Esther Fung

juni 12, 2017 08:00

Läs hela artikeln här>>

När Starwood Capital Group LLC köpte Fairlane Town Center 2014 hade investeringsbolaget en hel del arbete att göra.

Det Dearborn, Mich.., var endast till 72 procent uthyrd, och bland de lediga utrymmena fanns en stor före detta ankarbutik.

Ett slumpmässigt samtal till Ford Motor Co. för att sälja reklam i köpcentret visade sig vara en avgörande förändring. I april flyttade Ford hela sin ingenjörs- och inköpspersonal till lokaler som tidigare bebotts av varuhuskedjan Lord & Taylor. Ford är nu köpcentrets största hyresgäst med 240 000 kvadratmeter utrymme.

”Vårt förhållande började som goda grannar”, säger Michael Powers, senior vice president för uthyrning på Starwood. ”Sedan fick vi reda på att de var på marknaden för kontorslokaler. Det var en viss tillfällighet.”

När detaljhandlare stänger fysiska butiker i allt snabbare takt ställs hyresvärdar för köpcentrum som Starwood Capital inför en irriterande fråga: Vad ska de göra med alla dessa tomma utrymmen?

Lösningarna är varierande men har alla en gemensam nämnare: att minska, eller till och med eliminera detaljhandeln från ekvationen.

Vissa hyresvärdar fyller tomma utrymmen med kyrkor, vinstdrivande skolor och slumpmässiga företag medan de funderar ut en långsiktig plan. Andra ser en framtid i fastigheter med blandad användning och omvandlar köpcentrum till gatumiljöer med restauranger, kontor och bostäder. Vissa river fastigheterna helt och hållet och förvandlar dem till nöjes- eller industriparker.

Fords tioåriga hyresavtal i Fairlane Town Center ”förde 1 800 till 2 000 anställda till vår fastighet, människor med en lönecheck”, säger Powers. Köpcentret, som fortfarande har Macy’s, J.C. Penney och Sears som förankring, är för närvarande till 91 % uthyrt, sade han, och dess livsmedelsoperatörer klarar sig bättre på dagtid än tidigare, när Ford-arbetarna kommer hit för att äta lunch.

Ford gillade köpcentrets närhet till sin huvudanläggning i Dearborn, som håller på att byggas upp under de kommande tio åren, och de stora öppna ytorna.

”Vi flyttade inga väggar och ändrade ingenting på ett betydande sätt”, säger Dave Dubensky, ordförande och verkställande direktör för Ford Land, företagets fastighetsavdelning.

En byggnadsvåg på 1980- och 1990-talen gjorde att USA blev övermättat av köpcentrum. Tillväxten inom onlineförsäljning och minskad efterfrågan på varor till fullpris får detaljhandlare att krympa sina butiksflottor och styra om resurser till e-handelsplattformar.

Inalles har detaljhandlare meddelat 2 880 butiksstängningar från januari till den 6 april i år, vilket är mer än dubbelt så många som under samma period ett år tidigare, enligt Credit Suisse . För helåret räknar investmentbanken med att mer än 8 600 butiker kommer att stänga. Analytiker förutspår att cirka 400 av de cirka 1 100 köpcentrumen i USA kommer att stänga under de kommande åren.

Många köpcentrumägare försöker liva upp upplevelsen, genom att ta in fler mat- och underhållningshyresgäster och undvika den traditionella blandningen av medelmåttiga matställen, modebutiker och varuhus.

”Lusten till experimenterande finns där”, säger Matthew Billerbeck, en Seattle-baserad senior vicepresident på design- och arkitektfirman CallisonRTKL. ”Branschen hade blivit självbelåten och formalistisk.”

En strategi är att omvandla slutna köpcentrum till utomhusfastigheter som hyresvärdarna kallar ”livsstilscentrum” med lägenheter, teatrar, livsmedelsbutiker, läkarmottagningar och andra bekvämligheter – och mycket mindre detaljhandel.

I Arlington, Va.., håller hyresvärden Forest City Realty Trust på att ombilda Ballston Common Mall genom att riva huvudentrén för att skapa ett torg, ta bort två tredjedelar av taket och installera fler fönster för att skapa bredare utblickar över öppna ytor. Det Cleveland-baserade fastighetsbolaget bygger också 406 lägenheter i anslutning till köpcentret.

”Vi vänder upp och ner på köpcentret”, säger Will Voegele, senior vice president på Forest City Realty Trust. ”Vi vill inte ha en byggnad med ryggen mot gatan.”

Företaget omvandlar det som en gång var Macys möbelaffär på köpcentrets tredje våning till en mötesplats för de boende, med uteplatser, sittplatser och landskapsplanering. Hyresgästmixen kommer att innehålla fler matalternativ och detaljhandel som vetter mot gatan.

I Staten Island Mall i New York lägger GGP Inc. till 235 000 kvadratmeter i en utbyggnad som väntas vara klar nästa höst. Underhållningsoperatörer som AMC-teatrar och Dave & Buster’swil ta upp 54 % av utrymmet, medan livsmedelshyresgäster som Shake Shack kommer att stå för 20 %. Kläduthyrare som Zara kommer att stå för endast 17 %.

Resten av utrymmet kommer att tas i anspråk av butiker för heminredning och personlig vård samt andra företag som Apple Bank. Discountsupermarketoperatören Lidl kommer snart att öppna där.

I GGP:s innehav av mer än 130 köpcentrum tar kläder upp hälften av portföljen sett till bruttouthyrningsbar yta. Livsmedel har ökat till 13 % från 6 % och beräknas uppgå till 20 % år 2025, sade GGP:s verkställande direktör Sandeep Mathrani vid ett nyligen genomfört vinstsamtal. Kläder kommer att sjunka med ytterligare 10 % eller så till hösten och stabilisera sig kring 40 %, sade han.

Ibland drar utvecklare slutsatsen att det enda sättet att rädda ett döende köpcentrum är att jämna det med marken och börja om på nytt.

City Center köpcentrumet i centrala Columbus, Ohio, var ett samhällscentrum där popband som Hanson uppträdde på 1990-talet.

Men den 1.25 miljoner kvadratmeter stora köpcentret började förfalla i takt med att konkurrensen från köpcentrum som Mall at Tuttle Crossing, Easton Town Center och Polaris Fashion Place ökade.

City Centers ankarvaruhus, Lazarus, Kaufmann’s och Jacobson’s, stängde på 2000-talet och vakansgraden steg till 75 %.

Staden stämde 2007 ägarna till köpcentret och försökte avhysa dem, anklagade dem för att ha försummat fastigheten. Staden köpte fastigheten samma år i hopp om att kunna sanera den, men stängde den 2009.

”Vi tittade på tio olika saneringsplaner”, säger Guy Worley, verkställande direktör och ordförande för Columbus Downtown Development Corp, ett icke-vinstdrivande utvecklingsföretag. ”Det byggdes för att vara ett köpcentrum och inget annat.”

Så staden ”rev kirurgiskt” fastigheten under en tvåårsperiod för att behålla den underjordiska parkeringsbyggnaden, som fortfarande användes av arbetare i centrum. År 2011 öppnade Columbus Downtown en park i dess ställe, Columbus Commons, som har en scen, två kaféer, en karusell och boccia-banor.

Parken har stimulerat utvecklingen runtomkring, mestadels kontor och bostäder, och är värd för mer än 200 evenemang årligen. Flaggskeppsvaruhuset Lazarus, som var knutet till köpcentret, är nu en kontorsbyggnad.

Med viss inspiration från parker och detaljhandel på hög nivå i New York City sade Worley att Columbus Downtown vill lägga till restauranger och konstgallerier längs gatorna ett kvarter från parken, men föredrar att behålla de byggnader som vetter mot parken för bostadsändamål.

Och även om det inte har funnits några renodlade detaljhandelsfastighetsprojekt runt Columbus Commons, kommer några detaljhandelsbutiker ombord som är ”mer organiska, inte nationella återförsäljare”, tillade han.

”Detaljhandeln är på väg tillbaka”, sade han, ”men den följer efter bostäder.”