San Francisco Business Times

By Blanca Torres | April 12, 2009

Bay Area affordable housing slammed

”Det är en riktig röra”, säger Murtagh på EAH Housing. ”Vi trampar alla vatten.”

I flera månader har byggherrar för billiga bostäder hållit igång byggarbetsplatserna medan byggherrar för billiga bostäder har lagt ner projekt eller gått i konkurs. Det är på väg att förändras när byggherrar som utvecklar billiga bostäder får en oas som torkar ut.

Finansiering för billiga bostäder kräver pengar från flera olika källor, t.ex. statlig finansiering, som håller på att torka ut, och försäljning av skattelättnader till företag, som inte längre behöver dem.

”Det här skulle bli ett fruktansvärt år även utan lågkonjunkturen”, säger Mary Murtagh, vd för EAH Housing, som har sitt säte i San Rafael. ”Det är en riktig röra. Det finns alla dessa möjligheter att få projekt genomförda … och vi kan inte göra någonting. Vi trampar alla vatten.”

EAH har 12 projekt i sin utvecklingspipeline, varav hälften kan hamna i finansieringslimbo.

De flesta projekt till överkomliga priser som har börjat byggas har finansiering på plats, men byggherrarna fruktar nu att bristen på finansiering kommer att fördröja eller stoppa projekt som var redo att börja byggas i år. En annan farhåga är att utvecklarna inte kommer att få de medel som de åtagit sig i tid för att betala tillbaka bygglånen för färdiga projekt.

Ann Gressani, policy- och kommunikationsdirektör för Non-Profit Housing Association of Northern California, säger att hennes grupp känner till minst 20 byggen i Bay Area som har stannat upp i olika skeden av utvecklingsprocessen.

Designers som utvecklar bostäder till rimlig kostnad har upplevt en boom under de senaste åren efter det att kalifornierna antog delstatens propositioner 46 och 1C, som tillsammans tillhandahöll 4,95 miljarder dollar för att finansiera program för bostäder till rimlig kostnad. Dessa åtgärder har fortfarande några år på nacken, men på kort sikt resulterade en budgetåtstramning i att staten frös 1,8 miljarder dollar i medel som den hade avsatt för 800 projekt till överkomliga priser i hela delstaten. Mer än 100 av dessa finns i fem grevskap i Bay Area.

Jennifer Sweeney, taleskvinna för California Department of Housing and Community Development, sade att nu när budgeten har antagits räknar staten med att frigöra dessa medel, men har inte bestämt när.

En annan finansieringskälla är bidrag från lokala saneringsorgan, men den finansieringskällan har börjat minska i många städer.

Rippel från bankerna

Utvecklare får in betydande intäkter genom att sälja skattelättnader till företag som använder dem för att kompensera sina vinster. Många köpare var banker som nu inte har några vinster att kompensera. Samtidigt skär bankerna ner på bygglånen.

”Bankerna har utsatts för tryck från andra delar av sin verksamhet”, säger Jim Francis, senior vice president för finansiering av samhällsutveckling på Union Bank of California. ”Det har varit mycket svårt för de flesta av de större bankerna att bevilja nya lån i kommersiella fastigheter, även inom ett område som prisvärda bostäder som har klarat stormen hittills.”

Union Bank har 1 miljard dollar i investeringar i prisvärda bostäder och har tillhandahållit 2 miljarder dollar i finansiering för den typen av projekt under de senaste 15 åren. Den är en av de få kommersiella banker som fortfarande lånar ut pengar.

”(Union Bank) har en mycket stark kapitalposition och vi anser att (utveckling till överkomliga priser) är ett mycket bra ställe att använda kapital på”, sade han. ”Vår avkastning har varit god och förutsägbar.”

”Double whammy”

Finansiella problem håller redan tillbaka projekt i pipeline som annars är redo att starta, sade Carol Galante, VD och koncernchef för San Francisco-baserade Bridge Housing, som snart kommer att avgå för att bli biträdande biträdande sekreterare vid USA:s bostads- och stadsutvecklingsdepartement.

”Det är alltid en jonglering med de många olika finansieringskällorna och att sätta ihop lagertårtan”, sade Galante. ”Den här dubbla smällen med den statliga frysningen av fonderna och den skattemässiga förskjutningen på marknaden är två stora jordbävningar för ett system som redan förlitar sig på kreativitet.”

Bridge har nio projekt under uppbyggnad, bland annat i Oakland, Colma, Palo Alto och South San Francisco. Ett i Oakland, St Josephs historiska rehabilitering för äldreboenden med 80 lägenheter, skulle ha börjat byggas den 1 maj, men är nu uppskjutet i minst tre månader.

”Banken är tveksam till att stänga (lånet) och påbörja byggandet”, sade Galante.

Berkeley-baserade Resources for Community Development håller på att bygga fyra projekt i Oakland, Pittsburg, Berkeley och Alameda, men har bromsat upp ett femte projekt i Berkeley tills statliga medel blir tillgängliga.

Dan Sawiflak, företagets verkställande direktör, sade att många utvecklare väntar på att pengar från stimulanspaketet och andra federala finansieringskällor ska komma fram.

”Vi utgår från att saker och ting kommer att ta längre tid – systemet förändras”, sade Sawiflak. ”Det är lite av en dans mellan att driva saker framåt så att de är redo och att vänta tills programmen verkligen är klara.”

Det ironiska är att med sjunkande byggkostnader, sjunkande markpriser och en skyhög efterfrågan på bostäder till överkomliga priser är många utvecklare av bostäder till överkomliga priser angelägna om att ta sig an nya projekt.

”Det tragiska är att det här är den bästa tiden att bygga bostäder till överkomliga priser som jag har sett på tjugo år”, sa Murtagh.