Te afli aici: Information Center >>Proprietar și chiriaș >>Evacuare >>Procesul de evacuare

Pentru a evacua un chiriaș care a încălcat termenii contractului de închiriere, cum ar fi faptul că a continuat să locuiască în incintă fără să plătească chiria, proprietarul este obligat să urmeze o procedură legală precisă. Particularitățile variază de la un stat la altul, dar, în general, toate legile impun:

• un scop legal pentru evacuare
• o notificare către chiriaș
• un proces în fața unui judecător
• un ordin de evacuare
• îndepărtarea chiriașului

o notificare de evacuare

Tipic, legile prevăd un preaviz scris între 3 și 10 zile în care chiriașul să fie anunțat în scris că proprietarul dorește să îl evacueze. Anunțul poate fi numit „notificare de evacuare”, „notificare de renunțare” sau un alt termen. Unele legi permit proprietarului să notifice el însuși chiriașul; altele cer ca personalul de aplicare a legii, de obicei un ajutor de șerif, să „servească” chiriașul cu notificarea.

În cazul în care un adjunct trebuie să servească notificarea de eliberare, grefierul instanței pregătește de obicei notificarea contra cost. Apoi, grefierul trimite notificarea la biroul șerifului pentru notificare. Șeriful poate fie să înmâneze personal notificarea chiriașului, fie să o afișeze pe ușa unității locative.

După ce notificarea este înmânată, chiriașul are la dispoziție o perioadă scurtă de timp pentru a plăti chiria scadentă (dacă aceasta este problema) sau pentru a părăsi localul. De exemplu, dacă un chiriaș primește o notificare de 5 zile pentru a părăsi locuința într-o dimineață de luni, acesta trebuie să plătească chiria datorată sau să părăsească locuința până sâmbătă dimineața.

TIP: Sărbătorile și weekendurile sunt incluse în timpul de care dispune chiriașul pentru a plăti sau a evacua înainte de termen. În exemplul de mai sus, chiriașul trebuie să părăsească locuința într-o zi de sâmbătă. Deși sâmbăta face parte din weekend, ea contează totuși ca zi în termenul de preaviz. Chiriașul nu are dreptul să sară peste zilele de sâmbătă și duminică și să aștepte până luni pentru a plăti sau a evacua locuința.

TIP: Biroul șerifului nu servește notificări și alte documente legale în zilele de weekend sau de sărbători. Dacă sunteți proprietar, țineți cont de faptul că ar putea exista o întârziere înainte ca chiriașul dvs. să primească notificarea de evacuare în timpul perioadelor de sărbători.

Proprietarul meu mi-a dat o notificare de 24 de ore pentru a evacua și am plătit imediat chiria scadentă. Mai pot fi evacuat din apartamentul meu?

Nu. Ați făcut exact ceea ce a vrut să realizeze proprietarul dându-vă notificarea – ați plătit chiria. Proprietarul nu are niciun temei pentru o evacuare. Atâta timp cât continuați să plătiți chiria și respectați celelalte prevederi ale contractului de închiriere, puteți rămâne în apartament până la expirarea contractului de închiriere.

Proprietarul i-a dat fiicei mele adolescente o notificare de evacuare. Este acest lucru valabil?

Da, în unele cazuri. Legile permit ca notificarea de eliberare să fie dată și altor rezidenți ai apartamentului, dacă aceștia au o anumită vârstă. Trebuie să verificați legea din statul dvs. cu privire la avizele de evacuare. În Texas, de exemplu, dacă fiica dvs. avea mai puțin de 16 ani, notificarea de evacuare a proprietarului nu v-a fost transmisă în mod corespunzător.

Legea din statul meu acordă chiriașilor 3 zile pentru a evacua, dar proprietarul meu mi-a dat o notificare de evacuare de 24 de ore. Este legal acest lucru?

În unele jurisdicții, dacă contractul dvs. de închiriere prevede în mod specific doar un preaviz de 24 de ore, atunci legea statului nu se aplică. Conform contractului de închiriere, proprietarul acționează în mod legal și aveți la dispoziție 24 de ore pentru a evacua spațiile sau pentru a remedia problema care a determinat notificarea.

Am dat chiriașului meu o notificare de evacuare, dar acesta nu a părăsit apartamentul. Pot să schimb încuietorile și să îi mut mobila și alte lucruri afară?

Nu. Trebuie să intentați un proces de evacuare și să obțineți o hotărâre judecătorească prin care să îi cereți chiriașului să plece.

TIP: Dacă contractul de închiriere vă oferă un drept de retenție al proprietarului, nu trebuie să mergeți în instanță pentru a muta bunurile chiriașului.

Am primit o notificare de evacuare. Trebuie să mă mut până la termenul limită?

Nu. Proprietarul dumneavoastră trebuie să obțină un ordin de la instanță. Până când nu are ordinul, nu vă poate scoate cu forța pe dumneavoastră sau bunurile dumneavoastră (cu excepția cazului în care are un drept de retenție al proprietarului) din apartament.

Întocmirea procesului

După ce proprietarul i-a dat chiriașului o notificare de evacuare, sau notificarea a fost comunicată, iar termenul limită trece fără ca chiriașul să plătească chiria scadentă sau să evacueze, proprietarul va intenta un proces pentru a-l evacua pe chiriaș. Procesul poate fi denumit „proces de evacuare”, „proces de intrare forțată și de reținere (FED)” sau „proces de deposedare”. În astfel de procese, proprietarul solicită o hotărâre judecătorească care să-i permită evacuarea chiriașului, a ocupanților și a oricăror bunuri care le aparțin și care se află în incintă

După ce procesul este intentat, chiriașul trebuie să fie notificat cu privire la intentarea acestuia. Acest lucru se realizează prin notificarea acestuia cu o copie. Chiriașul are dreptul de a răspunde sau de a „răspunde” la acțiunea proprietarului. Termenul limită pentru răspuns (numit „data răspunsului”) începe să curgă odată ce chiriașul este notificat. În mod obișnuit, termenul de răspuns este scurt – aproximativ 10 zile.

Termenul de răspuns al chiriașului

Răspunsul chiriașului trebuie să fie în scris și depus până la termenul limită, în caz contrar acesta pierde automat procesul. Odată ce chiriașul își depune răspunsul, instanța stabilește o dată de judecată pentru cazul de evacuare. Chiriașul trebuie să fie notificat de către instanță cu privire la ora și data procesului. El are dreptul de a se prezenta în fața instanței la proces și de a arăta motivele pentru care nu ar trebui să fie evacuat.

TIP: Sunați la grefa instanței și întrebați dacă există formulare disponibile pentru a răspunde la un proces de evacuare.

TIP: Data răspunsului chiriașului (termenul limită pentru a răspunde la proces) poate fi, de asemenea, data la care judecătorul intenționează să audieze cazul. Dacă vi s-a comunicat o acțiune de evacuare sau de intrare forțată și reținere, sunați la grefa instanței și întrebați dacă judecătorul va audia cauza la data răspunsului. În cazul în care răspunsul este „nu”, trebuie să vă preocupați doar de transmiterea unui răspuns scris către instanță până la data răspunsului. Dacă judecătorul va audia cazul, trebuie să fiți pregătit să vă apărați împotriva afirmației proprietarului că are dreptul să vă evacueze.

Răspunsul ar trebui să includă o declarație că chiriașul „neagă toate pretențiile expuse în proces”. În plus, poate fi inclusă o cerere reconvențională împotriva proprietarului. O cerere reconvențională este o afirmație potrivit căreia proprietarul îi datorează chiriașului o sumă de bani. De obicei, cererea reconvențională a chiriașului este pentru cheltuieli de reparații pe care proprietarul a refuzat să le acopere. De exemplu, dacă toaleta nu a tras apa și chiriașul a fost nevoit să cheme un instalator, chiriașul poate formula o cerere reconvențională pentru costul instalatorului.

TIP: Veți câștiga în ceea ce privește cererile reconvenționale pentru costurile de reparații doar dacă proprietarul știa că trebuie să facă reparațiile și a refuzat. La proces, trebuie să aveți dovada notificării proprietarului, sub forma unei cereri scrise, sau un martor care poate depune mărturie că proprietarul știa despre problemă.

Am fost notificat cu o acțiune în justiție pentru evacuare. Este prea târziu pentru a ajunge la o înțelegere cu proprietarul?

Nu. Puteți ajunge la o înțelegere în orice moment înainte ca judecătorul să ia decizia finală, chiar și în timpul procesului în sine.

TIP: Dacă dumneavoastră și proprietarul ați ajuns la o înțelegere înainte de expirarea termenului de răspuns, puteți proceda la depunerea unui răspuns prin care să negați pretențiile din proces. După negarea pretențiilor, includeți o descriere a înțelegerii. De exemplu, „Proprietarul și cu mine am convenit să ajungem la o înțelegere în acest caz și nu este necesar un proces”. Apoi, cereți instanței să respingă cauza.

Dacă eu și proprietarul meu am ajuns la o înțelegere privind procesul de evacuare, am nevoie de un acord de înțelegere scris?

Da, altfel nu aveți nicio dovadă a înțelegerii dumneavoastră cu proprietarul. În plus, în cazul în care instanța nu a respins procesul, proprietarul poate solicita o dată de judecată în orice moment.

.