Creșterea chiriilor în Chicago s-a descurcat mai rău în timpul pandemiei decât în alte orașe-portale similare, potrivit cercetării RED Capital.

Investitorii multifamiliale preferă să concentreze capitalul pe piețele primare. Deși prețurile sunt abrupte și ratele de capitalizare scăzute, orașele-portal oferă cumpărătorilor de capital privat și cumpărătorilor instituționali chiriași tineri și bogați, diversificare economică, date profunde privind performanța și lichiditatea pieței imobiliare care nu pot fi găsite în orașele mai mici. Orașele-portal oferă aceste atuuri… până când nu le mai oferă.

Recesiunea pandemică a dat peste cap modul obișnuit de a privi lucrurile. Cel puțin pentru moment, chiriașii fug de costurile ridicate și de pericolele percepute ale unei vieți urbane dense pentru siguranța relativă și planurile de etaj mai mari găsite în suburbii și, în unele cazuri, pe piețele secundare și terțiare.

Impactul asupra performanței proprietăților este semnificativ. În clădirile urbane moderne de înălțime medie și mare favorizate de marii investitori de portofoliu, gradul de ocupare și chiriile au scăzut substanțial, reducând venitul operațional net previzibil cu 15 procente sau mai mult în multe clădiri din Los Angeles, New York și San Francisco.

Determinarea valorii juste a activelor este aproape imposibilă în aceste circumstanțe. Cumpărătorii ar putea fi încă dispuși să liciteze la prețuri care generează randamente inițiale profund sub 4%, dar numai pe baza unor niveluri de NOI subscrise în mod conservator, care scad o perioadă extinsă de slăbiciune a performanței. Puțini proprietari sunt dispuși să realizeze scăderea de valoare rezultată, iar vânzările sunt în scădere în mod proporțional. Volumul din trimestrul al treilea a scăzut cu 70% de la an la an în Los Angeles, cu 75% în New York și cu 67% în San Francisco. Participarea cumpărătorilor instituționali, de capital privat și REIT a scăzut și mai mult, cu 80% sau mai mult în fiecare piață. Cam atât despre lichiditatea pieței imobiliare.

Aceasta ridică întrebarea dacă investitorii ar putea găsi atributele pieței primare pe care le caută cu mai puțin risc NOI pe piețele mai previzibile din Midwest. Statutul de piață aproape primară al orașului Chicago face ca acesta să fie cazul natural de testare pentru această propunere.

Creșterea NOI a activelor multifamiliale din Chicago se situează, din punct de vedere istoric, la mijlocul clasamentului dintre zonele metropolitane. Grupul de cercetare RED Research Group calculează (folosind datele Reis privind chiria medie trimestrială, gradul de ocupare și cheltuielile) că NOI pentru apartamentele din Chicago a crescut cu un ritm anual compus de 2,2 procente din 1999, pe locul 34 în topul celor mai rapide dintre cele 50 de piețe metropolitane cele mai tranzacționate în mod activ din țară. Într-adevăr, creșterea Second City a fost mai rapidă decât doar una dintre piețele principale – New York (1,7%). Creșterea anuală a NOI pe celelalte piețe primare a variat între 2,5 la sută (Boston) și 4,1 la sută (Seattle).

O mai mare stabilitate a randamentului (și, prin urmare, un risc redus) a compensat investitorii din Chicago pentru creșterea mai lentă a NOI? Răspunsul este da, dar numai până la un anumit punct. În ceea ce privește abaterea standard a ratelor trimestriale de creștere a NOI pe patru trimestre, pe care o folosim ca indicator al volatilității creșterii NOI, Chicago s-a clasat pe locul 14 în topul celor mai stabile dintre cele 50 de metropole din grupul de referință, situându-se după Boston, Washington D.C. și Seattle în rândul piețelor primare.

Metricele pe termen lung nu sugerează că Chicago reprezintă un adăpost deosebit de sigur în furtuna recesiunii, dar cum rămâne cu performanța recentă? Pentru a testa această teorie, am analizat modificările veniturilor brute din chirii ale acelorași magazine raportate din februarie până în august 2020 de către clădirile urbane de înălțime medie și mare construite începând cu 2010 pe piețele primare și în Chicago, folosind datele Yardi la nivel de proprietate.

Analiza a confirmat faptul că spațiile de tip infill din San Francisco și New York se luptă. Respectivele GRR medii lunare ponderate pe unitate au scăzut cu 10,1 și 12,4 procente, considerabil mai rău decât declinul mediu de 3,9 procente înregistrat în rândul celorlalte piețe primare. Seattle a fost excepția pozitivă din grup, înregistrând o scădere comparabilă de numai 1,6 la sută.

Datele indică faptul că Chicago nu s-a dovedit a fi un adăpost deosebit de sigur în acest ciclu. GRR comparabilă a scăzut cu 6,2 la sută în rândul unui grup de 62 de clădiri de înălțime medie și mare din Chicago (-7,6 la sută în Loop), mai rău decât media pieței primare de -5,6 la sută și aproximativ echivalent cu rezultatele din East Bay și San Diego.

În schimb, rezistența chiriilor și a gradului de ocupare în timpul recesiunii din 2020 a apărut în unele locuri surprinzătoare. După cum s-a observat, Seattle a prezentat cea mai durabilă performanță de până acum, indiferent de faptul că a fost prima zonă metropolitană care a resimțit impactul pandemiei și nu a fost străină de valul de tulburări sociale din acest an. De asemenea, veniturile imobiliare din Miami (-3,3 la sută) și Orange County (-3,8 la sută) au rezistat relativ bine, în ciuda expunerii mari din aceste zone metropolitane la industriile greu afectate de turism de agrement și divertisment, în care tranziția la un mediu de lucru de la domiciliu este impracticabilă.

Comportamentul chiriașilor în această recesiune de până acum sugerează că, pentru a prospera în mediul post-pandemic, cumpărătorii orientați spre randament total ar putea fi nevoiți să își lărgească puțin parametrii de investiții pentru a include mai multe active suburbane și de pe piața secundară. Vârsta și experiența pandemiei determină puternica generație a mileniului să își reevalueze prioritățile în materie de locuințe. Poate că investitorii trebuie să-și ajusteze preferințele în materie de active în consecință.

– Daniel J. Hogan este director general pentru cercetare al ORIX Real Estate Capital. RED Mortgage Capital, o divizie a ORIX Real Estate Capital LLC, este un partener de conținut al REBusinessOnline. Opiniile exprimate în acest document sunt cele ale autorului și nu reflectă neapărat opiniile pentru RED Capital Group sau ale colegilor autorului de la RED. Pentru analize suplimentare de la RED Capital Group, faceți clic aici.

Pentru o perspectivă a lui Hogan asupra altor piețe, faceți clic aici.

.