Esther Fung

June 12, 2017 8:00 a.m.

Citește articolul complet aici>>

Când Starwood Capital Group LLC a cumpărat Fairlane Town Center în 2014, firma de investiții a avut mult de lucru.

Cetatea din Dearborn, Mich, mall-ul era închiriat doar în proporție de 72%, iar printre spațiile libere se afla un fost magazin ancoră întins.

Un apel întâmplător către Ford Motor Co. pentru a vinde niște publicitate la mall s-a dovedit a fi un schimbător de joc. În aprilie, Ford și-a mutat întregul personal de inginerie și achiziții în spațiul care fusese locuit de lanțul de magazine Lord & Taylor. Ford este acum cel mai mare chiriaș al mall-ului, cu un spațiu de 240.000 de metri pătrați.

„Relația noastră a început ca buni vecini”, a declarat Michael Powers, vicepreședinte senior de leasing la Starwood. „Apoi am aflat că se aflau pe piața pentru spații de birouri. A fost oarecum întâmplător.”

În timp ce comercianții cu amănuntul închid magazinele de tip „bricks-and-mortar” într-un ritm accelerat, proprietarii de centre comerciale precum Starwood Capital se confruntă cu o întrebare supărătoare: Ce să facă cu toate aceste spații goale?

Soluțiile lor sunt variate, dar toate au un element comun: reducerea sau chiar eliminarea comerțului cu amănuntul din ecuație.

Câțiva proprietari completează spațiile goale cu biserici, școli cu scop lucrativ și întreprinderi aleatorii până când își dau seama de un plan pe termen lung. Alții văd un viitor în imobiliarele cu utilizare mixtă, transformând centrele comerciale în peisaje stradale cu restaurante, birouri și locuințe. Iar alții rad complet proprietățile și le transformă în parcuri industriale sau de divertisment.

Contractul de închiriere pe 10 ani al lui Ford la Fairlane Town Center „a adus între 1.800 și 2.000 de angajați pe proprietatea noastră, oameni cu un cec de salariu”, a declarat domnul Powers. Mall-ul, care este încă ancorat de Macy’s ,J.C. Penney și Sears, este în prezent închiriat în proporție de 91%, a spus el, iar operatorii săi de alimentație publică se descurcă mai bine în timpul zilei decât înainte, deoarece muncitorii Ford se îngrămădesc pentru masa de prânz.

Ford a apreciat proximitatea mall-ului față de facilitatea sa principală din Dearborn, care este în curs de reconstrucție în următorii 10 ani, și spațiile sale largi și deschise.

„Nu am mutat pereți, nu am schimbat nimic în mod semnificativ”, a declarat Dave Dubensky, președinte și director executiv al Ford Land, divizia imobiliară a companiei.

O explozie de construcții în anii 1980 și 1990 a lăsat SUA suprasaturate de mall-uri. Creșterea vânzărilor online și scăderea cererii de bunuri la preț întreg îi determină pe comercianții cu amănuntul să își micșoreze flotele de magazine și să redirecționeze resursele către platformele de comerț electronic.

În total, comercianții cu amănuntul au anunțat închiderea a 2.880 de magazine din ianuarie până la 6 aprilie anul acesta, de peste două ori mai multe decât în aceeași perioadă a anului trecut, potrivit Credit Suisse . Pentru întregul an, banca de investiții anticipează că se vor închide peste 8.600 de magazine. Analiștii prezic că aproximativ 400 din cele aproximativ 1.100 de centre comerciale din SUA se vor închide în următorii ani.

Mulți proprietari de centre comerciale încearcă să învioreze experiența, aducând mai mulți chiriași de restaurante și divertisment și evitând amestecul tradițional de zone de alimentație medie, retaileri de modă și magazine.

„Apetitul pentru experimentare este acolo”, a declarat Matthew Billerbeck, un vicepreședinte senior din Seattle al firmei de design și arhitectură CallisonRTKL. „Industria devenise mulțumitoare și formulaică.”

O strategie este de a transforma centrele comerciale închise în proprietăți în aer liber pe care proprietarii le numesc „centre de stil de viață”, cu apartamente, teatre, magazine alimentare, cabinete medicale și alte facilități – și mult mai puține magazine.

În Arlington, Va, proprietarul Forest City Realty Trust reamenajează Ballston Common Mall prin dărâmarea intrării principale pentru a crea o piață, îndepărtarea a două treimi din acoperiș și instalarea mai multor ferestre pentru a crea priveliști mai largi ale spațiilor deschise. Fondul de investiții imobiliare cu sediul în Cleveland construiește, de asemenea, 406 apartamente legate de mall.

„Transformăm mall-ul pe dos”, a declarat Will Voegele, vicepreședinte senior la Forest City Realty Trust. „Nu vrem o clădire cu spatele la stradă.”

Firma transformă ceea ce a fost odată magazinul de mobilă Macy’s de la al treilea nivel al mall-ului într-un spațiu de întâlnire pentru rezidenți, incluzând terase în aer liber, scaune și amenajare peisagistică. Mixul său de chiriași va cuprinde mai multe opțiuni de mâncare și magazine cu vedere spre stradă.

La Staten Island Mall din New York, trustul de investiții imobiliare pentru centre comerciale GGP Inc. adaugă 235.000 de metri pătrați de spațiu într-o extindere care se așteaptă să fie finalizată în toamna anului viitor. Operatorii de divertisment, cum ar fi cinematografele AMC și Dave & Buster’swill, vor ocupa 54% din spațiu, în timp ce chiriașii din domeniul alimentar, inclusiv Shake Shack, vor reprezenta 20%. Chiriașii de îmbrăcăminte, cum ar fi Zara, vor ocupa doar 17%.

Spațiul rămas va fi ocupat de magazine de mobilă pentru casă și de îngrijire personală, precum și de alte întreprinderi, cum ar fi Apple Bank. Operatorul de supermarketuri cu discount Lidl se va deschide acolo în curând.

În cele peste 130 de centre comerciale deținute de GGP, îmbrăcămintea ocupă jumătate din portofoliu ca suprafață închiriabilă brută. Alimentele au crescut la 13% de la 6% și se preconizează că vor ajunge la 20% până în 2025, a declarat directorul executiv al GGP, Sandeep Mathrani, în cadrul unei teleconferințe recente privind câștigurile. Îmbrăcămintea va scădea cu încă aproximativ 10% până în toamnă și se va stabiliza la aproximativ 40%, a spus el.

Câteodată dezvoltatorii ajung la concluzia că singura modalitate de a salva un mall muribund este să îl niveleze și să o ia de la capăt.

Centrul comercial City Center din centrul orașului Columbus, Ohio, a fost o piesă centrală a comunității în care au cântat trupe pop precum Hanson în anii ’90.

Dar, 1.25 milioane de metri pătrați a început să se deterioreze pe măsură ce concurența din partea unor centre comerciale precum Mall at Tuttle Crossing, Easton Town Center și Polaris Fashion Place a crescut.

City Center’s anchor department stores, Lazarus, Kaufmann’s și Jacobson’s, s-au închis în anii 2000, iar ratele de neocupare au sărit la 75%.

În 2007, orașul a dat în judecată proprietarii pentru mall și a încercat să-i evacueze, acuzându-i că au neglijat proprietatea. Orașul a cumpărat proprietatea în acel an în speranța de a o reamenaja, dar a închis-o în 2009.

„Am analizat 10 planuri diferite de reamenajare”, a declarat Guy Worley, director executiv și președinte al Columbus Downtown Development Corp. o firmă de dezvoltare non-profit. „A fost construit pentru a fi un mall și nimic altceva.”

Așa că orașul a „demolat chirurgical” proprietatea pe o perioadă de doi ani pentru a păstra structura de parcare subterană, care era încă folosită de muncitorii din centru. În 2011, Columbus Downtown a deschis în locul acesteia un parc numit Columbus Commons, care are un spațiu de spectacol, două cafenele, un carusel și terenuri de bocce.

Parcul a stimulat dezvoltarea în jurul perimetrului său, în principal birouri și locuințe, și găzduiește peste 200 de evenimente anual. Magazinul emblematic Lazarus, care a fost legat de mall, este acum o clădire de birouri.

Inspirându-se din parcurile și magazinele high-street din New York, domnul Worley a declarat că Columbus Downtown caută să adauge restaurante și galerii de artă de-a lungul străzilor aflate la un bloc distanță de parc, preferând să păstreze clădirile care dau spre parc pentru uz rezidențial.

În timp ce nu au existat proiecte de proprietăți pur de vânzare cu amănuntul în jurul Columbus Commons, unele magazine de vânzare cu amănuntul vin la bord care sunt „mai organice, nu sunt retaileri naționali”, a adăugat el.

„Comerțul cu amănuntul se întoarce”, a spus el, „dar urmează rezidențialul.”