San Francisco Business Times

De Blanca Torres | 12 aprilie 2009

Bay Area affordable housing slammed

„Este un adevărat dezastru”, spune Murtagh de la EAH Housing. „Suntem cu toții în pericol.”

De luni de zile, dezvoltatorii de locuințe la prețuri accesibile au menținut șantierele de construcție în timp ce dezvoltatorii de locuințe la prețuri de piață au renunțat la proiecte sau au dat faliment. Acest lucru este pe cale să se schimbe pe măsură ce oaza dezvoltatorilor de locuințe la prețuri accesibile se usucă.

Finanțarea dezvoltărilor de locuințe la prețuri accesibile atrage bani din mai multe surse, cum ar fi finanțarea de stat, care se usucă, și vânzările de credite fiscale către întreprinderi, care nu mai au nevoie de ele.

„Acesta urma să fie un an teribil chiar și fără recesiune”, a declarat Mary Murtagh, președinte la EAH Housing din San Rafael. „Este un adevărat dezastru. Există toate aceste oportunități de a realiza proiecte… și noi nu putem face nimic. Suntem cu toții pe punctul de a ne plimba pe apă.”

EAH are 12 proiecte în curs de dezvoltare, dintre care jumătate ar putea sfârși în limbo de finanțare.

Majoritatea dezvoltărilor la prețuri accesibile care au început construcția au finanțare, dar dezvoltatorii se tem acum că lipsa de finanțare va întârzia sau va omorî proiectele care erau gata să înceapă construcția în acest an. Un alt motiv de îngrijorare este că dezvoltatorii nu vor primi la timp fondurile angajate pentru a rambursa împrumuturile de construcție pentru proiectele finalizate.

Ann Gressani, director de politici și comunicare pentru Asociația de locuințe fără scop lucrativ din nordul Californiei, a declarat că grupul său cunoaște cel puțin 20 de dezvoltări din zona Bay Area care au intrat în impas în diferite puncte ale procesului de dezvoltare.

Dezvoltatorii de locuințe accesibile au cunoscut un boom în ultimii ani după ce californienii au adoptat propunerile de stat 46 și 1C care, împreună, au oferit 4,95 miliarde de dolari pentru finanțarea programelor de locuințe accesibile. Aceste măsuri mai au încă câțiva ani la dispoziție, dar pe termen scurt, o criză bugetară a dus la înghețarea de către stat a fondurilor de 1,8 miliarde de dolari pe care le angajase pentru 800 de proiecte la prețuri accesibile în tot statul. Mai mult de 100 dintre acestea se află în cinci comitate din zona Bay.

Jennifer Sweeney, o purtătoare de cuvânt a Departamentului pentru Locuințe și Dezvoltare Comunitară din California, a declarat că, acum că bugetul a fost adoptat, statul se așteaptă să elibereze aceste fonduri, dar nu a stabilit când.

O altă sursă de finanțare este reprezentată de subvențiile acordate de agențiile locale de reamenajare, dar această sursă de finanțare a început să scadă în multe orașe.

Riplicul de la bănci

Dezvoltatorii aduc venituri semnificative din vânzarea de credite fiscale către companii care le folosesc pentru a-și compensa profiturile. Mulți cumpărători au fost bănci care acum nu mai au profituri de compensat. În același timp, băncile reduc împrumuturile pentru construcții.

„Băncile au fost presate de alte părți ale activității lor”, a declarat Jim Francis, vicepreședinte senior pentru finanțarea dezvoltării comunitare la Union Bank of California. „A fost foarte dificil pentru majoritatea băncilor mari să acorde noi împrumuturi în domeniul imobiliar comercial, chiar și într-un domeniu precum cel al locuințelor la prețuri accesibile, care a rezistat până acum furtunii.”

Union Bank deține 1 miliard de dolari în investiții în locuințe la prețuri accesibile și a acordat finanțări în valoare de 2 miliarde de dolari pentru acest tip de proiecte în ultimii 15 ani. Este una dintre puținele bănci comerciale care încă mai acordă împrumuturi.

„(Union Bank) se află într-o poziție de capital foarte puternică și credem că (dezvoltarea la prețuri accesibile) este un loc foarte bun pentru a desfășura capitalul”, a spus el. „Randamentele noastre au fost bune și previzibile.”

„Double whammy”

Problemele financiare întârzie deja proiectele în curs de desfășurare care, altfel, sunt gata de plecare, a declarat Carol Galante, președinte și director executiv al Bridge Housing din San Francisco, care va pleca în curând pentru a deveni secretar adjunct adjunct al Departamentului pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană al SUA.

„Este întotdeauna o jonglerie cu varietatea de surse de finanțare și punerea laolaltă a tortului de straturi”, a spus Galante. „Această dublă lovitură a înghețării fondurilor de către stat și a dislocării capitalului fiscal pe piață, acestea sunt două mari cutremure pentru un sistem care se bazează deja pe creativitate.”

Bridge are nouă proiecte în construcție, inclusiv șantiere în Oakland, Colma, Palo Alto și South San Francisco. Unul din Oakland, reabilitarea istorică de 80 de unități de la St. Joseph pentru cămine de bătrâni, ar fi trebuit să înceapă construcția la 1 mai, dar acum este în așteptare pentru cel puțin trei luni.

„Banca ezită să încheie (împrumutul) și să înceapă construcția”, a spus Galante.

Berkeley-based Resources for Community Development este în mijlocul construirii a patru ansambluri în Oakland, Pittsburg, Berkeley și Alameda, dar a pus frână unui al cincilea proiect în Berkeley până când fondurile de stat vor fi disponibile.

Dan Sawiflak, directorul executiv al firmei, a declarat că mulți dezvoltatori așteaptă să primească niște bani de la pachetul de stimulare și de la alte surse de finanțare federale.

„Ne asumăm că lucrurile vor dura mai mult timp – sistemul se schimbă”, a spus Sawiflak. „Este un fel de dans între a împinge lucrurile înainte, astfel încât să le ai gata de lansare, și a aștepta până când programele se agită cu adevărat.”

Ironia este că, odată cu scăderea costurilor de construcție, scăderea prețurilor terenurilor și cererea de unități la prețuri accesibile, mulți dezvoltatori de locuințe la prețuri accesibile sunt nerăbdători să se ocupe de noi proiecte.

„Tragedia este că acesta este cel mai bun moment pentru a construi locuințe la prețuri accesibile pe care l-am văzut în ultimii douăzeci de ani”, a spus Murtagh.