Finanțarea este un aspect extrem de important al investițiilor imobiliare. De fapt, profitabilitatea investiției dvs. imobiliare depinde în mare măsură de capacitatea dvs. de a obține condiții de împrumut favorabile. Este de la sine înțeles că obținerea unei finanțări bune se bazează pe o bună înțelegere a mai multor parametri și concepte, dintre care cel mai important este raportul dintre împrumut și valoare. Așadar, ce este raportul împrumut/valoare în domeniul imobiliar? Cum se calculează raportul dintre împrumut și valoare? Și care este un raport bun între împrumut și valoare? Acest articol va aprofunda aceste întrebări și va discuta fiecare aspect al LTV în domeniul imobiliar.

Definiția raportului dintre împrumut și valoare în domeniul imobiliar

Raportul dintre împrumut și valoare este un instrument de evaluare care evaluează riscul de creditare. Creditorii ipotecari îl utilizează atunci când procesează credite pentru proprietăți de investiții. În mod firesc, un raport LTV ridicat în domeniul imobiliar semnifică un risc mai mare din punctul de vedere al creditorului. Ca urmare, aceste împrumuturi pentru investiții vor fi mai costisitoare pentru împrumutat și ar putea necesita chiar obținerea unei asigurări ipotecare. Iată care sunt principalele implicații ale LTV în domeniul imobiliar:

• Raportul dintre împrumut și valoare poate fi factorul determinant între a fi aprobat sau nu pentru un credit ipotecar.
• LTV în domeniul imobiliar determină valoarea avansului pe care trebuie să îl puneți pentru proprietatea de venit.
• Un raport împrumut/valoare scăzut vă oferă acces la cele mai mici rate ipotecare pentru proprietăți de investiții pe care le oferă creditorul.

Factorii care influențează LTV în imobiliare

Ca și în cazul fiecărui indicator imobiliar, raportul împrumut/valoare este influențat de mai multe variabile. Să le analizăm mai îndeaproape pe cele mai importante două dintre ele.

1- Avansul la o proprietate pentru investiții

Cel mai important factor care poate afecta raportul împrumut/valoare este valoarea avansului pe care sunteți dispus să îl plătiți. Cu cât suma este mai mare, cu atât LTV-ul dvs. va fi mai mic. Impactul unui avans mare nu poate fi supraestimat, deoarece acesta duce invariabil la aprobarea rapidă a împrumutului și la rate scăzute ale dobânzii. În plus, nu va trebui să cumpărați o asigurare ipotecară privată (PMI).

Relaționat: Cum să economisiți bani pentru un avans pentru o proprietate de investiții

2- Valoarea estimată a locuinței

Evaluarea locuinței este o parte integrantă a determinării raportului dintre împrumut și valoare. Acesta este, în esență, un proces care urmărește să verifice în ce măsură prețul contractului reflectă valoarea de piață. Evaluarea valorii unei proprietăți de investiții implică o analiză comparativă, precum și o analiză a unei game largi de condiții de pe piața imobiliară. În unele cazuri, evaluatorul de locuințe ar putea chiar să recomande anumite reparații înainte de a continua cu împrumutul.

Relaționat: Ce trebuie să știți despre evaluarea locuinței

Calcularea raportului dintre împrumut și valoare în imobiliare

Formula raportului dintre împrumut și valoare este destul de simplă. De fapt, aceasta folosește doar două variabile: valoarea ipotecii (MA) și valoarea estimată a locuinței (APV).

Raportul dintre împrumut și valoare = MA/APV.

Rezultatul este exprimat în procente și cu cât este mai mic, cu atât mai favorabile vor fi condițiile împrumuturilor pentru investiții imobiliare.

Calculul raportului dintre împrumut și valoare este folosit într-o gamă largă de investiții imobiliare. Fie că este vorba de cumpărarea unei proprietăți de închiriat sau de refinanțarea unui credit ipotecar existent, creditorul va impune întotdeauna condiții mai stricte pentru orice investiție care are un raport împrumut/valoare ridicat.

Acum că sunteți familiarizat cu conceptul de LTV în domeniul imobiliar, haideți să aprofundăm ce constituie un raport împrumut/valoare bun.

Ce este un LTV bun?

Regula generală pentru raportul împrumut/valoare este că un raport împrumut mai mic este mai bun. Cu toate acestea, raportul ideal depinde de tipul de împrumut pe care îl solicitați. Iată care sunt cerințele minime ale LTV pentru fiecare tip de împrumut.

1- Împrumuturi convenționale

Acestea sunt cele mai comune tipuri de împrumuturi pentru investiții imobiliare. Pentru majoritatea creditorilor ipotecari, raportul ideal dintre împrumut și valoare este de 80%. Acest lucru se datorează faptului că majoritatea împrumuturilor convenționale necesită un avans de aproximativ 20%.

2- Împrumuturi FHA

Împrumuturile FHA sunt credite ipotecare care sunt susținute de Federal Housing Authority. În comparație cu împrumuturile convenționale, aceste credite ipotecare asigurate de guvern oferă investitorilor imobiliari mai multă marjă de manevră. De exemplu, puteți obține aprobarea unui împrumut cu un LTV de până la 96,5%. Cu toate acestea, acest lucru necesită să aveți un scor de credit de cel puțin 580.

Relaționat: Puteți folosi împrumutul FHA pentru finanțarea proprietății de investiții?

3- Împrumuturi VA

Împrumuturile VA sunt credite ipotecare speciale care sunt disponibile exclusiv pentru membrii serviciului, membrii pensionați ai serviciului și unii soți militari supraviețuitori. Deoarece aceste împrumuturi nu necesită niciun avans, vă puteți califica cu un LTV de 100%. Acestea fiind spuse, trebuie totuși să îndepliniți mai multe criterii care țin de venit și de statutul militar.

4- Refinanțarea ipotecară

Cerințele LTV pentru refinanțare variază în funcție de entitatea de creditare cu care lucrează investitorul imobiliar. De exemplu, refinanțarea unei ipoteci prin intermediul FHA vine fără limite LTV. Pe de altă parte, dacă treceți prin Home Affordable Refinance Program (HARP) înseamnă că veți fi supus aceluiași minim de 80% pe care îl cer împrumuturile convenționale.

Alte variabile de care trebuie să țineți cont atunci când solicitați un împrumut

Deși extrem de important, raportul dintre împrumut și valoare nu este singura variabilă care intră în joc atunci când se asigură un credit ipotecar. Trebuie să vă asigurați în continuare că celelalte aspecte financiare sunt în ordine. Unii dintre factorii pe care creditorii îi vor analiza atunci când procesează cererea dvs. de împrumut includ venitul, scorul de credit, istoricul de angajare și raportul dintre datorii și venit.

The Bottom Line

Datorită utilizării sale ca principal instrument de evaluare a riscului de către furnizorii de credite ipotecare, un raport împrumut/valoare scăzut ar trebui să fie obiectivul fiecărui investitor imobiliar. Începeți să economisiți pentru un avans și puneți-vă în ordine finanțele pentru a îndeplini criteriile creditorului dvs. și pentru a obține cele mai bune condiții de împrumut posibile.

Între timp, puteți utiliza Mashvisor’s Property Finder pentru a găsi unele dintre cele mai profitabile proprietăți de investiții de vânzare! Faceți clic aici pentru a afla mai multe despre acest produs.

Pentru a începe să căutați și să analizați cele mai bune proprietăți de investiții din orașul și cartierul ales de dumneavoastră, faceți clic aici.