La financiación es un aspecto muy importante de la inversión inmobiliaria. De hecho, la rentabilidad de su inversión inmobiliaria depende en gran medida de su capacidad para obtener condiciones de préstamo favorables. No hace falta decir que la obtención de una buena financiación se basa en un buen conocimiento de varios parámetros y conceptos, el más importante de los cuales es la relación préstamo-valor. ¿Qué es la relación préstamo-valor en el sector inmobiliario? ¿Cómo se calcula la relación préstamo-valor? ¿Y qué es una buena relación préstamo-valor? Este artículo profundizará en estas preguntas y analizará todos los aspectos de la relación préstamo-valor en el sector inmobiliario.

Definición de la relación préstamo-valor en el sector inmobiliario

La relación préstamo-valor es una herramienta de valoración que evalúa el riesgo de los préstamos. Los prestamistas hipotecarios lo utilizan al procesar los préstamos para propiedades de inversión. Naturalmente, una relación préstamo-valor alta en el sector inmobiliario significa un mayor riesgo desde el punto de vista del prestamista. Como resultado, estos préstamos de inversión serán más costosos para el prestatario y podrían incluso requerir la contratación de un seguro hipotecario. Estas son las principales implicaciones de la relación préstamo-valor en el sector inmobiliario:

• La relación préstamo-valor puede ser el factor determinante para que te aprueben una hipoteca o no.
• La relación préstamo-valor en el sector inmobiliario determina la cantidad de pago inicial que tienes que poner para la propiedad con ingresos.
• Una baja relación préstamo-valor le da acceso a las tasas hipotecarias más bajas de la propiedad de inversión que el prestamista ofrece.

Los factores que impactan LTV en bienes raíces

Como es el caso de cada métrica de bienes raíces, la relación préstamo-valor se ve afectada por varias variables. Vamos a echar un vistazo más de cerca a los dos más consecuentes.

1- El pago inicial de la propiedad de inversión

El factor más significativo que puede afectar a su relación préstamo-valor es la cantidad de pago inicial que está dispuesto a pagar. Cuanto mayor sea la cantidad, menor será su LTV. No se puede exagerar el impacto de un gran pago inicial, ya que invariablemente conduce a una rápida aprobación del préstamo y a bajos tipos de interés. Además, no tendrá que comprar un seguro hipotecario privado (PMI).

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2- El valor de la vivienda tasada

La tasación de la vivienda es una parte integral para determinar la relación préstamo-valor. Se trata esencialmente de un proceso que busca verificar hasta qué punto el precio del contrato refleja el valor de mercado. La evaluación del valor de una propiedad de inversión implica un análisis comparativo, así como una mirada a una amplia gama de condiciones del mercado de la vivienda. En algunos casos, el tasador de viviendas puede incluso recomendar ciertas reparaciones antes de proceder al préstamo.

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Calcular la relación préstamo-valor en el sector inmobiliario

La fórmula de la relación préstamo-valor es bastante sencilla. De hecho, sólo emplea dos variables: el importe de la hipoteca (MA) y el valor de tasación de la vivienda (APV).

Relación préstamo-valor = MA/APV.

El resultado se expresa en forma de porcentaje y cuanto más bajo sea, más favorables serán las condiciones de los préstamos para inversiones inmobiliarias.

El cálculo de la relación préstamo-valor se utiliza en una amplia gama de inversiones inmobiliarias. Ya sea la compra de una propiedad de alquiler o la refinanciación de una hipoteca existente, el prestamista siempre impondrá condiciones más estrictas en cualquier inversión que tenga una alta relación préstamo-valor.

Ahora que está familiarizado con el concepto de LTV en el sector inmobiliario, vamos a profundizar en lo que constituye una buena relación préstamo-valor.

¿Qué es una buena relación préstamo-valor?

La regla general para la relación préstamo-valor es que más bajo es mejor. Sin embargo, la relación ideal depende del tipo de préstamo que esté solicitando. Aquí están los requisitos mínimos de LTV para cada tipo de préstamo.

1- Préstamos convencionales

Estos son los tipos más comunes de préstamos para la inversión inmobiliaria. Para la mayoría de los prestamistas hipotecarios, la relación ideal entre el préstamo y el valor es del 80%. Esto se debe al hecho de que la mayoría de los préstamos convencionales requieren un pago inicial de alrededor del 20%.

2- Préstamos FHA

Los préstamos FHA son hipotecas que están respaldadas por la Autoridad Federal de la Vivienda. En comparación con los préstamos convencionales, estas hipotecas aseguradas por el gobierno dan a los inversores inmobiliarios más margen de maniobra. Por ejemplo, puede obtener la aprobación de un préstamo con un LTV de hasta el 96,5%. Sin embargo, esto requiere que usted tenga una puntuación de crédito de al menos 580.

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3- Préstamos VA

Los préstamos VA son hipotecas especiales que están disponibles exclusivamente para los miembros del servicio, los miembros del servicio retirados, y algunos cónyuges militares sobrevivientes. Dado que estos préstamos no requieren ningún pago inicial, usted puede calificar con un LTV del 100%. Dicho esto, usted todavía tiene que cumplir con varios criterios que se refieren a los ingresos y el estado militar.

4- Refinanciación de la hipoteca

Los requisitos de LTV para la refinanciación varían en función de la entidad de crédito que el inversor inmobiliario trabaja con. Por ejemplo, la refinanciación de una hipoteca a través de la FHA viene sin límites LTV. Por otro lado, si se recurre al Programa de Refinanciación Asequible para Viviendas (HARP, por sus siglas en inglés), estará sujeto al mismo mínimo del 80% que exigen los préstamos convencionales.

Otras variables a tener en cuenta al solicitar un préstamo

Aunque es muy importante, la relación préstamo-valor no es la única variable que entra en juego a la hora de obtener una hipoteca. Todavía tiene que asegurarse de que sus otros aspectos financieros están en orden. Algunos de los factores que los prestamistas tendrán en cuenta a la hora de procesar su solicitud de préstamo son los ingresos, la puntuación crediticia, el historial de empleo y la relación entre la deuda y los ingresos.

La conclusión

Dado su uso como herramienta principal de evaluación del riesgo por parte de los proveedores de hipotecas, una relación préstamo-valor baja debería ser el objetivo de todo inversor inmobiliario. ¡Comience a ahorrar para un pago inicial y poner en orden sus finanzas con el fin de cumplir con los criterios de su prestamista y obtener las mejores condiciones de préstamo posibles.

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