VoviiiK / Quais são os direitos de um inquilino quando o ar condicionado quebra?
Se o ar condicionado do seu apartamento estiver na fritz em pleno verão, você provavelmente quer que seja consertado ontem! Algumas noites sem dormir e suadas não farão nada pelo seu humor quando negociar com a gerência; no entanto, antes de perder completamente a calma, não se esqueça de conhecer os seus direitos. O ar condicionado é uma amenidade ou uma necessidade? Você mesmo pode consertá-lo e deduzir o custo do seu aluguel? A quem você liga quando o locador simplesmente não responde?
O fato é que a lei do locador/locatário em 2020 é complexa. Para responder a qualquer uma das perguntas acima, você deve entrar em território jurídico complicado. A informação que se segue dá uma compreensão básica do que está em jogo e aponta na direcção certa.
Quais são os seus direitos quando se trata de aquecimento e A/C?
Se bem que as ondas de calor possam não fazer notícia de primeira página tão dramaticamente como os terramotos ou furacões, o calor extremo pode ser um assassino perigoso. A Administração Nacional Oceânica e Atmosférica (NOAA) informou que 108 americanos morreram em 2018 devido a condições relacionadas ao calor, contra 94 em 2016 e 45 em 2015.
Em 1995, as temperaturas em Chicago subiram tão alto que estima-se que 700 residentes da cidade morreram durante um período de uma semana em julho. Mais recentemente, o Earth Policy Institute informa que mais de 52.000 europeus morreram no verão de 2003 em “um dos desastres climáticos mais mortíferos da história ocidental”.
Não obstante, o advogado do inquilino Steven R. Kellman do The Tenants Legal Center em San Diego diz: “O ar condicionado em funcionamento é geralmente considerado uma amenidade e não uma exigência de condições de vida habitáveis. Se você vive em uma área que experimenta temperaturas bastante altas ou tem uma condição médica que requer um ar condicionado funcional, a lei pode olhar para isso de forma diferente”
Em Houston, onde os verões são extremamente quentes e úmidos, Andy Teas, vice-presidente de Assuntos Públicos da Houston Apartment Association, uma associação comercial que representa proprietários de imóveis, empresas de administração, incorporadores e outros profissionais relacionados na indústria de aluguel de casas, diz que “praticamente 100%” dos apartamentos vêm equipados com ar condicionado central.
Além disso, ele diz: “Ar condicionado quebrado é o problema número um de manutenção que vemos no verão”
Teas também observa que as mudanças nas diretrizes federais de energia tornam a reparação do ar condicionado mais difícil do que costumava ser. “Você não pode simplesmente substituir uma peça ou esguichar em algum Freon”, diz ele. Mais frequentemente hoje em dia, as peças mais novas e mais eficientes requerem a troca do compressor ou a realização de outras mudanças importantes para atualizar todo o sistema.
Teas diz que no Texas, a responsabilidade de um proprietário é “reparar ou remediar” qualquer condição que “afete materialmente a saúde física e a segurança de um inquilino comum”.
“Alguns juízes”, conjecturas de Teas, “decretarão que o ar condicionado em agosto definitivamente afetará a saúde e a segurança de um residente”. Alguns dirão que as pessoas têm vivido sem ar condicionado durante décadas, por isso basta lidar com isso”
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Landlord/Tenant Law
A relação entre um locador e um inquilino é governada pelo estado em que você vive. Como resultado, cada estado é ligeiramente – ou significativamente – diferente. Como com o divórcio e acidentes de carro, não assuma que o que é verdade num estado é válido em outro. Obtenha os factos.
Os departamentos de protecção ao consumidor de muitos governos estaduais oferecem algumas informações de fácil utilização sobre a lei do senhorio/locatário. Pesquisar a lei do locador em uma página inicial do governo estadual geralmente levará a algumas informações úteis. Além disso, a pesquisa de direitos de inquilinos + num motor de pesquisa geral como o Google também irá gerar recursos relevantes. Finalmente, o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA tem uma lista interessante de recursos por estado.
Além da lei estadual, as cidades podem regular as práticas de arrendamento através de portaria municipal. No estado de Wisconsin, por exemplo, a prática do inquilino locador é regida por vários estatutos administrativos diferentes. Wisconsin como um todo não tem uma grande população de locatários, mas na cidade de Madison, onde a maioria dos residentes são locatários (Censo dos EUA, 2000), há um conjunto adicional de códigos que tornam os direitos dos locatários mais fortes. Em Madison, os locadores pagam juros sobre uma caução; em Oshkosh, qualquer juro ganho fica com o locador.
Apesar das diferenças nos detalhes, na maioria dos estados as responsabilidades do locador recaem sobre a “garantia de habitabilidade implícita”. Habitabilidade geralmente significa “condições que são adequadas para viver”, mas Bill Deegan, Diretor Executivo da Renter Nation diz: “Provavelmente não há uma definição padrão nacional do que isso significa”.
A maioria das vezes uma residência habitável é descrita como uma residência que inclui água quente, banheiros com descarga, telhados e paredes sem vazamento, calor, portas que trancam e um local para descartar o lixo, entre muitas outras coisas. A habitabilidade é baseada em condições seguras, sanitárias e de vida segura; não significa perfeita ou esteticamente agradável. E, como observado pelo advogado Kellman acima, não inclui ar condicionado.
A Word about Leases
A lease é um documento escrito que estabelece os termos de um contrato de arrendamento. Em alguns estados um contrato de locação escrito é exigido por lei, e em alguns estados é opcional.
Attorney Alberto M. Cardet pratica em Miami, Florida, onde o ar condicionado é um “grande problema”. Ele diz que “as relações entre locador e inquilino são muito casuais até que algo dê errado”. “Depois torna-se um argumento de “he-said-she-said”.” Como resultado, Cardet explica, em muitos lugares, incluindo a Flórida, a lei do locador/locatário “vive e morre com problemas de aviso prévio”, ou seja, quando e como você deixou o locador saber que o ar condicionado estava quebrado e quanto tempo você esperou por ele para consertar? Um bom contrato de arrendamento explicitará as obrigações tanto do locatário como do locador em tais casos.
As organizações de inquilinos ou grupos de estudantes terão frequentemente amostras de contratos de arrendamento para revisão. Saber antecipadamente o que esperar de um arrendamento torna mais fácil a negociação. No mínimo, certifique-se de que o contrato de arrendamento tenha todas as informações de contato do locador e/ou da empresa de administração. Um número de telefone celular por si só não é adequado. Certifique-se de ter um endereço postal, juntamente com um endereço de e-mail, se possível. Pergunte se existe um escritório que atenda chamadas 24 horas por dia. Para quem você liga no meio da noite?
Cardet recomenda duas coisas adicionais que um locatário pode fazer no início de um contrato de locação para diminuir a chance de um problema de conserto mais tarde.
- Primeiro, o locatário pode solicitar que todos os principais aparelhos, incluindo o ar condicionado, sejam inspecionados por um profissional de manutenção. Dessa forma, ambas as partes terão um entendimento comum sobre o estado dos aparelhos fornecidos. Além disso, se qualquer problema operacional ou falta de manutenção for revelado pela inspecção, poderá ser resolvido nesse momento.
- Segundo, a Cardet sugere que o inquilino possa insistir num contrato com uma empresa de manutenção para reparações. Ele diz que mesmo que uma empresa de manutenção possa ser mais cara para o locador, é mais fácil e mais rápido “uma vez que há uma terceira parte envolvida, não há disputa sobre como o ar condicionado quebrou, se foi falha de manutenção do locador ou abuso/muso pelo locatário”
Attorney Kellman diz que ele aconselha as pessoas que estão assinando um contrato a “dar um passo atrás” e pensar sobre o que é mais importante em uma situação de vida. Vai ser diferente para cada pessoa, diz ele. Portanto, se você sabe que é sensível ao calor e que vai ficar muito perturbado sem ar condicionado, especifique no contrato de arrendamento: “O senhorio manterá o ar condicionado em bom estado de funcionamento.”
“Se um senhorio não estiver disposto a pôr algo por escrito que lhe interesse”, sugere Kellman, “é uma bandeira vermelha. Um bom senhorio”, diz ele, “pode ser mais importante que uma boa propriedade”, “
Sobre o ar condicionado em particular, Kellman diz, “Se o sistema A/C estava lá no início do arrendamento, mesmo sem um arrendamento, está incluído como se fosse um refrigerador ou um fogão”. Um aluguer, no entanto, poderia excluir o ar condicionado da manutenção ou reparações, pelo que poderia falhar durante o arrendamento e o senhorio poderia não ter de o reparar”
No Calor da Crise
Então, o que deve fazer um inquilino?
Você não é definitivamente a primeira pessoa a ter problemas com o senhorio, e não está sozinho. A maioria das grandes cidades tem uma associação de inquilinos, uma organização sem fins lucrativos que fornece ajuda aos inquilinos. Nova Iorque, por exemplo, tem pelo menos três: a East Side Tenants Coalition, a West Side Tenants Association, e o Metropolitan Council on Housing de toda a cidade.
Os grupos de inquilinos prestam uma variedade de serviços, incluindo informações através de publicações e programas, ajudando os inquilinos a organizarem-se dentro de um edifício, fornecendo aconselhamento jurídico gratuito ou de baixo custo e defendendo os direitos dos inquilinos através de uma agenda legislativa.
Kellman aconselha vivamente que nenhum inquilino deve tomar medidas contra um senhorio sem antes procurar aconselhamento jurídico. Há muito dinheiro em jogo para o senhorio, adverte ele, que está a gerir um negócio. O inquilino, que está no “negócio de viver”, pode estar inclinado a “improvisar”, mas Kellman diz que raramente funciona. O senso comum ou algo que funcionou para um amigo ou algo na internet pode ou não se aplicar em qualquer caso em particular, e pode, de fato, funcionar contra o melhor interesse do locatário.
“O maior erro que vejo”, diz Kellman, “são os locatários que enviam cartas de mau gosto e ameaçadoras aos locadores que interpretam mal a lei e as verdadeiras posições legais das partes”. Essas cartas acabam sempre em tribunal, diz Kellman, e fazem um inquilino parecer irracional. Então, quando o locador diz simpaticamente o quanto tentou trabalhar com o locatário – que não foi cooperante e inapropriado – a posição do locador é mais convincente.
Como já foi dito acima, a lei estadual e local ditará as medidas específicas que um locatário pode tomar para perseguir um locador que não está respondendo a um problema conhecido. Em alguns estados não há problema em reter o aluguer ou “fixar e deduzir” mas apenas em condições muito específicas.
“A retenção do aluguer é sempre perigosa para o caso do inquilino. Você tem que ter certeza de ter uma posição forte”, explica Kellman. “Você não testaria um barco a remo depois de levá-lo para o meio do lago, pois não? Obter conselhos primeiro”.”
Apesar da diferença entre as leis estaduais, algumas práticas se aplicam em todos os conflitos entre inquilino e proprietário.
- Consulte o seu contrato de arrendamento. Leia novamente as letras miúdas para esclarecer o que o senhorio é responsável e como se espera que notifique a gestão dos problemas.
- Coloque um registo que documente o histórico do problema. Depois de algum tempo, você não se lembrará em que dia você ligou pela primeira vez ou se é a terceira ou quarta vez que você deixou uma mensagem.
- Consulte sempre um advogado, um conselheiro de habitação, ou um defensor do consumidor antes de agir contra o seu senhorio. Mesmo que possa parecer lógico reter o aluguel ou fazer o conserto você mesmo, fazê-lo pode inadvertidamente prejudicar seu caso e reduzir seus direitos.
Comunicar o máximo possível em letras curtas e educadas. É melhor enviar cartas certificadas e guardar o recibo de entrega. Guarde cópias de todas as cartas que enviar.
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Recursos:
Os requisitos legais para proprietários quando se trata de seu aquecimento e resfriamento podem variar de estado para estado. A tabela abaixo fornece recursos para cada estado para ajudar a determinar exatamente quais regras e regulamentos se aplicam à sua situação de vida. Os recursos incluem:
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- Provê recursos em vários idiomas
- Ajuda a localizar recursos legais
- Inclui tanto os direitos como as responsabilidades dos inquilinos
- Inclui os PDF que pode ser impresso e estudado quando necessário
| Alabama | Maine | Pennsylvania |
| Alaska | Maryland | Puerto Rico/U.Ilhas Virgens S |
| Arizona | Massachusetts | Rhode Island |
| Arkansas | Michigan | Carolina do Sul |
| Califórnia | Minnesota | Dakota do Sul |
| Colorado | Mississippi | Tennessee |
| Conecticut | Missouri | Texas |
| Delaware | Montana | Utah |
| Distrito de Colúmbia | Nebraska | Vermont |
| Florida | Nevada | Virginia |
| Geórgia | New Hampshire | Washington |
| Hawaii | Nova Jersey | Virgínia Ocidental |
| Idaho | Novo México | Wisconsin |
| Illinois | Nova Iorque | Wyoming |
| Indiana | Carolina do Norte | |
| Iowa | Dakota do Norte | |
| Kansas | Ohio | |
| Kentucky | Oklahoma | |
| Louisiana | Oregon |
Responsabilidades do Tenant
Embora o seu senhorio possa ter alguma ou a maior parte da responsabilidade de assegurar que os seus sistemas de aquecimento e arrefecimento estão a funcionar correctamente, há vários passos que você pode dar para ajudar a manter seus sistemas de HVAC. Mantenha tanto a sua relação a longo prazo com o seu proprietário como a saúde a longo prazo dos seus sistemas, seguindo estes passos simples ao longo do ano:
Roteiramente:
- Comprar um filtro de alta eficiência
- Keep HVAC unidades livres de detritos, tais como relva e folhas
- Cerve um espaço de dois pés em todos os lados da sua unidade livre de crescimento natural ou obstáculos
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Mensal/temporal
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- Substituir o filtro de ar a cada 90 dias ou menos
- Examinar linhas de refrigeração
- Durante o verão, desligar o fornecimento de água ao umidificador do forno
- Durante a queda e em preparação para o inverno, ligue o fornecimento de água após substituir o filtro do umidificador do forno
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Ano:
- Substitua as baterias do seu detector de monóxido de carbono
- Certifique-se de que a sua unidade AC exterior está firmemente situada
- Utilize uma combinação de lixívia/água para limpar o dreno de condensado AC
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Por ser um bom inquilino, pode poupar a si e ao seu senhorio tempo, dinheiro e conforto. Ao cuidar dessas simples sugestões de manutenção, você pode ajudar a garantir que sua residência permaneça segura e confortável, não importa o calor ou o frio que esteja fora.
Fazendo a sua parte todos os dias, sazonal e anualmente também mostrará ao seu senhorio que você é um inquilino responsável que se dedica a ajudar a manter a sua casa em bom estado de funcionamento.
Estabelecer uma relação de respeito mútuo com o seu senhorio pode ajudar a garantir que o seu senhorio também viva até o fim do contrato. Se um locador vê que você não está cuidando do seu sistema HVAC ou está fazendo coisas para danificar seu aquecimento e resfriamento, você pode enfrentar uma reprimenda e até mesmo despejo da propriedade. Abstenha-se de entrar em conflito com o seu senhorio realizando as soluções de rotina de senso comum que ajudam a manter os seus sistemas de aquecimento e arrefecimento a funcionar eficientemente a longo prazo.