Financiar é um aspecto altamente crítico do investimento imobiliário. Na verdade, a rentabilidade do seu investimento imobiliário depende muito da sua capacidade de obter condições favoráveis de empréstimo. Escusado será dizer que a obtenção de um bom financiamento está baseada em ter uma boa compreensão de várias métricas e conceitos, o principal dos quais é a relação empréstimo/valor. Então, qual é a relação empréstimo-valor no setor imobiliário? Como calcular a relação empréstimo-valor? E o que é uma boa relação entre empréstimo e valor? Este artigo aprofundará estas questões e discutirá todos os aspectos do LTV em imóveis.

Definição da relação empréstimo/valor em imóveis

A relação empréstimo/valor é uma ferramenta de avaliação que avalia o risco de empréstimo. Os credores hipotecários utilizam-no no processamento de empréstimos imobiliários para investimento. Naturalmente, um LTV elevado em imóveis significa um risco mais elevado do ponto de vista do mutuante. Como resultado, estes empréstimos para investimento serão mais caros para o mutuário e podem até exigir a obtenção de um seguro hipotecário. Aqui estão as principais implicações do LTV em imóveis:

• A relação entre empréstimo e valor pode ser o fator determinante entre obter aprovação para uma hipoteca ou não.
• LTV em imóveis determina o valor do adiantamento que você tem que colocar para a propriedade de renda.
• Uma baixa relação empréstimo-valor dá-lhe acesso às mais baixas taxas de hipoteca de propriedade de investimento que o credor oferece.

Os Fatores que Impactam LTV em Imóveis

Como é o caso de cada métrica imobiliária, a relação empréstimo-valor é impactada por várias variáveis. Vamos ver mais de perto as duas mais conseqüentes.

1- O adiantamento sobre propriedade de investimento

O fator mais significativo que pode afetar a relação entre o empréstimo e o valor é o montante do adiantamento que você está disposto a pagar. Quanto maior for o valor, menor será o seu LTV. O impacto de um grande adiantamento não pode ser exagerado, uma vez que invariavelmente leva à aprovação rápida do empréstimo e a taxas de juros baixas. Além disso, você não terá que comprar um seguro hipotecário privado (PMI).

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2- O valor avaliado da casa

A avaliação da casa é uma parte integrante da determinação da relação empréstimo/valor. Este é essencialmente um processo que procura verificar até que ponto o preço do contrato reflecte o valor de mercado. A avaliação do valor de uma propriedade de investimento envolve uma análise comparativa, bem como um olhar para uma vasta gama de condições do mercado imobiliário. Em alguns casos, o avaliador da casa pode até recomendar certas reparações antes de proceder com o empréstimo.

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Cálculo de empréstimo para valor em imóveis

A fórmula de empréstimo para valor é bastante simples. Na verdade, ela emprega apenas duas variáveis: o valor da hipoteca (MA) e o valor avaliado do imóvel (APV).

Loan to Value Ratio = MA/APV.

O resultado é expresso como uma porcentagem e quanto menor for, mais favoráveis serão os termos dos empréstimos para investimento imobiliário.

O cálculo da relação empréstimo/valor é usado em uma ampla gama de investimentos imobiliários. Seja na compra de uma propriedade de aluguel ou no refinanciamento de uma hipoteca existente, o credor sempre imporá condições mais rígidas a qualquer investimento que tenha uma alta relação empréstimo/valor.

Agora que você esteja familiarizado com o conceito de LTV em imóveis, vamos aprofundar o que constitui uma boa relação empréstimo/valor.

O que é uma boa LTV?

A regra geral para a relação empréstimo/valor é que menor é melhor. No entanto, a relação ideal depende do tipo de empréstimo ao qual você está solicitando. Aqui estão os requisitos mínimos de LTV para cada tipo de empréstimo.

1- Empréstimos convencionais

Estes são os tipos mais comuns de empréstimos para investimentos imobiliários. Para a maioria dos emprestadores hipotecários, a relação empréstimo/valor ideal é de 80%. Isto é devido ao fato de que a maioria dos empréstimos convencionais requerem um adiantamento de cerca de 20%.

2- Empréstimos FHA

Empréstimos FHA são hipotecas que são apoiadas pela Autoridade Federal de Habitação. Em comparação com os empréstimos convencionais, estas hipotecas seguradas pelo governo dão aos investidores imobiliários uma maior margem de manobra. Por exemplo, você pode obter aprovação de empréstimo com um LTV tão alto quanto 96,5%. No entanto, isto requer que você tenha uma pontuação de crédito de pelo menos 580,

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3- VA empréstimos

VA empréstimos são hipotecas especiais que estão exclusivamente disponíveis para os membros de serviço, membros de serviço aposentados, e alguns cônjuges militares sobreviventes. Como estes empréstimos não requerem qualquer adiantamento, você pode se qualificar com um LTV de 100%. Dito isto, você ainda precisa atender a vários critérios que dizem respeito a renda e status militar.

4- Refinanciamento hipotecário

Os requisitos de LTV para refinanciamento variam dependendo da entidade emprestadora com a qual o investidor imobiliário trabalha. Por exemplo, o refinanciamento de uma hipoteca através da FHA vem sem limites de LTV. Por outro lado, passando pelo Programa de Refinanciamento da Habitação Acessível (HARP) significa que você estará sujeito ao mesmo mínimo de 80% que os empréstimos convencionais requerem.

Outras variáveis a ter em mente ao solicitar um empréstimo

Embora muito importante, a relação empréstimo/valor não é a única variável que entra em jogo ao garantir uma hipoteca. Você ainda precisa ter certeza de que seus outros aspectos financeiros estão em ordem. Alguns dos fatores que as financiadoras irão considerar ao processar seu pedido de empréstimo incluem renda, pontuação de crédito, histórico de emprego e taxa de endividamento.

O resultado final

Dado o seu uso como uma ferramenta de avaliação de risco principal pelos provedores de hipoteca, uma baixa taxa de empréstimo para o valor deve ser o objetivo de todo investidor imobiliário. Comece a poupar para um adiantamento e arrume as suas finanças de modo a satisfazer os critérios do seu credor e obter os melhores termos de empréstimo possíveis.

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