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Para despejar um locatário que tenha violado os termos do aluguer, como por exemplo, continuar a viver no local sem pagar renda, o senhorio é obrigado a seguir um procedimento legal preciso. As especificidades variam de estado para estado, mas geralmente todas as leis o exigem:

• um objectivo legal para o despejo
• notificação ao inquilino
• um julgamento perante um juiz
• uma ordem de despejo
• a desocupação do inquilino

Notificação para desocupar

Tipicamente, As leis exigem entre 3 e 10 dias de antecedência ao inquilino que o senhorio esteja a tentar despejá-lo. O aviso pode ser chamado de “aviso para desocupar”, “aviso para sair”, ou algum outro termo. Algumas leis permitem que o senhorio notifique o inquilino pessoalmente; outras exigem que os agentes da lei, geralmente um delegado do xerife, “sirvam” o inquilino com aviso prévio.

Se um delegado tiver de cumprir a notificação para desocupar, o funcionário do tribunal normalmente prepara a notificação por uma taxa. O escrivão então envia o aviso para o gabinete do xerife para servir. O xerife pode entregar o aviso ao inquilino pessoalmente ou afixá-lo na porta da unidade de aluguer.

Após o aviso ser entregue, o inquilino tem um curto período de tempo para pagar o aluguer vencido (se for esse o caso) ou para desocupar o local. Por exemplo, se um inquilino for notificado com 5 dias de antecedência para desocupar o imóvel na segunda-feira de manhã, ele deverá pagar o aluguel devido ou desocupar o imóvel até sábado de manhã.

TIP: Os feriados e fins-de-semana estão incluídos no tempo do inquilino para pagar ou desocupar o imóvel antes da data limite. No exemplo acima, o inquilino deve desocupar o imóvel num sábado. Embora o sábado faça parte do fim-de-semana, ainda assim conta como um dia no período de pré-aviso. O inquilino não pode faltar ao sábado e domingo e esperar até segunda-feira para pagar ou desocupar.

TIP: O escritório do xerife não serve avisos e outros documentos legais nos fins de semana ou feriados. Se você é um locador, tenha em mente que pode haver um atraso antes que seu inquilino receba o aviso para desocupar durante os períodos de férias.

O meu locador me deu um aviso de 24 horas para desocupar e eu paguei imediatamente o aluguel vencido. Ainda posso ser despejado do meu apartamento?

Não. Você fez exactamente o que o senhorio queria fazer ao dar-lhe o aviso – você pagou o aluguer. O senhorio não tem nenhuma base para um despejo. Enquanto você continuar a pagar o aluguel e cumprir outras disposições do contrato de locação, você pode ficar no seu apartamento até o fim do contrato.

O locador deu à minha filha adolescente um aviso prévio para desocupar o imóvel. Isto é válido?

Sim, em alguns casos. As leis permitem que o aviso de desocupação seja dado a outros moradores do apartamento, se tiverem uma certa idade. Você precisa verificar a lei do seu estado em relação às notificações de despejo. No Texas, por exemplo, se a sua filha tinha menos de 16 anos, a notificação do senhorio para desocupar o apartamento não lhe foi devidamente entregue.

A lei no meu estado dá aos inquilinos 3 dias para desocupar o apartamento, mas o meu senhorio deu-me uma notificação de 24 horas para desocupar o apartamento. Isto é legal?

Em algumas jurisdições, se o seu arrendamento prevê especificamente apenas um pré-aviso de 24 horas, então a lei estadual não se aplica. Nos termos do contrato de arrendamento, o senhorio está agindo legalmente e você tem 24 horas para desocupar o imóvel ou para resolver o problema que motivou o aviso.

Eu dei ao meu inquilino um aviso prévio para desocupar o imóvel, mas ela não saiu do apartamento. Posso mudar as fechaduras e mudar os seus móveis e outros pertences?

Não. Deve apresentar uma acção de despejo e obter uma ordem judicial exigindo que o inquilino saia.

TIP: Se o seu contrato de arrendamento lhe der uma garantia de senhorio, não precisa de ir a tribunal para mudar os pertences do inquilino.

Recebi um aviso para desocupar. Tenho de me mudar dentro do prazo?

Não. O seu senhorio tem de obter uma ordem do tribunal. Até que ele tenha a ordem, ele não pode remover à força você ou seus pertences (a menos que ele tenha uma hipoteca do locador) do apartamento.

Filing Suit

Após o locador ter dado ao inquilino uma notificação para desocupar, ou a notificação tiver sido feita, e o prazo passar sem que o inquilino pague o aluguel vencido ou desocupar, o locador irá entrar com uma ação judicial para despejar o inquilino. A ação judicial pode ser denominada “ação de despejo”, “ação de entrada forçada e ação de posse (FED)”, ou “ação de desapropriação”. Nessas ações, o locador está solicitando uma ordem judicial que lhe permite retirar o inquilino, os ocupantes e qualquer imóvel que lhes pertença que se encontre no local

Após a ação judicial ser ajuizada, o inquilino deve ser notificado da apresentação da ação. Isto é feito servindo-o com uma cópia. O inquilino tem o direito de responder ou “responder” ao processo do senhorio. O prazo para uma resposta (chamado de “data de resposta”) começa a correr assim que o inquilino é notificado. Normalmente, o prazo de resposta é curto, cerca de 10 dias.

Prazo limite de resposta do inquilino

A resposta do inquilino tem de ser dada por escrito e arquivada até ao prazo ou ele perde automaticamente o caso. Uma vez que o inquilino apresente a sua resposta, o tribunal fixa uma data para o julgamento do processo de despejo. O inquilino deve ser notificado pelo tribunal sobre a data e hora do julgamento. Ele tem o direito de comparecer perante o tribunal no julgamento e mostrar causa para não ser despejado.

TIP: Ligue para o funcionário do tribunal e pergunte se existem formulários disponíveis para responder a uma acção de despejo.

TIP: A data de resposta do inquilino (o prazo para responder à acção judicial) também pode ser a data em que o juiz planeia ouvir o caso. Se você tiver sido notificado com uma ação de despejo ou de entrada forçada e uma ação de detenção, ligue para o funcionário do tribunal e pergunte se o juiz irá ouvir o caso na data de resposta. Se a resposta for “não”, você só precisa se preocupar em obter uma resposta escrita para o tribunal até a data da resposta. Se o juiz vai ouvir o caso, você deve estar preparado para se defender contra a alegação do locador de que ele tem o direito de despejá-lo.

A resposta deve incluir uma declaração de que o inquilino “nega todas as reivindicações estabelecidas na ação judicial”. Adicionalmente, pode ser incluído um pedido reconvencional contra o locador. Uma reconvenção é uma alegação de que o locador deve uma quantia de dinheiro ao inquilino. Normalmente, o pedido reconvencional do inquilino é para despesas de reparação que o senhorio se tenha recusado a cobrir. Por exemplo, se a casa de banho não puxou o autoclismo e o inquilino foi forçado a chamar um canalizador, o inquilino pode reconvenção para o custo do canalizador.

TIP: Só ganhará na sua reconvenção para custos de reparação se o senhorio sabia que precisava de fazer as reparações e recusou. Em um julgamento, você deve ter uma prova de notificação ao proprietário na forma de uma exigência por escrito, ou uma testemunha que possa testemunhar que o proprietário sabia do problema.

Fui notificado com uma ação judicial de despejo. É demasiado tarde para chegar a um acordo com o senhorio?

Não. Você pode chegar a um acordo a qualquer momento antes de o juiz tomar a sua decisão final, mesmo durante o próprio julgamento.

TIP: Se você e o senhorio chegarem a um acordo antes de a resposta ser dada, você pode proceder a uma resposta negando as reivindicações na ação judicial. Depois de negar as reivindicações, inclua uma descrição do acordo. Por exemplo: “O senhorio e eu concordamos em resolver este caso e não é necessário um julgamento”. Então peça ao tribunal para arquivar o caso.

Se eu e o meu senhorio já resolvemos a ação de despejo, eu preciso de um acordo por escrito?

Sim, caso contrário você não tem prova do seu acordo com o senhorio. Além disso, se o tribunal não arquivar a ação judicial, o locador pode solicitar uma data de julgamento a qualquer momento.