Chicago rent growth has fared worse during the pandemic than other similar gateway cities, according to RED Capital research.
Investidores multi-familiares preferem concentrar capital nos mercados primários. Embora os preços sejam íngremes e os preços máximos baixos, as cidades gateway oferecem equidade privada e compradores institucionais os inquilinos jovens e abastados, diversificação económica, dados de desempenho profundo e liquidez do mercado imobiliário que não podem ser encontrados em cidades menores. As cidades gateway oferecem esses ativos…até que eles não o façam.
A recessão pandêmica virou a maneira usual de ver as coisas de cabeça para baixo. Pelo menos por enquanto, os inquilinos estão fugindo dos altos custos e dos perigos percebidos da vida urbana densa para a relativa segurança e plantas maiores encontradas nos subúrbios e, em alguns casos, nos mercados secundários e terciários.
O impacto no desempenho da propriedade é significativo. Nos modernos edifícios urbanos médios e altos, favorecidos por grandes investidores em carteira, a ocupação e os aluguéis estão materialmente reduzidos, aparando o lucro operacional líquido prospectivo de 15% ou mais em muitos edifícios de Los Angeles, Nova York e São Francisco.
Determinar o valor justo dos ativos é quase impossível, dadas as circunstâncias. Os compradores ainda podem estar dispostos a licitar a preços que geram rendimentos iniciais profundamente inferiores a 4%, mas apenas contra níveis de NOI subscritos de forma conservadora que descontam um período prolongado de fraqueza de desempenho. Poucos proprietários estão dispostos a perceber a diminuição do valor resultante, e as vendas estão a cair proporcionalmente. O volume do terceiro trimestre caiu 70% ano após ano em Los Angeles, 75% em Nova York e 67% em São Francisco. A participação de compradores institucionais, private equity e REIT caiu ainda mais, mergulhando 80% ou mais em cada mercado. Lá se vai a liquidez do mercado imobiliário.
Isso levanta a questão de se os investidores podem encontrar os atributos primários de mercado que procuram com menos risco NOI em mercados mais previsíveis do Centro-Oeste. O status de mercado quase primário de Chicago faz dele o teste natural para a proposta.
Chicago o crescimento do NOI de ativos multifamiliares cai historicamente no meio do pacote entre as áreas metropolitanas. O RED Research Group calcula (usando a média trimestral de aluguel, ocupação e dados de despesas do Reis) que o NOI do apartamento de Chicago aumentou em um ritmo anual composto de 2,2% desde 1999, o 34º mais rápido entre os 50 mercados metropolitanos mais negociados no país. De fato, o crescimento da Segunda Cidade foi mais rápido do que apenas um dos mercados primários – Nova Iorque (1,7%). O crescimento anual do NOI nos outros mercados primários variou entre 2,5% (Boston) e 4,1% (Seattle).
Did maior estabilidade de retorno (e portanto menor risco) compensou os investidores de Chicago por um crescimento mais lento do NOI? A resposta é sim, mas apenas até certo ponto. Com relação ao desvio padrão das taxas de crescimento trimestrais de quatro trimestres do NOI, que usamos como proxy da volatilidade do crescimento do NOI, Chicago ficou em 14º lugar entre os 50 pares de metrô, atrás de Boston, Washington D.C. e Seattle entre os mercados primários.
As métricas de longo prazo não sugerem que Chicago representa um porto particularmente seguro na tempestade recessiva, mas o que dizer do desempenho recente? Para testar essa teoria, revisamos as mudanças nas receitas brutas de aluguel da mesma loja, relatadas de fevereiro a agosto de 2020 por edifícios urbanos de médio e alto andares construídos desde 2010 nos mercados primários e Chicago, usando dados de nível de propriedade Yardi.
A análise confirmou que o espaço de enchimento de São Francisco e Nova York está lutando. A respectiva média mensal ponderada por unidade caiu 10,1% e 12,4%, consideravelmente pior que a queda média de 3,9% registrada entre os outros mercados primários. Seattle foi o outlier positivo do grupo, apresentando uma queda comparável de apenas 1,6%.
Os dados indicam que Chicago não provou ser um porto particularmente seguro neste ciclo. O GRR comparável diminuiu 6,2% entre um grupo de 62 edifícios médios e altos de Chicago (-7,6% no Loop), pior que a média de -5,6% do mercado primário e aproximadamente equivalente aos resultados de East Bay e San Diego.
Em vez disso, a resiliência do aluguel e da ocupação durante a recessão de 2020 surgiu em alguns lugares surpreendentes. Como foi notado, Seattle exibiu o desempenho mais duradouro até hoje, independentemente do fato de ter sido a primeira área metropolitana a sentir o impacto da pandemia e não foi estranha à onda de agitação social deste ano. Da mesma forma, a renda imobiliária em Miami (-3,3%) e Orange County (-3,8%) resistiu relativamente bem, apesar da grande exposição nessas áreas do metrô às duras viagens de lazer e indústrias de entretenimento, onde a transição para um ambiente de trabalho de casa é impraticável.
Comportamento de entrada nesta recessão até agora sugere que para prosperar no ambiente pós-pandêmico os compradores orientados para o retorno total podem ser compelidos a ampliar um pouco seus parâmetros de investimento para incluir mais ativos do mercado suburbano e secundário. A idade e a experiência pandémica estão a levar a poderosa geração milenar a reavaliar as suas prioridades em matéria de habitação. Talvez os investidores devam ajustar suas preferências de ativos de acordo.
– Daniel J. Hogan é o diretor administrativo de pesquisa da ORIX Real Estate Capital. A RED Mortgage Capital, uma divisão da ORIX Real Estate Capital LLC, é um parceiro de conteúdo da REBusinessOnline. As opiniões aqui expressas são as do autor e não reflectem necessariamente as opiniões do Grupo RED Capital ou dos colegas do autor na RED. Para uma análise mais detalhada da RED Capital Group, clique aqui.
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