Esther Fung

Junho 12, 2017 8:00 a.m.

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Quando o Starwood Capital Group LLC comprou o Fairlane Town Center em 2014, a empresa de investimento tinha muito trabalho para fazer.

The Dearborn, Mich.., o centro comercial estava apenas 72% arrendado, e entre o espaço vazio estava uma antiga loja âncora em expansão.

Uma chamada casual para a Ford Motor Co. para vender alguma publicidade no centro comercial acabou por ser uma mudança de jogo. Em Abril, a Ford mudou todo o seu pessoal de engenharia e compras para o espaço habitado pela cadeia de lojas de departamento Lord & Taylor. Ford é agora o maior inquilino do shopping, com 240.000 pés quadrados de espaço.

“Nosso relacionamento começou como bons vizinhos”, disse Michael Powers, vice-presidente sênior de locação da Starwood. “Depois descobrimos que eles estavam no mercado de espaço para escritórios. Foi um pouco serendipital”.

Como os varejistas fecham as lojas de tijolos e cimento a um ritmo acelerado, os proprietários de shopping centers como Starwood Capital estão enfrentando uma questão incômoda: O que fazer com todo este espaço vazio?

As suas soluções são variadas mas todas têm um elemento em comum: reduzir, ou mesmo eliminar o retalho da equação.

Alguns senhorios tapam espaços vazios com igrejas, escolas com fins lucrativos e empresas aleatórias enquanto descobrem um plano a longo prazo. Outros vêem um futuro em imóveis de uso misto, convertendo centros comerciais em paisagens de rua com restaurantes, escritórios e habitações. E alguns estão arrasando propriedades e transformando-as em parques de entretenimento ou industriais.

O arrendamento de 10 anos do Fairlane Town Center “trouxe 1.800 a 2.000 pessoas empregadas à nossa propriedade, pessoas com um salário”, disse o Sr. Powers. O shopping, que ainda está ancorado pela Macy’s, J.C. Penney e Sears, está atualmente 91% arrendado, disse ele, e seus operadores de alimentos estão se saindo melhor durante o dia do que antes, enquanto os trabalhadores da Ford se amontoam para o almoço.

Ford gostou da proximidade do shopping com suas principais instalações em Dearborn, que está sendo reconstruído nos próximos 10 anos, e seus amplos espaços abertos.

“Não movemos paredes, não mudamos nada de forma significativa”, disse Dave Dubensky, presidente e executivo-chefe da Ford Land, o braço imobiliário da empresa.

Uma dobra de construção nos anos 80 e 90 deixou os EUA saturados de shoppings. O crescimento das vendas online e o declínio da procura de bens a preços completos estão a fazer com que os retalhistas reduzam as suas frotas de lojas e desviem recursos para plataformas de comércio electrónico.

No total, os retalhistas anunciaram 2.880 encerramentos de lojas de Janeiro a 6 de Abril deste ano, mais do dobro do que no mesmo período do ano anterior, de acordo com o Credit Suisse . Para o ano inteiro, o banco de investimento prevê o encerramento de mais de 8.600 lojas. Os analistas prevêem que cerca de 400 dos cerca de 1.100 shoppings nos EUA irão fechar nos próximos anos.

Muitos proprietários de shopping centers estão tentando animar a experiência, trazendo mais lojistas para jantar e entretenimento e fugindo da tradicional mistura de quadras de restaurantes, lojas de moda e lojas de departamento.

“O apetite pela experimentação está lá”, disse Matthew Billerbeck, vice-presidente sênior da empresa de design e arquitetura CallisonRTKL, sediada em Seattle. “A indústria tinha se tornado complacente e formulativa”.

Uma estratégia é converter shoppings fechados em propriedades ao ar livre que os proprietários chamam de “centros de estilo de vida”, com apartamentos, teatros, mercearias, escritórios médicos e outras conveniências – e muito menos lojas.

Em Arlington, Va.., o proprietário Forest City Realty Trust está a remodelar o Ballston Common Mall, derrubando a entrada principal para criar uma praça, removendo dois terços do telhado e instalando mais janelas para criar vistas mais amplas de espaços abertos. O Cleveland Realty Trust também está construindo 406 apartamentos ligados ao shopping.

“Estamos virando o shopping do avesso”, disse Will Voegele, vice-presidente sênior do Forest City Realty Trust. “Não queremos um edifício de costas voltadas para a rua”

A firma está convertendo o que antes era a loja de móveis Macy’s no terceiro andar do shopping em um espaço de encontro para os moradores, incluindo pátios ao ar livre, assentos e paisagismo. Seu mix de lojistas terá mais opções de alimentação e varejo de rua.

No Staten Island Mall, em Nova York, a GGP Inc. está adicionando 235.000 pés quadrados de espaço em uma expansão prevista para ser concluída no próximo outono. Operadores de entretenimento como os teatros AMC e Dave & Buster’swill ocupam 54% do espaço, enquanto os lojistas de alimentos, incluindo o Shake Shack, serão responsáveis por 20%. Lojistas de vestuário como a Zara representarão apenas 17%.

O espaço restante será ocupado por lojas de mobiliário e de cuidados pessoais, bem como por outras empresas como o Apple Bank. A operadora de supermercados com desconto Lidl abrirá lá em breve.

No acervo da GGP de mais de 130 shopping centers, o vestuário ocupa metade do portfólio por área bruta locável. Os alimentos subiram de 6% para 13% e está previsto que cheguem a 20% até 2025, disse o Chefe Executivo da GGP Sandeep Mathrani em uma recente chamada de rendimentos. O vestuário cairá cerca de 10% até a queda, e se estabilizará em torno de 40%, disse ele.

As vezes os desenvolvedores concluem que a única maneira de salvar um shopping em extinção é nivelá-lo e começar de novo.

O shopping City Center no centro de Columbus, Ohio, foi uma peça do centro comunitário onde bandas pop como Hanson se apresentaram nos anos 90.

Mas o 1.O shopping de 25 milhões de metros quadrados começou a se deteriorar com o aumento da concorrência de centros comerciais como o Mall at Tuttle Crossing, Easton Town Center e Polaris Fashion Place.

As lojas de departamento âncora do City Center, Lazarus, Kaufmann’s e Jacobson’s, fecharam nos anos 2000, e as taxas de vagas saltaram para 75%.

A cidade em 2007 processou os proprietários do shopping e procurou despejá-los, acusando-os de negligenciar a propriedade. A cidade comprou a propriedade naquele ano na esperança de reestruturá-la, mas a fechou em 2009.

“Nós olhamos para 10 planos diferentes de reestrutução”, disse Guy Worley, chefe executivo e presidente da Columbus Downtown Development Corp., uma empresa sem fins lucrativos. “Foi construído para ser um centro comercial e nada mais”.

Então a cidade “demoliu cirurgicamente” a propriedade durante um período de dois anos para manter a estrutura de estacionamento subterrâneo, que ainda era usada pelos trabalhadores no centro da cidade. Em 2011, Columbus Downtown abriu um parque em seu lugar chamado Columbus Commons, que tem um espaço de performance, dois cafés, um carrossel e quadras de bocha.

O parque estimulou o desenvolvimento em torno de seu perímetro, a maioria escritórios e residenciais, e recebe mais de 200 eventos anualmente. A principal loja de departamentos Lazarus, que estava ligada ao shopping, é agora um edifício de escritórios.

Inspirando-se em parques e lojas de rua em Nova York, o Sr. Worley disse que o Columbus Downtown está procurando adicionar restaurantes e galerias de arte ao longo das ruas a um quarteirão do parque, preferindo manter os edifícios virados para o parque para uso residencial.

Embora não tenham existido projectos de propriedades de retalho puro em redor de Columbus Commons, algumas lojas de retalho estão a entrar a bordo que são “mais orgânicas, não retalhistas nacionais”, acrescentou ele.

“O retalho está a voltar”, disse ele, “mas está a seguir o residencial”.