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San Francisco Business Times

Por Blanca Torres | 12 de abril de 2009

Bay Area affordable housing slammed

“É uma verdadeira bagunça”, diz Murtagh da EAH Housing. “Estamos todos pisando água”

Durante meses, os promotores de moradias populares mantiveram os canteiros de obras rolando enquanto os promotores do mercado abandonavam os projetos ou subiam de barriga para cima. Isso está prestes a mudar à medida que o oásis dos promotores de moradias populares seca.

Financiamentos para empreendimentos populares puxam dinheiro de várias fontes, como financiamento estatal, que está secando, e vendas de créditos fiscais para empresas, que não precisam mais deles.

“Este ia ser um ano terrível mesmo sem a recessão”, disse Mary Murtagh, presidente da EAH Housing em San Rafael. “É uma verdadeira confusão”. Há toda essa oportunidade de fazer projetos… e não podemos fazer nada”. Estamos todos pisando na água”

AH tem 12 projetos em seu pipeline de desenvolvimento, metade dos quais podem acabar financiando o limbo.

Os empreendimentos mais acessíveis que começaram a construção têm financiamento em vigor, mas os promotores agora temem que a falta de financiamento irá atrasar ou matar os projetos que estavam prontos para começar a construção este ano. Outra preocupação é que os promotores não receberão fundos comprometidos a tempo de pagar os empréstimos para construção de projetos concluídos.

Ann Gressani, diretora de políticas e comunicações da Associação de Moradias Sem Fins Lucrativos do Norte da Califórnia, disse que seu grupo sabe de pelo menos 20 empreendimentos na Bay Area que pararam em vários pontos do processo de desenvolvimento.

Os promotores de moradias acessíveis experimentaram um boom nos últimos anos depois que os californianos aprovaram as propostas estaduais 46 e 1C que, juntos, forneceram 4,95 bilhões de dólares para financiar programas de moradias acessíveis. Essas medidas ainda têm alguns anos para serem aplicadas, mas a curto prazo, uma crise orçamentária resultou no congelamento de US$ 1,8 bilhão em fundos que o estado tinha comprometido para 800 projetos de habitação acessível em todo o estado. Mais de 100 deles estão em cinco condados da Bay Area.

Jennifer Sweeney, porta-voz do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Comunitário da Califórnia, disse que agora que o orçamento foi aprovado, o estado espera liberar esses fundos, mas não determinou quando.

Outra fonte de financiamento são os subsídios das agências locais de reabilitação, mas essa fonte de financiamento começou a declinar em muitas cidades.

Riprodutos dos bancos

Os promotores trazem receitas significativas da venda de créditos fiscais às empresas que os utilizam para compensar os seus lucros. Muitos compradores eram bancos que agora não têm lucros para compensar. Ao mesmo tempo, os bancos estão reduzindo os empréstimos para construção.

“Os bancos têm estado sob pressão de outras partes de seus negócios”, disse Jim Francis, vice-presidente sênior de finanças de desenvolvimento comunitário do Union Bank of California. “Tem sido muito difícil para a maioria dos grandes bancos fazer novos empréstimos em imóveis comerciais, mesmo em uma área como habitação acessível que tem resistido à tempestade até agora”.

Union Bank detém US$ 1 bilhão em investimentos em habitação acessível e tem fornecido US$ 2 bilhões em financiamento para esses tipos de projetos nos últimos 15 anos. É um dos poucos bancos comerciais ainda emprestando.

“(Union Bank) está em uma posição muito forte de capital e pensamos que (desenvolvimento acessível) é um lugar muito bom para implantar capital”, disse ele. “Nossos retornos têm sido bons e previsíveis”.

‘Duplo golpe’

As preocupações financeiras já estão atrasando projetos no pipeline que, de outra forma, estão prontos para ir, disse Carol Galante, presidente e CEO da San Francisco Bridge Housing, que partirá em breve para se tornar secretária adjunta do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA.

“É sempre um malabarismo com a variedade de fontes de financiamento e juntar as camadas de bolo”, disse Galante. “Este duplo golpe do congelamento dos fundos do estado e o deslocamento da equidade fiscal no mercado, esses são dois grandes terremotos para um sistema que já depende da criatividade”.

Bridge tem nove projetos em construção, incluindo locais em Oakland, Colma, Palo Alto e South San Francisco. Um em Oakland, a reabilitação histórica de 80 unidades de São José para casas de idosos, deveria começar a construção em 1º de maio, mas agora está em espera por pelo menos três meses.

“O banco está hesitante em fechar (no empréstimo) e começar a construção”, disse Galante.

Berkeley-based Resources for Community Development está no meio da construção de quatro empreendimentos em Oakland, Pittsburg, Berkeley e Alameda, mas colocou os freios em um quinto projeto em Berkeley até que os fundos estatais fiquem disponíveis.

Dan Sawiflak, diretor executivo da empresa, disse que muitos desenvolvedores estão esperando algum dinheiro do pacote de estímulo e outras fontes de financiamento federal.

“Estamos assumindo que as coisas vão levar mais tempo – o sistema está mudando”, disse Sawiflak. “É uma espécie de dança entre empurrar as coisas para a frente, de modo que você os tem prontos para a escavação e esperar até que os programas realmente tremam”.

A ironia é que com os custos de construção caindo, os preços dos terrenos caindo e a demanda por unidades acessíveis disparando, muitos desenvolvedores estão ansiosos para assumir novos projetos.

“A tragédia é que este é o melhor momento para construir moradias acessíveis que vi em vinte anos”, disse Murtagh.