Estás aquí: Centro de Información >> Propietario e Inquilino >> Desahucio >> Proceso para el desahucio

Para desalojar a un inquilino que ha violado los términos del contrato, como seguir viviendo en el local sin pagar la renta, el propietario está obligado a seguir un procedimiento legal preciso. Los detalles varían de un estado a otro, pero en general todas las leyes exigen:

• un propósito legal para el desalojo
• una notificación al inquilino
• un juicio ante un juez
• una orden de desalojo
• el desalojo del inquilino

La notificación de desalojo

Típicamente, las leyes exigen que se notifique por escrito al inquilino, con una antelación de entre 3 y 10 días, que el propietario pretende desalojarlo. La notificación puede llamarse «aviso de desalojo», «aviso de abandono» o algún otro término. Algunas leyes permiten que el propietario notifique al inquilino él mismo; otras exigen que el personal de las fuerzas del orden, normalmente un ayudante del sheriff, «entregue» la notificación al inquilino.

Si un ayudante del sheriff debe entregar la notificación de desalojo, el secretario judicial suele preparar la notificación a cambio de una tarifa. El secretario envía entonces la notificación a la oficina del sheriff para su entrega. El sheriff puede entregar la notificación al inquilino personalmente o colocarla en la puerta de la vivienda alquilada.

Una vez entregada la notificación, el inquilino dispone de un breve plazo para pagar el alquiler atrasado (si se trata de eso) o para desalojar la vivienda. Por ejemplo, si un inquilino recibe un aviso de desalojo de 5 días un lunes por la mañana, debe pagar el alquiler adeudado o desalojar antes del sábado por la mañana.

TIP: Los días festivos y los fines de semana se incluyen en el tiempo del inquilino para pagar o desalojar antes de la fecha límite. En el ejemplo anterior, el inquilino debe desalojar un sábado. Aunque el sábado forma parte del fin de semana, sigue contando como un día en el plazo de notificación. El inquilino no puede saltarse el sábado y el domingo y esperar hasta el lunes para pagar o desalojar.

TIP: La oficina del sheriff no entrega notificaciones y otros documentos legales en los fines de semana o días festivos. Si usted es un propietario, tenga en cuenta que puede haber un retraso antes de que su inquilino reciba el aviso de desalojo durante los períodos de vacaciones.

Mi propietario me dio un aviso de 24 horas para desalojar y pagué inmediatamente el alquiler atrasado. No. Usted hizo exactamente lo que el propietario quería lograr al darle el aviso: pagó el alquiler. El propietario no tiene ninguna base para el desalojo. Mientras usted siga pagando el alquiler y cumpliendo con las demás disposiciones del contrato de alquiler, puede permanecer en su apartamento hasta que termine el contrato.

El propietario le dio a mi hija adolescente un aviso de desalojo. ¿Es válido?

Sí, en algunos casos. Las leyes permiten que el aviso de desalojo se dé a otros residentes del apartamento si tienen una cierta edad. Tienes que comprobar la ley de tu estado sobre las notificaciones de desalojo. En Texas, por ejemplo, si su hija era menor de 16 años, el aviso de desalojo del propietario no se le ha dado correctamente.

La ley de mi estado da a los inquilinos 3 días para desalojar pero mi propietario me ha dado un aviso de 24 horas para desalojar. ¿Es esto legal?

En algunas jurisdicciones, si su contrato de alquiler establece específicamente sólo un aviso de 24 horas, entonces la ley estatal no se aplica. De acuerdo con el contrato, el propietario está actuando legalmente y usted tiene 24 horas para desalojar la vivienda o para solucionar el problema que motivó el aviso.

He dado a mi inquilina un aviso de desalojo pero no ha abandonado el apartamento. ¿Puedo cambiar las cerraduras y sacar sus muebles y otras pertenencias?

No. Debe presentar una demanda de desahucio y obtener una orden judicial que obligue al inquilino a abandonar la vivienda.

TIP: Si su contrato de alquiler le otorga un derecho de retención del propietario, no necesita acudir a los tribunales para sacar las pertenencias del inquilino.

He recibido un aviso de desalojo. ¿Tengo que mudarme antes de la fecha límite?

No. Su arrendador debe obtener una orden del tribunal. Hasta que no tenga la orden, no puede sacarlo a usted o a sus pertenencias por la fuerza (a menos que tenga un embargo del propietario) del apartamento.

Presentación de la demanda

Una vez que el propietario ha dado al inquilino un aviso de desalojo, o el aviso ha sido notificado, y el plazo pasa sin que el inquilino pague el alquiler vencido o desaloje, el propietario presentará una demanda para desalojar al inquilino. La demanda puede denominarse «demanda de desahucio», «demanda de entrada y retención forzosa (FED)» o «demanda de desalojo». En estas demandas, el propietario solicita una orden judicial que le permita desalojar al inquilino, a los ocupantes y a cualquier propiedad suya que se encuentre en el inmueble

Una vez presentada la demanda, el inquilino debe ser notificado de la misma. Esto se consigue notificándole una copia. El inquilino tiene derecho a responder o «contestar» la demanda del propietario. El plazo de respuesta (llamado «fecha de respuesta») comienza a correr una vez que el inquilino es notificado. Normalmente, el plazo de respuesta es corto: unos 10 días.

Fecha límite para que el inquilino responda

La respuesta del inquilino debe ser por escrito y presentarse antes de la fecha límite o perderá automáticamente el caso. Una vez que el inquilino presenta su respuesta, el tribunal fija una fecha de juicio para el caso de desalojo. El tribunal debe notificar al inquilino la hora y la fecha del juicio. Tiene derecho a comparecer ante el tribunal en el juicio y mostrar la causa de por qué no debe ser desalojado.

TIP: Llame al secretario del tribunal y pregunte si hay formularios disponibles para responder a una demanda de desalojo.

TIP: La fecha de respuesta del inquilino (la fecha límite para responder a la demanda) también puede ser la fecha en que el juez planea escuchar el caso. Si le han notificado una demanda de desahucio o de entrada forzosa y retención, llame al secretario del juzgado y pregunte si el juez verá el caso en la fecha de respuesta. Si la respuesta es «no», sólo tiene que preocuparse de enviar una respuesta por escrito al tribunal antes de la fecha de respuesta. Si el juez va a ver el caso, usted debe estar preparado para defenderse contra el argumento del propietario de que tiene derecho a desalojarlo.

La respuesta debe incluir una declaración de que el inquilino «niega todas las reclamaciones expuestas en la demanda». Además, se puede incluir una reconvención contra el arrendador. Una reconvención es una alegación de que el propietario debe al inquilino una cantidad de dinero. Normalmente, la reconvención del inquilino se refiere a los gastos de reparación que el propietario se ha negado a cubrir. Por ejemplo, si el inodoro no tiraba de la cadena y el inquilino se vio obligado a llamar a un fontanero, el inquilino puede reconvenir por el coste del fontanero.

TIP: Sólo ganará en sus reconvenciones por gastos de reparación si el propietario sabía que tenía que hacer las reparaciones y se negó. En un juicio, debe tener la prueba de la notificación al propietario en forma de demanda escrita, o un testigo que pueda declarar que el propietario conocía el problema.

Me han notificado una demanda de desahucio. ¿Es demasiado tarde para llegar a un acuerdo con el propietario?

No. Puede llegar a un acuerdo en cualquier momento antes de que el juez dicte su sentencia definitiva, incluso durante el propio juicio.

TIP: Si usted y el arrendador llegaron a un acuerdo antes de que venciera el plazo de contestación, puede proceder a presentar una contestación negando las reclamaciones de la demanda. Después de negar las reclamaciones, incluya una descripción del acuerdo. Por ejemplo, «El arrendador y yo hemos acordado llegar a un acuerdo en este caso y no es necesario un juicio». A continuación, pida al tribunal que desestime el caso.

Si mi arrendador y yo hemos llegado a un acuerdo en la demanda de desahucio, ¿necesito un acuerdo por escrito?

Sí, de lo contrario no tendrá ninguna prueba de su acuerdo con el arrendador. Además, si el tribunal no ha desestimado la demanda, el arrendador puede solicitar una fecha de juicio en cualquier momento.