Jesteś tutaj: Information Center >> Landlord and Tenant >> Eviction >> Process for Eviction

W celu eksmisji lokatora, który naruszył warunki umowy najmu, takie jak dalsze zamieszkiwanie w lokalu bez płacenia czynszu, wynajmujący jest zobowiązany do przestrzegania precyzyjnej procedury prawnej. Szczegóły różnią się w zależności od stanu, ale generalnie wszystkie prawa tego wymagają:

• prawnego celu eksmisji
• zawiadomienia lokatora
• procesu przed sędzią
• nakazu eksmisji
• usunięcia lokatora

Notice to Vacate

Typowo, Prawo wymaga od 3 do 10-dniowego pisemnego zawiadomienia najemcy, że wynajmujący chce go eksmitować. Zawiadomienie to może być nazwane „zawiadomieniem o opróżnieniu lokalu”, „zawiadomieniem o odstąpieniu od umowy” lub jakimś innym terminem. Niektóre prawa zezwalają wynajmującemu na samodzielne powiadomienie najemcy; inne wymagają, aby pracownicy organów ścigania, zwykle zastępca szeryfa, „doręczyli” najemcy zawiadomienie.

Jeśli zastępca musi służyć zawiadomienie do opróżnienia, urzędnik sądowy zazwyczaj przygotowuje zawiadomienie za opłatą. Następnie urzędnik wysyła zawiadomienie do biura szeryfa w celu doręczenia. Szeryf może albo dać zawiadomienie do najemcy osobiście lub umieścić go na drzwiach wynajmowanej jednostki.

Od momentu doręczenia zawiadomienia, najemca ma krótki okres czasu, aby zapłacić zaległy czynsz (jeśli jest to kwestia) lub do opuszczenia lokalu. Na przykład, jeśli lokatorowi doręczono 5-dniowe wypowiedzenie w poniedziałek rano, musi on zapłacić należny czynsz lub opuścić lokal do soboty rano.

TIP: Święta i weekendy są wliczone w czas najemcy na zapłatę lub opuszczenie lokalu przed upływem terminu. W powyższym przykładzie, najemca musi opuścić lokal w sobotę. Chociaż sobota jest częścią weekendu, nadal liczy się jako dzień w okresie wypowiedzenia. Najemca nie może pominąć soboty i niedzieli i czekać do poniedziałku na zapłatę lub opróżnienie lokalu.

WSKAZÓWKA: Biuro szeryfa nie doręcza zawiadomień i innych dokumentów prawnych w weekendy lub święta. Jeśli jesteś wynajmującym, pamiętaj, że może nastąpić opóźnienie, zanim twój najemca otrzyma zawiadomienie o opróżnieniu lokalu w okresach świątecznych.

Mój wynajmujący dał mi 24-godzinne zawiadomienie o opróżnieniu lokalu i natychmiast zapłaciłem zaległy czynsz. Czy nadal mogę zostać eksmitowany z mojego mieszkania?

Nie. Zrobiłeś dokładnie to, co wynajmujący chciał osiągnąć dając Ci wypowiedzenie – zapłaciłeś czynsz. Wynajmujący nie ma podstaw do eksmisji. Tak długo, jak będziesz nadal płacić czynsz i przestrzegać innych postanowień umowy najmu, możesz pozostać w swoim mieszkaniu do czasu zakończenia umowy najmu.

Właściciel mieszkania wręczył mojej nastoletniej córce wypowiedzenie. Czy jest ono ważne?

Tak, w niektórych przypadkach. Prawo pozwala, aby wypowiedzenie zostało wręczone innym mieszkańcom mieszkania, jeśli są w określonym wieku. Musisz sprawdzić prawo w swoim stanie dotyczące zawiadomień o eksmisji. Na przykład w Teksasie, jeśli Pani córka miała mniej niż 16 lat, wypowiedzenie wynajmującego nie zostało Pani prawidłowo wręczone.

Prawo w moim stanie daje lokatorom 3 dni na opuszczenie mieszkania, ale mój wynajmujący wręczył mi 24-godzinne wypowiedzenie. Czy to jest legalne?

W niektórych jurysdykcjach, jeżeli Twoja umowa najmu wyraźnie przewiduje tylko 24-godzinne wypowiedzenie, to prawo stanowe nie ma zastosowania. Zgodnie z umową najmu, wynajmujący działa zgodnie z prawem i masz 24 godziny na opuszczenie lokalu lub naprawienie problemu, który skłonił cię do złożenia wypowiedzenia.

Dałem mojemu najemcy wypowiedzenie, ale nie opuściła ona mieszkania. Czy mogę zmienić zamki i wynieść jej meble i inne rzeczy?

Nie. Musisz złożyć pozew o eksmisję i uzyskać nakaz sądowy nakazujący lokatorowi opuszczenie mieszkania.

WSKAZÓWKA: Jeżeli twoja umowa najmu daje ci prawo zastawu, nie musisz iść do sądu, aby wynieść rzeczy lokatora.

Dostałem wezwanie do opuszczenia lokalu. Czy muszę się wyprowadzić w wyznaczonym terminie?

Nie. Twój wynajmujący musi uzyskać nakaz z sądu. Dopóki nie uzyska nakazu, nie może siłą usunąć Ciebie lub Twoich rzeczy (chyba że ma zastaw wynajmującego) z mieszkania.

Złożenie pozwu

Po tym, jak wynajmujący wręczył najemcy wezwanie do opróżnienia, lub wezwanie zostało doręczone, a termin minął, a najemca nie zapłacił zaległego czynszu lub nie opuścił mieszkania, wynajmujący złoży pozew o eksmisję najemcy. Pozew może być określony jako „pozew o eksmisję”, „pozew o przymusowe wejście i zatrzymanie (FED)” lub „pozew o wywłaszczenie”. W takich pozwach, wynajmujący żąda sądowego nakazu pozwalającego mu usunąć najemcę, lokatorów i wszelkie należące do nich mienie, które znajduje się w lokalu

Po wniesieniu pozwu, najemca musi zostać powiadomiony o wniesieniu pozwu. Dokonuje się tego poprzez doręczenie mu kopii. Najemca ma prawo odpowiedzieć lub „answer” na pozew wynajmującego. Termin na odpowiedź (zwany „datą odpowiedzi”) zaczyna biec, gdy tylko najemca zostanie doręczony. Zazwyczaj, czas na odpowiedź jest krótki – około 10 dni.

Tenant’s Deadline to Respond

Odpowiedź najemcy musi być na piśmie i złożona w terminie lub automatycznie przegrywa sprawę. Po złożeniu przez najemcę odpowiedzi, sąd wyznacza datę rozprawy w sprawie o eksmisję. Najemca musi zostać powiadomiony przez sąd o czasie i dacie rozprawy. Ma on prawo do stawienia się przed sądem na rozprawie i przedstawienia powodu, dla którego nie powinien zostać eksmitowany.

WSKAZÓWKA: Zadzwoń do sekretarza sądu i zapytaj, czy są dostępne formularze odpowiedzi na pozew o eksmisję.

WSKAZÓWKA: Data odpowiedzi najemcy (termin odpowiedzi na pozew) może być również datą, kiedy sędzia planuje rozpatrzyć sprawę. Jeśli doręczono ci pozew o eksmisję lub przymusowe wejście i zatrzymanie, zadzwoń do urzędnika sądowego i zapytaj, czy sędzia będzie rozpatrywał sprawę w dniu odpowiedzi. Jeśli odpowiedź brzmi „nie”, należy tylko martwić się o uzyskanie pisemnej odpowiedzi do sądu przed datą odpowiedzi. Jeżeli sędzia ma zamiar rozpatrzyć sprawę, musisz być przygotowany do obrony przed twierdzeniem wynajmującego, że ma on prawo Cię eksmitować.

Odpowiedź powinna zawierać oświadczenie, że najemca „zaprzecza wszystkim roszczeniom wymienionym w pozwie”. Dodatkowo można załączyć powództwo wzajemne przeciwko wynajmującemu. Powództwo wzajemne jest twierdzeniem, że wynajmujący jest winien najemcy pewną kwotę pieniędzy. Zazwyczaj, roszczenie wzajemne najemcy dotyczy wydatków na naprawę, których pokrycia odmówił wynajmujący. Na przykład, jeśli toaleta nie spłukuje się i najemca był zmuszony wezwać hydraulika, najemca może wnieść powództwo wzajemne o pokrycie kosztów hydraulika.

WSKAZÓWKA: Wygrasz w sprawie powództwa wzajemnego o koszty naprawy tylko wtedy, gdy wynajmujący wiedział, że musi dokonać naprawy, a odmówił. Na rozprawie sądowej musisz mieć dowód zawiadomienia wynajmującego w postaci pisemnego żądania lub świadka, który może zeznać, że wynajmujący wiedział o problemie.

Został mi doręczony pozew o eksmisję. Czy jest już za późno na zawarcie ugody z wynajmującym?

Nie. Możesz zawrzeć ugodę w każdej chwili przed wydaniem przez sędziego ostatecznego orzeczenia, nawet podczas samego procesu.

PORADA: Jeżeli Ty i wynajmujący doszliście do porozumienia, zanim odpowiedź na pozew była wymagalna, możesz przystąpić do złożenia odpowiedzi zaprzeczającej roszczeniom zawartym w pozwie. Po zaprzeczeniu roszczeń, zamieść opis ugody. Na przykład: „Wynajmujący i ja zgodziliśmy się na ugodę w tej sprawie i proces sądowy nie jest konieczny”. Następnie poproś sąd o oddalenie sprawy.

Jeśli mój wynajmujący i ja zawarliśmy ugodę w sprawie pozwu o eksmisję, czy potrzebuję pisemnej ugody?

Tak, w przeciwnym razie nie będziesz miał żadnego dowodu swojej umowy z wynajmującym. Ponadto, jeżeli sąd nie oddalił pozwu, wynajmujący może w każdej chwili zażądać wyznaczenia terminu rozprawy sądowej.