Rozwój czynszów w Chicago radził sobie gorzej w czasie pandemii niż w innych podobnych miastach – wynika z badań RED Capital.

Inwestorzy wielorodzinni wolą koncentrować kapitał na rynkach pierwotnych. Mimo, że ceny są wysokie, a stopy kapitalizacji niskie, miasta wrót oferują prywatnemu kapitałowi i nabywcom instytucjonalnym młodych, zamożnych najemców, dywersyfikację ekonomiczną, głębokie koryto danych dotyczących wydajności i płynność rynku nieruchomości, których nie można znaleźć w mniejszych miastach. Miasta-bramy oferują te atuty… dopóki ich nie stracą.

Pandemiczna recesja wywróciła do góry nogami zwykły sposób patrzenia na sprawy. Przynajmniej w chwili obecnej najemcy uciekają od wysokich kosztów i postrzeganych zagrożeń związanych z gęstą zabudową miejską na rzecz względnego bezpieczeństwa i większych planów powierzchni, które można znaleźć na przedmieściach, a w niektórych przypadkach na rynkach drugorzędnych i trzeciorzędnych.

Wpływ na wyniki nieruchomości jest znaczący. W nowoczesnych miejskich średnich i wysokich budynkach preferowanych przez dużych inwestorów portfelowych, obłożenie i czynsze są w dół istotnie, przycinając perspektywiczny dochód operacyjny netto 15 procent lub więcej w wielu budynkach w Los Angeles, Nowym Jorku i San Francisco.

Określenie godziwej wartości aktywów jest prawie niemożliwe w tych okolicznościach. Kupujący nadal mogą być skłonni do składania ofert po cenach generujących początkowe stopy zwrotu na poziomie poniżej 4 procent, ale tylko w przypadku konserwatywnie zapisanych poziomów NOI, które dyskontują przedłużony okres słabej wydajności. Niewielu właścicieli jest skłonnych do realizacji wynikającego z tego spadku wartości, a sprzedaż proporcjonalnie spada. Obroty w trzecim kwartale spadły o 70% w Los Angeles, 75% w Nowym Jorku i 67% w San Francisco. Udział nabywców instytucjonalnych, private equity i REIT spadł jeszcze bardziej, o 80 proc. lub więcej na każdym z rynków. To tyle jeśli chodzi o płynność rynku nieruchomości.

Rodzi to pytanie, czy inwestorzy mogą znaleźć atrybuty rynku pierwotnego, których poszukują przy mniejszym ryzyku NOI na bardziej przewidywalnych rynkach środkowego zachodu. Status Chicago jako rynku niemalże pierwotnego sprawia, że jest to naturalny test dla tej tezy.

Wzrost NOI na rynku nieruchomości wielorodzinnych w Chicago historycznie plasuje się w środku stawki wśród obszarów metropolitalnych. RED Research Group oblicza (wykorzystując dane Reis dotyczące kwartalnego średniego czynszu, obłożenia i kosztów), że od 1999 r. wzrost NOI w Chicago wyniósł 2,2% w skali roku, co daje 34. miejsce wśród 50 najaktywniej handlowanych rynków metropolitalnych w kraju. W rzeczywistości wzrost w Drugim Mieście był szybszy niż tylko na jednym z głównych rynków – w Nowym Jorku (1,7 proc.). Roczny wzrost NOI na pozostałych rynkach podstawowych wynosił od 2,5 procent (Boston) do 4,1 procent (Seattle).

Czy większa stabilność zwrotu (a zatem zmniejszone ryzyko) zrekompensowała inwestorom z Chicago wolniejszy wzrost NOI? Odpowiedź brzmi: tak, ale tylko do pewnego stopnia. W odniesieniu do odchylenia standardowego kwartalnych wskaźników wzrostu NOI, które wykorzystujemy jako wskaźnik zmienności wzrostu NOI, Chicago zajęło 14 miejsce pod względem stabilności wśród 50 metropolii, ustępując jedynie Bostonowi, Waszyngtonowi D.C. i Seattle wśród rynków głównych.

Dłuższe wskaźniki nie sugerują, że Chicago stanowi szczególnie bezpieczną przystań w czasie recesji, ale co z ostatnimi wynikami? Aby sprawdzić tę teorię, przeanalizowaliśmy zmiany w przychodach z czynszu brutto za wynajem tego samego piętra w okresie od lutego do sierpnia 2020 r. w miejskich budynkach średnio- i wysokościowych wybudowanych od 2010 r. na rynkach głównych oraz w Chicago, korzystając z danych Yardi na poziomie nieruchomości.

Analiza potwierdziła, że powierzchnie nieukończone w San Francisco i Nowym Jorku borykają się z problemami. Średnie miesięczne wskaźniki GRR ważone liczbą jednostek spadły odpowiednio o 10,1 i 12,4%, znacznie gorzej niż średni spadek o 3,9% odnotowany na pozostałych rynkach głównych. Seattle było pozytywnym wyjątkiem w tej grupie, odnotowując porównywalny spadek o zaledwie 1,6 proc.

Dane wskazują, że Chicago nie okazało się szczególnie bezpieczną przystanią w tym cyklu. Porównywalny wskaźnik GRR spadł o 6,2% w grupie 62 średnich i wysokich budynków w Chicago (-7,6% w dzielnicy Loop), co jest gorsze niż średnia dla rynku pierwotnego wynosząca -5,6% i odpowiada mniej więcej wynikom rynków East Bay i San Diego.

Zamiast tego, odporność na czynsze i obłożenie podczas recesji w 2020 r. pojawiła się w kilku zaskakujących miejscach. Jak zauważono, Seattle wykazało się jak dotąd najtrwalszymi wynikami, niezależnie od faktu, że było pierwszym obszarem metropolitalnym, który odczuł wpływ pandemii i nie był obcy tegorocznej fali niepokojów społecznych. Podobnie, dochody z nieruchomości w Miami (-3,3%) i Orange County (-3,8%) utrzymały się na stosunkowo dobrym poziomie, pomimo dużej ekspozycji tych obszarów metropolitalnych na dotknięte kryzysem branże turystyczno-rozrywkowe, w których przestawienie się na pracę w domu jest niepraktyczne.

Zachowanie najemców w czasie obecnej recesji sugeruje, że aby dobrze prosperować w środowisku po pandemii, nabywcy nastawieni na całkowity zwrot z inwestycji mogą być zmuszeni do poszerzenia parametrów inwestycyjnych o aktywa podmiejskie i z rynku wtórnego. Wiek i doświadczenia związane z pandemią skłaniają silne pokolenie millenialsów do przewartościowania swoich priorytetów mieszkaniowych. Być może inwestorzy muszą odpowiednio zmodyfikować swoje preferencje dotyczące aktywów.

– Daniel J. Hogan jest dyrektorem zarządzającym ds. badań w ORIX Real Estate Capital. RED Mortgage Capital, oddział ORIX Real Estate Capital LLC, jest partnerem merytorycznym REBusinessOnline. Poglądy wyrażone w niniejszym dokumencie są poglądami autora i nie muszą odzwierciedlać poglądów RED Capital Group lub kolegów autora w RED. Aby uzyskać więcej analiz od Grupy Kapitałowej RED, kliknij tutaj.

Aby uzyskać wgląd Hogana w inne rynki, kliknij tutaj.

.