Czasami nie można uniknąć eksmisji: jeden lub więcej z twoich najemców musi odejść. Najlepiej raczej wcześniej niż później. Eksmisja lokatora jest jednym z najbardziej wykańczających doświadczeń, jakie będziesz musiał znosić jako właściciel. Eksmisje zabierają czas i pieniądze, ale czy są jakieś inne legalne sposoby, aby odzyskać swoją własność? Tak!

Powiedzenie lokatorom prosto w twarz, że muszą odejść jest zrozumiałe i wywołuje niepokój, ale wydanie pisemnego zawiadomienia o eksmisji może być równie nerwowe. Na szczęście, istnieją inne sposoby, aby uzyskać najemcę do wyprowadzki. Dołącz do nas poniżej, jak zbadamy Twoje prawa jako właściciela i kilka alternatywnych metod, aby skłonić najemców do wyprowadzki bez eksmisji.

Prawne vs. Nielegalne powody do usunięcia najemcy

Przed wyruszeniem w podróż w celu usunięcia najemców, powody, dla których należy dokładnie rozważyć. Niestety, nie każdy wynajmujący ma najlepsze intencje, a niektóre prawa chronią najemcę przed odwetową eksmisją. Jako właściciel nieruchomości, możesz czuć, że masz prawo usunąć każdego, w dowolnym czasie i za cokolwiek, ale tak nie jest. Dlatego, aby uchronić się przed jakimkolwiek sporem lub oskarżeniem o nieuczciwe praktyki, nigdy nie dąż do eksmisji na podstawie następujących faktów.

Nielegalne powody eksmisji lokatora

• Dyskryminacja oparta na jakichkolwiek klasach chronionych przez Fair Housing
• Personalna wendeta, Znane również jako Retaliatory Eviction
• Tenant Withholding Rent for Legitimate Reasons

Discriminatory Evictions

Po prostu, nie możesz eksmitować żadnego lokatora w oparciu wyłącznie o swoje uczucia wobec jakichkolwiek klas Fair Housing Protected. Postępowanie takie otwiera właściciela na potencjalne skargi i uzasadniony pozew od najemcy. Chronione klasy będą się nieznacznie różnić od stanu do stanu, więc upewnij się, aby zbadać prawa w Twojej okolicy. Ogólnie rzecz biorąc, osoby fizyczne są chronione przed dyskryminacją na podstawie następujących kryteriów:

Federally Protected Classes Under the Fair Housing Act –

.
1. Rasa
2. Kolor
3. Płeć
4. Pochodzenie narodowe
5. Religia
6. Status rodzinny
7. Niepełnosprawność

Dodane Przykłady klas chronionych na szczeblu państwowym –

• stan cywilny
• orientacja seksualna
• tożsamość płciowa
• Pochodzenie
• Źródło dochodu

Personalne vendettas lub odwetowe eksmisje

Wyrokowanie lokatora, aby się na nim odegrać za spór, lub jakiejkolwiek niezgody, dla tej sprawy, jest nielegalne. Aggravation jest niefortunne, ale nie podstawy do eksmisji, która będzie trzymać się w sądzie. Może cię to rozzłościć, ale nigdy nie próbuj eksmitować lokatora na podstawie jego skargi lub legalnego doniesienia do organów ścigania lub władz mieszkaniowych.

Tenant Withholding Rent for a Legitimate Reason

Właściciel lokalu jest zobowiązany do dokonania koniecznych napraw w celu utrzymania standardu habitability lokalu. Jeśli tego nie zrobi, najemca może wstrzymać się z zapłatą czynszu w depozycie do czasu rozwiązania problemu dotyczącego zdrowia lub bezpieczeństwa. Jest to jednak coś innego niż zwykłe niepłacenie czynszu, które jest możliwym do wyegzekwowania powodem do eksmisji kogoś na drodze sądowej we właściwy sposób.

Prawne powody eksmisji i Twoje prawa jako właściciela

Jeśli nie możesz uniknąć eksmisji, ale wybierasz drogę inną niż dochodzenie w sądzie, ważne jest, aby zrozumieć prawa właściciela. Chociaż istnieją nielegalne powody do eksmisji, są też te uzasadnione. Jako wynajmujący, masz prawo dążyć do usunięcia lokatora z lokalu z powodu któregokolwiek z poniższych powodów.

Przyczyny prawne, dla których właściciel może przeprowadzić eksmisję

• Jeśli sprzedajesz swoją nieruchomość
• Do zakończenia renowacji swojej nieruchomości
• Tenanci łamią lub naruszają warunki swojej umowy
• Niepłacenie czynszu

.

• Tenants cause damage to the property
• A tenant does not leave upon lease expiration

How to Get Tenants to Move Out Without a Court Eviction

Once you have established a legal basis for wanting your tenants to vacate, nadszedł czas, aby podjąć działania. Właściciele, którzy nie chcą długiej i kosztownej batalii sądowej, mogą zdecydować się na wypróbowanie innej taktyki. Często lokatorzy wiedzą, że są w błędzie i mogą być chętni do zaakceptowania alternatywy, aby uniknąć eksmisji w ich kartotece. Rozważ poniższe opcje!

1. Oferuj zachętę: Cash for Keys
2. Offer Assistance
3. Proper Communication

Offer an Incentive: Gotówka za klucze

Oferując „gotówkę za klucze” można uniknąć eksmisji poprzez uzyskanie najemcy, aby wyprowadzić się dobrowolnie. Chociaż może to nie być najbardziej natychmiast atrakcyjne metody obsługi obrotu lokatorów, jest to jeden z bardziej skutecznych środków, aby to zrobić. To powiedziawszy, to będzie cię kosztować. Jednak prawdopodobnie okaże się, że warto, jeśli potrzebujesz lokatorów z nieruchomości tak szybko, jak to możliwe.

Jest to również tak proste, jak to brzmi. Dzięki tej metodzie, będziesz płacić swoim najemcom, aby opuścić swoją własność. Z kolei to pozwoli Ci uniknąć długotrwałego procesu eksmisji, a nawet zaoszczędzić pieniądze w dłuższej perspektywie. Postępuj zgodnie z poniższymi krokami przy oferowaniu „gotówki za klucze”, aby uniknąć eksmisji:

Kroki do zaoferowania gotówki za klucze

• Wyjaśnij sytuację – Powiedz najemcy w prostych słowach, jaki jest problem i wyjaśnij, że nie mogą pozostać na nieruchomości dłużej.
• Opisz konsekwencje – Spokojnie wyjaśnij, że będą one eksmitowane z niezbędnych nakazów sądowych, jeśli pozostaną na nieruchomości. Dodatkowo, zostaną pozwani o odszkodowanie.
• Zaproponuj im wyjście – Powiedz im, że jeśli opuszczą lokal z własnej woli, mogą uniknąć kosztownych konsekwencji, a nawet zachować swój kredyt. Następnie wyjaśnij, że dasz im gotówkę, którą mogą przeznaczyć na depozyt w nowym miejscu zamieszkania.
• Finalizacja – Sprawdź nieruchomość, pobierz klucze od lokatorów, gdy będą wychodzić i przekaż im gotówkę. Natychmiast zmień zamki i upewnij się, że wszystkie zaangażowane firmy użyteczności publicznej są zadowolone. Jeśli dotyczy, zwrócić depozyt najemcy.

W niektórych aspektach, przy użyciu „gotówka za klucze” metoda może być postrzegana jako łapówka. Ale w ten sposób można uniknąć stresu związanego z zaangażowaniem organów ścigania i czekania, gdy kłopotliwi lokatorzy nadal unikają płacenia czynszu lub dalszego niszczenia mienia. Im szybciej są one na zewnątrz, tym szybciej można rozpocząć zbieranie czynszu od bardziej wiarygodnych przyszłych tenants.

Offer Assistance

Being pomocny i zrozumienie, podczas gdy najemcy są poinstruowani, aby opuścić nieruchomość może oznaczać różnicę między skalistą drogę i płynne przejście. Tak więc, jeśli masz dostęp do tańszych stawek na ciężarówki przeprowadzki lub materiałów czyszczących, zaoferować je do swoich najemców. Jeśli masz własną ciężarówkę, pozwalając im korzystać z niej za darmo jest jeszcze lepszą opcją dla delikatnego szturchania najemców z drzwi.

Jako właściciel, możesz również mieć połączenia z innymi nieruchomościami do wynajęcia w okolicy. Powiedz swoim najemcom, że możesz im pomóc w znalezieniu nowego miejsca do życia. Możesz nawet chcieć dostarczyć im wizytówki i numery telefonów do innych zarządców nieruchomości i właścicieli w okolicy, którzy mają porównywalne przedziały cenowe. Jeśli podejdziesz do swoich lokatorów z tym bardziej pozytywnym, pomocnym nastawieniem, poczują się oni bardziej komfortowo z pomysłem opuszczenia mieszkania. W konsekwencji, mogą nawet być bardziej skłonni do przyspieszenia procesu.

Prawidłowa komunikacja

Czasami, najbardziej bezpośredni sposób jest najlepszy, i można po prostu poprosić lokatorów, aby się wyprowadzić. Większość ludzi lubi ideę unikania konfliktu, zwłaszcza jeśli oznacza to utrzymanie dobrego kredytu. Dlatego też spokojne (ale stanowcze) wyjaśnienie sytuacji może prowadzić do pozytywnych rezultatów. Jeśli nie ma możliwości, aby najemca pozostał z powodu niedopuszczalnego zachowania z ich strony lub okoliczności łagodzących poza twoją kontrolą (np. remont budynku, zmiana właściciela itp.), podanie dokładnego wyjaśnienia jest krytyczne. Co najważniejsze, chcesz, aby nie było wątpliwości, dlaczego najemca musi iść.

Jeśli sytuacja jest bardziej elastyczna – powiedzmy, sprawa brakującego czynszu lub naruszenie zasad najmu – może być sposób, aby osiągnąć nowy układ z najemcą, który zmienia sytuację całkowicie. Spróbuj porozmawiać z nimi, aby lepiej zrozumieć ich sytuację. W ten sposób, jeśli okaże się, że mogą płacić ponownie w przyszłości lub rozwiązać problem, utrzymując je wokół może być potencjalnie lepszą alternatywą dla ich eksmisji. Pamiętaj, że umożliwienie otwartych kanałów komunikacji pomiędzy tobą a twoimi lokatorami jest niezwykle ważne. Powiedz im wszystko, co muszą wiedzieć z góry i przypomnij im od czasu do czasu o ich obowiązkach. Czyniąc to zapobiega najemców z rosnącą nieostrożny w utrzymaniu ich koniec bargain.

Avoid These Mistakes When Trying to Get Tenants to Move Out

Gdy znajdziesz się zdesperowany, aby usunąć najemców z nieruchomości, może rozważyć niektóre bardziej ekstremalnych środków. Niektórzy właściciele popełniają błąd, próbując pozbyć się swoich lokatorów bez poszanowania umów najmu. Inni stosują samopomocowe metody eksmisji, w których odzyskują posiadanie nieruchomości bez stosowania procesu eksmisji. Unikaj stosowania którejkolwiek z poniższych metod, aby zmusić najemcę do opuszczenia wynajmowanej nieruchomości:

Przykłady nielegalnych samopomocowych eksmisji

• Zmiana zamków, gdy najemca nadal mieszka w nieruchomości
• Usuwanie własności najemcy
• Nieopłacenie wliczonych mediów, takich jak woda, odcięcie ich
• Groźby wszelkiego rodzaju
• Bezpośrednie polecenia opuszczenia

Konsekwencje właściciela „samopomocy” eksmisji

Jeśli użyjesz którejkolwiek z tych metod powyżej, możesz łatwo znaleźć się w gorącej wodzie kąpany. Pozew sądowy jest ostatnią rzeczą, z jaką każdy w biznesie powinien mieć do czynienia, a każda z tych metod może być wykroczeniem, które może doprowadzić do tego, że twój najemca słusznie cię pozwie i zaszkodzi twojej firmie.

Każdy stan ma zasady, których wszyscy wynajmujący muszą przestrzegać przy usuwaniu najemcy z ich nieruchomości. Poniżej porównujemy cztery różne obszary, aby zademonstrować potencjalne konsekwencje, jakie grożą wynajmującym za wzięcie prawa w swoje ręce.

Konsekwencje eksmisji z samopomocy

• Maryland – Wynajmującym nie wolno uciekać się do eksmisji z samopomocy. Sąd może ustalić odszkodowanie, które należy przyznać najemcy.
• Pennsylwania – eksmisje z samopomocy są niedozwolone. Sądy mogą ustalić odszkodowanie, jakkolwiek uznają to za stosowne.
• Waszyngton DC – Właściciel nie może angażować się w eksmisje z samopomocy. Sądy przyznają zarówno odszkodowanie rzeczywiste, jak i karne.
• Wirginia – Nie tylko eksmisje z samopomocy są nielegalne; właściciele mogą znaleźć się w sytuacji, w której sami płacą lokatorowi odszkodowanie rzeczywiste, koszty sądowe i honoraria adwokackie. Dodatkowo, przepisy pozwalają lokatorowi pozostać w domu.

Wniosek

Przez traktowanie zarówno lokatorów, jak i prawa z szacunkiem, stosowanie alternatywnych strategii obrotu lokatorami nie musi być wykańczającym procesem. Jeśli jesteś na swój koniec z najemcą, rozważ wskazówki przedstawione powyżej, zanim rozpoczniesz proces eksmisji. Czy próbowałeś innych metod, aby uniknąć eksmisji, a twój najemca nadal nie chce się wyprowadzić? Cóż, dążenie do sądowego nakazu eksmisji może być ostatnią deską ratunku. Jeśli znajdziesz się przytłoczony na myśl, rozważyć wynajęcie doświadczonego zespołu, jak Bay Property Management Group. Nasi doświadczeni pracownicy mogą zająć się złożeniem wniosku i procesem eksmisji, jednocześnie pracując nad rozwiązaniem problemów konserwacyjnych i remarketingu nieruchomości w celu znalezienia wykwalifikowanego nowego najemcy. Mamy biura w Waszyngtonie DC, Baltimore, Filadelfii, zapewniając 24/7 wsparcie dla usług zarządzania nieruchomościami. Aby uzyskać więcej informacji, skontaktuj się z nami już dziś!