Esther Fung

12 czerwca 2017 8:00 a.m.

Read full article here>>

Kiedy Starwood Capital Group LLC kupił Fairlane Town Center w 2014 roku, firma inwestycyjna miała dużo pracy do wykonania.

The Dearborn, Mich., centrum handlowe było wynajęte tylko w 72%, a wśród pustych powierzchni znajdował się rozległy były sklep kotwicy.

Przypadkowy telefon do Ford Motor Co. w celu sprzedaży niektórych reklam w centrum handlowym okazał się być zmieniaczem gry. W kwietniu, Ford przeniósł całą swoją kadrę inżynierską i zakupową do przestrzeni zamieszkałej niegdyś przez dom towarowy sieci Lord & Taylor. Ford jest teraz największym najemcą centrum handlowego, z 240 000 stóp kwadratowych powierzchni.

„Nasze relacje zaczęły się jako dobrzy sąsiedzi”, powiedział Michael Powers, starszy wiceprezes ds. leasingu w Starwood. „Potem dowiedzieliśmy się, że są na rynku powierzchni biurowych. To było trochę przypadkowe.”

Jako że detaliści zamykają sklepy w coraz szybszym tempie, wynajmujący centra handlowe, tacy jak Starwood Capital, stają przed kłopotliwym pytaniem: Co zrobić z całą tą pustą przestrzenią?

Ich rozwiązania są różne, ale wszystkie mają wspólny element: zmniejszenie, a nawet wyeliminowanie handlu detalicznego z równania.

Niektórzy wynajmujący zapychają puste przestrzenie kościołami, szkołami nastawionymi na zysk i przypadkowymi przedsiębiorstwami, dopóki nie opracują długoterminowego planu. Inni widzą przyszłość w nieruchomościach o mieszanym przeznaczeniu, zamieniając centra handlowe na ulice z restauracjami, biurami i mieszkaniami. A niektóre są razing właściwości całkowicie i zamieniając je w parki rozrywki lub przemysłowych.

Ford 10-letnia dzierżawa w Fairlane Town Center „przyniósł 1,800 do 2,000 zatrudnionych ludzi do naszej własności, ludzi z wypłaty,” powiedział pan Powers. Centrum handlowe, którego głównymi najemcami są nadal Macy’s, J.C. Penney i Sears, jest obecnie wynajęte w 91%, powiedział, a jego operatorzy spożywczy radzą sobie lepiej w ciągu dnia niż wcześniej, ponieważ pracownicy Forda przychodzą na lunch.

Fordowi spodobała się bliskość centrum handlowego do jego głównego obiektu w Dearborn, który jest przebudowywany w ciągu najbliższych 10 lat, oraz jego szerokie otwarte przestrzenie.

„Nie przenieśliśmy ścian, nie zmieniliśmy niczego w znaczący sposób”, powiedział Dave Dubensky, prezes i dyrektor naczelny Ford Land, ramienia firmy zajmującego się nieruchomościami.

Przebój budowlany w latach 80-tych i 90-tych sprawił, że Stany Zjednoczone były przesycone centrami handlowymi. Wzrost sprzedaży online i malejący popyt na towary w pełnej cenie powodują, że detaliści kurczą swoje floty sklepów i przekierowują zasoby na platformy e-commerce.

W sumie, detaliści ogłosili 2,880 zamknięć sklepów od stycznia do 6 kwietnia tego roku, ponad dwukrotnie więcej niż w tym samym okresie rok wcześniej, według Credit Suisse . W całym roku bank inwestycyjny przewiduje zamknięcie ponad 8.600 sklepów. Analitycy przewidują, że około 400 z około 1100 centrów handlowych w USA zostanie zamkniętych w najbliższych latach.

Wielu właścicieli centrów handlowych stara się ożywić doświadczenie, przynosząc więcej restauracji i najemców rozrywkowych i odrzucając tradycyjną mieszankę średnich knajpek, detalistów mody i domów towarowych.

„Apetyt na eksperymenty jest tam”, powiedział Matthew Billerbeck, starszy wiceprezes w Seattle w firmie CallisonRTKL zajmującej się projektowaniem i architekturą. „Jedną ze strategii jest przekształcanie zamkniętych centrów handlowych w obiekty na otwartym powietrzu, które wynajmujący nazywają „centrami stylu życia”, z mieszkaniami, teatrami, sklepami spożywczymi, gabinetami lekarskimi i innymi udogodnieniami, a także znacznie mniejszą ilością obiektów handlowych.

W Arlington, Va., Właściciel Forest City Realty Trust przebudowuje Ballston Common Mall, burząc główne wejście, aby stworzyć plac, usuwając dwie trzecie dachu i instalując więcej okien, aby stworzyć szersze widoki na otwarte przestrzenie. Firma inwestycyjna z siedzibą w Cleveland buduje również 406 mieszkań związanych z centrum handlowym.

„Odwracamy centrum handlowe na zewnątrz”, powiedział Will Voegele, starszy wiceprezes w Forest City Realty Trust. „Nie chcemy budynku odwróconego plecami do ulicy.”

Firma przekształca to, co kiedyś było sklepem meblowym Macy’s na trzecim poziomie centrum handlowego w przestrzeń spotkań dla mieszkańców, w tym zewnętrzne patia, siedzenia i krajobraz. W centrum handlowym Staten Island Mall w Nowym Jorku firma GGP Inc. dodaje 235 000 stóp kwadratowych powierzchni w ramach rozbudowy, której zakończenie planowane jest na jesień przyszłego roku. Operatorzy rozrywkowi, tacy jak kina AMC i Dave & Buster’sw zajmą 54% powierzchni, podczas gdy najemcy spożywczy, w tym Shake Shack, będą stanowić 20%. Najemcy odzieżowi, tacy jak Zara, będą stanowić zaledwie 17%.

Pozostałą powierzchnię zajmą sklepy z artykułami wyposażenia wnętrz i higieny osobistej, a także inne przedsiębiorstwa, takie jak Apple Bank. Wkrótce otworzy się tam Lidl, operator supermarketów dyskontowych.

W należących do GGP ponad 130 centrach handlowych, odzież zajmuje połowę portfela pod względem powierzchni najmu brutto. Żywność wzrosła do 13% z 6% i przewiduje się, że do 2025 roku osiągnie 20%, powiedział Sandeep Mathrani, dyrektor generalny GGP, podczas niedawnej konferencji prasowej. Odzież spadnie o kolejne 10% lub tak do jesieni, i ustabilizuje się na poziomie około 40%, powiedział.

Czasami deweloperzy dochodzą do wniosku, że jedynym sposobem na uratowanie umierającego centrum handlowego jest zrównanie go z ziemią i rozpoczęcie od nowa.

Metropolia City Center w centrum Columbus, Ohio, była centralnym punktem społeczności, gdzie zespoły pop takie jak Hanson występowały w latach 90-tych.

Ale 1.25-million-square-foot centrum handlowe zaczęło się pogarszać, jak konkurencja z centrów handlowych, takich jak Mall at Tuttle Crossing, Easton Town Center i Polaris Fashion Place wzrosła.

City Center’s kotwice domów towarowych, Lazarus, Kaufmann’s i Jacobson’s, zamknięte w 2000 roku, a wskaźniki pustostanów skoczyły do 75%.

Miasto w 2007 roku pozwał właścicieli do centrum handlowego i starał się ich eksmitować, oskarżając ich o zaniedbywanie nieruchomości. Miasto zakupiło nieruchomość w tym samym roku w nadziei na jej przebudowę, ale zamknęło ją w 2009 roku.

„Przyjrzeliśmy się 10 różnym planom przebudowy”, powiedział Guy Worley, dyrektor naczelny i prezes Columbus Downtown Development Corp. „Miasto „chirurgicznie wyburzyło” nieruchomość w ciągu dwóch lat, aby zachować podziemną strukturę parkingową, która nadal była używana przez pracowników w centrum miasta. W 2011 roku Columbus Downtown otworzyło na jego miejscu park o nazwie Columbus Commons, który posiada przestrzeń do występów, dwie kawiarnie, karuzelę i korty do gry w bocce.

Park pobudził rozwój wokół swojego obwodu, głównie biurowy i mieszkaniowy, i gości ponad 200 imprez rocznie. Flagowy dom towarowy Lazarus, który był połączony z centrum handlowym, jest teraz budynkiem biurowym.

Biorąc inspirację z parków i handlu detalicznego w Nowym Jorku, pan Worley powiedział, że Columbus Downtown chce dodać restauracje i galerie sztuki wzdłuż ulic oddalonych od parku, woląc zachować budynki wychodzące na park do użytku mieszkalnego.

Pomimo braku projektów czysto detalicznych wokół Columbus Commons, na pokładzie pojawiają się sklepy detaliczne, które są „bardziej organiczne, nie są krajowymi detalistami”, dodał.

„Handel detaliczny powraca”, powiedział, „ale podąża za budynkami mieszkalnymi.”

.