Jakie są prawa najemcy, gdy klimatyzacja się psuje?
Jeśli AC w Twoim mieszkaniu jest na fritz w środku lata, prawdopodobnie chcesz go naprawić na wczoraj! Kilka nieprzespanych, spoconych nocy nie poprawi twojego nastroju podczas negocjacji z zarządem, jednak zanim całkowicie stracisz zimną krew, upewnij się, że znasz swoje prawa. Czy klimatyzacja jest udogodnieniem czy koniecznością? Czy możesz sam ją naprawić i odliczyć koszt od czynszu? Do kogo zadzwonić, kiedy wynajmujący po prostu nie odpowiada? Faktem jest, że prawo wynajmującego/najemcy w 2020 roku jest skomplikowane. Aby odpowiedzieć na którekolwiek z powyższych pytań, musisz zagłębić się w skomplikowane terytorium prawne. Poniższe informacje dają podstawowe zrozumienie tego, o co toczy się gra i wskazują właściwy kierunek.
Jakie są twoje prawa, jeśli chodzi o ogrzewanie i klimatyzację?
Nawet jeśli fale upałów nie trafiają na pierwsze strony gazet tak dramatycznie jak trzęsienia ziemi czy huragany, ekstremalne upały mogą być niebezpiecznym zabójcą. National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA) poinformował, że 108 Amerykanów zmarło z powodu warunków związanych z upałem w 2018 r., w porównaniu z 94 w 2016 r. i 45 w 2015 r.
W 1995 r. Temperatury w Chicago wzrosły tak wysoko, że szacunkowo 700 mieszkańców miasta zmarło w ciągu jednego tygodnia w lipcu. Niedawno Earth Policy Institute donosi, że ponad 52 000 Europejczyków zmarło latem 2003 r. w „jednej z najbardziej śmiertelnych katastrof związanych z klimatem w historii Zachodu.”
Niemniej jednak adwokat najemców Steven R. Kellman z The Tenants Legal Center w San Diego mówi: „Funkcjonująca klimatyzacja jest zwykle uważana za udogodnienie, a nie wymóg warunków mieszkalnych nadających się do zamieszkania. Jeśli mieszkasz w obszarze, który doświadcza dość wysokich temperatur lub masz chorobę wymagającą sprawnej klimatyzacji, prawo może spojrzeć na to inaczej.”
W Houston, gdzie lata są wyjątkowo gorące i wilgotne, Andy Teas, wiceprezes ds. publicznych Houston Apartment Association, stowarzyszenia handlowego reprezentującego właścicieli nieruchomości, firmy zarządzające, deweloperów i innych powiązanych profesjonalistów w branży wynajmu mieszkań, mówi, że „praktycznie 100 procent” mieszkań jest wyposażonych w centralną klimatyzację.
W dodatku, mówi on, „Zepsuta klimatyzacja jest numerem jeden wśród problemów konserwacyjnych, które widzimy w lecie.”
Teas zauważa również, że zmieniające się federalne wytyczne dotyczące energii sprawiają, że naprawa klimatyzacji jest trudniejsza niż kiedyś. „Nie można po prostu wymienić części lub wtłoczyć trochę freonu” – mówi. Obecnie częściej nowsze, bardziej wydajne części wymagają wymiany sprężarki lub dokonania innych poważnych zmian w celu modernizacji całego systemu.
Teas mówi, że w Teksasie obowiązkiem wynajmującego jest „naprawa lub usunięcie” każdego stanu, który „w istotny sposób wpływa na fizyczne zdrowie i bezpieczeństwo zwykłego najemcy.”
„Niektórzy sędziowie”, przypuszcza Teas, „orzekną, że klimatyzacja w sierpniu zdecydowanie wpływa na zdrowie i bezpieczeństwo mieszkańca. Niektórzy powiedzą, że ludzie żyli bez klimatyzacji przez dziesięciolecia, więc po prostu się z tym pogódź.”
Może Cię to zainteresować: 23 Creative Ways to Pay for a New Air Conditioner
Prawo właściciela/najemcy
Związek między właścicielem a najemcą jest regulowany przez stan, w którym mieszkasz. W rezultacie, każdy stan jest nieco – lub znacząco – inny. Podobnie jak w przypadku rozwodów i wypadków samochodowych, nie zakładaj, że to, co jest prawdą w jednym stanie, obowiązuje w innym. Zapoznaj się z faktami.
Departamenty ochrony konsumenta wielu rządów stanowych oferują pewne przyjazne dla użytkownika informacje na temat prawa wynajmującego/najemcy. Wyszukiwanie landlord tenant prawa na stronie głównej rządu państwa będzie zazwyczaj prowadzić do niektórych pomocnych informacji. Ponadto, wyszukiwanie praw lokatorów + w ogólnej wyszukiwarce, takiej jak Google, również zwróci się do odpowiednich zasobów. Wreszcie, US Department of Housing and Urban Development ma interesującą listę zasobów według stanu.
Oprócz prawa stanowego, miasta mogą regulować praktyki wynajmu poprzez zarządzenia miejskie. W stanie Wisconsin, na przykład, praktyka wynajmu jest regulowana przez kilka różnych ustaw administracyjnych. Wisconsin jako całość nie ma dużej populacji najemców, ale w mieście Madison, gdzie większość mieszkańców to najemcy (US Census, 2000), istnieje dodatkowy zestaw kodeksów, które wzmacniają prawa najemców. W Madison, wynajmujący płacą odsetki od kaucji; w Oshkosh, wszelkie zarobione odsetki pozostają u wynajmującego.
Pomimo różnic w szczegółach, w większości stanów obowiązki wynajmującego wchodzą w zakres „gwarancji dorozumianej przydatności do zamieszkania”. Zdatność do zamieszkania ogólnie oznacza „warunki, które nadają się do zamieszkania”, ale Bill Deegan, Dyrektor Wykonawczy Renter Nation mówi: „Prawdopodobnie nie ma krajowej standardowej definicji tego, co to oznacza.”
Często mieszkanie nadające się do zamieszkania jest opisywane jako takie, które zawiera ciepłą wodę, spłukiwane toalety, nie przeciekające dachy i ściany, ogrzewanie, drzwi, które się zamykają i miejsce do pozbycia się śmieci, wśród wielu innych rzeczy. Habitability opiera się na bezpiecznych, sanitarnych i pewnych warunkach życia; nie oznacza to, że są one idealne czy estetyczne. I, jak zauważył adwokat Kellman powyżej, nie obejmuje klimatyzacji.
Słowo o dzierżawach
Dzierżawa jest pisemnym dokumentem określającym warunki umowy najmu. W niektórych stanach pisemna dzierżawa jest wymagana przez prawo, a w niektórych jest opcjonalna.
Prawnik Alberto M. Cardet praktykuje w Miami na Florydzie, gdzie klimatyzacja jest „dużym problemem”. Mówi, że „relacje właściciel-najemca są bardzo swobodne, dopóki coś nie pójdzie nie tak. Wtedy staje się to kłótnią typu „on powiedział, ona powiedziała”. W rezultacie, wyjaśnia Cardet, w wielu miejscach, w tym na Florydzie, prawo wynajmującego/najemcy „żyje i umiera na kwestiach powiadomienia”, co oznacza, kiedy i w jaki sposób dałeś znać wynajmującemu, że klimatyzacja jest zepsuta i jak długo czekałeś na jego naprawę? Dobra umowa najmu określi obowiązki zarówno najemcy, jak i wynajmującego w takich przypadkach.
Organizacje najemców lub grupy studenckie często będą miały przykładowe umowy najmu do wglądu. Wiedząc z góry, czego można się spodziewać w umowie najmu, łatwiej jest negocjować. Jako minimum, upewnij się, że umowa najmu zawiera pełne informacje kontaktowe właściciela i/lub firmy zarządzającej. Sam numer telefonu komórkowego nie jest wystarczający. Upewnij się, że masz adres pocztowy, wraz z adresem e-mail, jeśli to możliwe. Zapytaj, czy jest tam biuro, które odbiera telefony 24 godziny na dobę. Do kogo zadzwonisz w środku nocy?
Cardet zaleca dwie dodatkowe rzeczy, które najemca może zrobić na początku umowy najmu, aby zmniejszyć szansę na problem z naprawą później.
- Po pierwsze, najemca może zażądać, aby wszystkie główne urządzenia, w tym klimatyzacja, zostały sprawdzone przez specjalistę od konserwacji. W ten sposób obie strony będą miały wspólną wiedzę na temat stanu dostarczonych urządzeń. Ponadto, jeśli jakikolwiek problem operacyjny lub brak konserwacji zostanie ujawniony przez inspekcję, można się nim zająć w tym czasie.
- Po drugie, Cardet sugeruje, że najemca może nalegać na zawarcie umowy z firmą konserwacyjną na naprawy. Mówi on, że chociaż firma konserwacyjna może być droższa dla wynajmującego, jest to łatwiejsze i szybsze, „ponieważ zaangażowana jest trzecia strona, nie ma sporu co do tego, jak zepsuł się klimatyzator, czy było to zaniedbanie wynajmującego, czy nadużycie/niekorzystanie przez najemcę.”
Prokurator Kellman mówi, że radzi ludziom, którzy podpisują umowę najmu, aby „zrobili krok do tyłu” i pomyśleli o tym, co jest najważniejsze w sytuacji życiowej. Dla każdej osoby będzie to coś innego, mówi. Tak więc, jeśli wiesz, że jesteś wrażliwy na ciepło i będziesz bardzo zrozpaczony bez klimatyzacji, określ w umowie najmu: „Właściciel będzie utrzymywał klimatyzację w dobrym stanie technicznym.”
„Jeśli właściciel nie chce napisać czegoś, co ma dla ciebie znaczenie,” sugeruje Kellman, „to jest to czerwona flaga. Dobry właściciel”, mówi, „może być ważniejszy niż dobra nieruchomość.”
A propos klimatyzacji w szczególności, Kellman mówi, „Jeśli system klimatyzacji był tam w momencie rozpoczęcia najmu, nawet bez umowy najmu, jest on uwzględniony tak samo jak lodówka czy kuchenka.” Umowa najmu może jednak wyłączyć klimatyzację z konserwacji lub napraw, więc może ona zawieść podczas najmu, a wynajmujący nie będzie musiał jej naprawiać.”
W cieple kryzysu
Co więc ma zrobić najemca?
Na pewno nie jesteś pierwszą osobą, która ma kłopoty z wynajmującym, i nie jesteś sam. Większość dużych miast posiada stowarzyszenie najemców, organizację non-profit, która zapewnia pomoc najemcom. Nowy Jork, na przykład, ma co najmniej trzy: Koalicję Lokatorów East Side, Stowarzyszenie Lokatorów West Side i ogólnomiejską Metropolitan Council on Housing.
Grupy lokatorów zapewniają różnorodne usługi, w tym informowanie poprzez publikacje i programy, pomaganie lokatorom w organizowaniu się w budynkach, udzielanie bezpłatnych lub tanich porad prawnych oraz popieranie praw lokatorów poprzez agendę legislacyjną.
Kellman radzi stanowczo, by żaden lokator nie podejmował działań przeciwko wynajmującemu bez uprzedniego zasięgnięcia porady prawnej. W grę wchodzą duże pieniądze dla właściciela, który – jak ostrzega – prowadzi działalność gospodarczą. Najemca, który jest w „biznesie życia”, może być skłonny do „skrzydłowania się”, ale Kellman mówi, że to rzadko się sprawdza. Zdrowy rozsądek lub coś, co zadziałało dla przyjaciela lub coś w Internecie może lub nie może mieć zastosowania w każdym konkretnym przypadku, i może, w rzeczywistości, działać przeciwko najlepszemu interesowi najemcy.
„Największym błędem, jaki widzę”, mówi Kellman, „są najemcy, którzy wysyłają podłe, pełne gróźb listy do wynajmujących, które błędnie interpretują prawo i prawdziwe pozycje prawne stron”. Te listy zawsze kończą się w sądzie, mówi Kellman, i sprawiają, że lokator wygląda nierozsądnie. Wtedy, kiedy wynajmujący ładnie mówi, jak bardzo starał się pracować z najemcą – który był niechętny do współpracy i nieodpowiedni – pozycja wynajmującego jest bardziej przekonująca.
Jak zauważono powyżej, prawo stanowe i lokalne będzie dyktować konkretne kroki, jakie najemca może podjąć, aby ścigać wynajmującego, który nie reaguje na znany problem. W niektórych stanach można wstrzymać się z zapłatą czynszu lub „naprawić i odliczyć”, ale tylko pod bardzo konkretnymi warunkami.
„Wstrzymanie czynszu jest zawsze niebezpieczne dla sprawy najemcy. Musisz się upewnić, że masz silną pozycję” – wyjaśnia Kellman. „Nie przetestowałbyś łodzi wiosłowej po tym, jak wyciągnąłeś ją na środek jeziora, prawda? Najpierw zasięgnij porady.”
Pomimo różnic między prawami stanowymi, niektóre praktyki mają zastosowanie we wszystkich konfliktach między najemcą a wynajmującym.
- Sprawdź swoją umowę najmu. Przeczytaj ponownie drobny druk, aby wyjaśnić, za co odpowiedzialny jest wynajmujący i jak oczekuje się od ciebie powiadomienia zarządu o problemach.
- Prowadź dziennik, który dokumentuje historię problemu. Po pewnym czasie nie będziesz pamiętał, którego dnia zadzwoniłeś po raz pierwszy lub czy jest to trzeci czy czwarty raz, kiedy zostawiłeś wiadomość.
- Komunikuj się jak najwięcej w krótkich, uprzejmych listach. Najlepiej jest wysyłać listy za potwierdzeniem odbioru i zachować potwierdzenie doręczenia. Zachowaj kopie wszystkich listów, które wysyłasz.
- Zawsze skonsultuj się z prawnikiem, doradcą mieszkaniowym lub rzecznikiem spraw konsumenckich, zanim podejmiesz działania przeciwko swojemu wynajmującemu. Nawet jeśli logiczne może się wydawać wstrzymanie się z czynszem lub samodzielne wykonanie naprawy, może to nieumyślnie zaszkodzić Twojej sprawie i ograniczyć Twoje prawa.
Źródła:
Wymogi prawne dla wynajmujących, jeśli chodzi o Twoje ogrzewanie i chłodzenie, mogą się różnić w zależności od stanu. Poniższa tabela zawiera zasoby dla każdego stanu, aby pomóc dokładnie określić, jakie zasady i przepisy odnoszą się do Twojej sytuacji życiowej. Zasoby obejmują:
- To zapewnia zasoby w wielu językach
- Pomoc w śledzeniu zasobów prawnych
- Zawiera zarówno prawa i obowiązki lokatorów
- Zawierają pliki PDF. które można wydrukować i przestudiować w razie potrzeby
| Alabama | Maine | Pennsylwania |
| Alaska | Maryland | Puerto Rico/U.S Virgin Islands |
| Arizona | Massachusetts | Rhode Island |
| Arkansas | Michigan | South Carolina |
| Kalifornia | Minnesota | Dakota Południowa |
| Colorado | Missippi | Tennessee |
| Connecticut | Missouri | Texas |
| Delaware | Montana | Utah |
| Dystrykt Kolumbii | Nebraska | Vermont |
| Florida | Nevada | Virginia |
| Georgia | New Hampshire | Washington |
| Hawaii | New Jersey | West Virginia |
| Idaho | Nowy Meksyk | Wisconsin |
| Illinois | Nowy Jork | Wyoming |
| Indiana | Karolina Północna | |
| Iowa | Dakota Północna | |
| Kansas | Ohio | |
| Kentucky | Oklahoma | |
| Louisiana | Oregon |
Obowiązki najemcy
Pomimo, że właściciel mieszkania może ponosić część lub większość odpowiedzialności za zapewnienie, że jego systemy ogrzewania i chłodzenia działają prawidłowo, istnieje kilka kroków, które możesz podjąć, aby pomóc w utrzymaniu systemów HVAC. Zachowaj zarówno długoterminowe relacje z właścicielem, jak i długoterminowe zdrowie systemów, wykonując te proste kroki przez cały rok:
Rutynowo:
- Zakup wysokowydajnego filtra
- Utrzymuj jednostki HVAC wolne od zanieczyszczeń, takich jak trawa i liście
- Utrzymuj przestrzeń dwóch stóp wokół wszystkich stron urządzenia wolną od naturalnego wzrostu lub przeszkód
Miesięcznie/sezonowo
- Wymieniaj filtr powietrza co 90 dni lub rzadziej
- Sprawdź przewody czynnika chłodniczego
- Podczas lata, Wyłącz dopływ wody do nawilżacza w piecu
- Jesienią i w ramach przygotowań do zimy włącz dopływ wody po wymianie filtra nawilżacza w piecu
Rokrocznie:
- Wymień baterie w swoim detektorze tlenku węgla
- Upewnij się, że zewnętrzna jednostka AC jest dobrze umiejscowiona
- Użyj kombinacji wybielacza i wody do wyczyszczenia odpływu kondensatu AC
Będąc dobrym najemcą, możesz zaoszczędzić sobie i swojemu właścicielowi czas, pieniądze i komfort. Dbając o te proste sugestie dotyczące konserwacji, możesz pomóc zapewnić, że Twoja rezydencja pozostanie bezpieczna i wygodna, bez względu na to, jak gorąco lub zimno robi się na zewnątrz.
Robienie tego, co do Ciebie należy każdego dnia, sezonowo i corocznie pokaże również Twojemu wynajmującemu, że jesteś odpowiedzialnym najemcą, który jest oddany pomocy w utrzymaniu domu w dobrym stanie.
Utrwalenie relacji wzajemnego szacunku z Twoim wynajmującym może pomóc upewnić się, że Twój wynajmujący również wywiązuje się ze swojej części umowy. Jeśli właściciel zobaczy, że nie dbasz o swój system HVAC lub robisz rzeczy, które uszkadzają ogrzewanie i chłodzenie, możesz stanąć w obliczu nagany, a nawet eksmisji z nieruchomości. Zrezygnuj z konfliktu z wynajmującym, wykonując rutynowe, zdroworozsądkowe rozwiązania, które pomagają utrzymać systemy ogrzewania i chłodzenia działające wydajnie przez długi czas.