San Francisco Business Times

By Blanca Torres | April 12, 2009

Bay Area affordable housing slammed

„It’s a real mess,” says Murtagh of EAH Housing. „Przez miesiące deweloperzy przystępnych cenowo mieszkań utrzymywali place budowy, podczas gdy deweloperzy rynkowi porzucali projekty lub zwijali się. To ma się zmienić, ponieważ oaza deweloperów przystępnych cenowo wysycha.

Finansowanie przystępnych cenowo przedsięwzięć ciągnie pieniądze z kilku źródeł, takich jak finansowanie państwowe, które wysycha, oraz sprzedaż kredytów podatkowych dla firm, które już ich nie potrzebują.

„To miał być straszny rok nawet bez recesji”, powiedziała Mary Murtagh, prezes EAH Housing z siedzibą w San Rafael. „To jest prawdziwy bałagan. Jest tyle możliwości, aby zrealizować projekty … a my nie możemy nic zrobić. Wszyscy dreptamy w miejscu.”

EAH ma 12 projektów w swojej linii rozwoju, z których połowa może skończyć się w limbo.

Większość przystępnych cenowo projektów, które rozpoczęły budowę mają finansowanie w miejscu, ale deweloperzy teraz obawiają się, że brak finansowania opóźni lub zabije projekty, które były gotowe do rozpoczęcia budowy w tym roku. Inną obawą jest to, że deweloperzy nie otrzymają zaangażowanych funduszy na czas, aby spłacić kredyty budowlane dla zakończonych projektów.

Ann Gressani, polityki i komunikacji dyrektor Non-Profit Housing Association of Northern California, powiedział, że jej grupa wie o co najmniej 20 Bay Area rozwoju, które utknęły w różnych punktach w procesie rozwoju.

Affordable deweloperzy mieszkaniowi doświadczyli boomu w ostatnich latach po Kalifornijczycy uchwalili stanowe propozycje 46 i 1C, które razem dostarczyły 4,95 miliardów dolarów na finansowanie przystępnych programów mieszkaniowych. Te środki mają jeszcze kilka lat, ale w krótkim okresie czasu, kryzys budżetowy spowodował, że stan zamroził 1,8 miliarda dolarów w funduszach, które przeznaczył na 800 przystępnych projektów w całym stanie. Więcej niż 100 z nich są w pięciu Bay Area counties.

Jennifer Sweeney, rzeczniczka California Department of Housing and Community Development, powiedział teraz, że budżet został uchwalony, państwo spodziewa się zwolnić te fundusze, ale nie określił, kiedy.

Innym źródłem finansowania są lokalne dotacje agencji redevelopment, ale to źródło finansowania zaczęło się zmniejszać w wielu miastach.

Ripple z banków

Deweloperzy przynoszą znaczne dochody ze sprzedaży kredytów podatkowych do firm, które wykorzystują je do kompensacji swoich zysków. Wielu nabywców było bankami, które teraz nie mają zysków do skompensowania. W tym samym czasie banki ograniczają pożyczki budowlane.

„Banki były pod presją innych części ich działalności”, powiedział Jim Francis, starszy wiceprezes ds. finansowania rozwoju społeczności w Union Bank of California. „To było bardzo trudne dla większości większych banków, aby nowe kredyty w nieruchomości komercyjnych, nawet w obszarze, jak przystępnych cenowo mieszkań, które przetrwały burzę tak daleko.”

Union Bank posiada $ 1 miliard w przystępnych cenowo inwestycji mieszkaniowych i zapewnił $ 2 miliardy w finansowaniu tego rodzaju projektów w ciągu ostatnich 15 lat. Jest to jeden z niewielu banków komercyjnych, które nadal udzielają kredytów.”

„(Union Bank) ma bardzo silną pozycję kapitałową i uważamy, że (przystępny rozwój) jest bardzo dobrym miejscem do lokowania kapitału,” powiedział. „Nasze zyski były dobre i przewidywalne.”

’Double whammy’

Financial woes are already holding up projects in the pipeline that are otherwise ready to go, said Carol Galante, president and CEO of San Francisco-based Bridge Housing, who will depart soon to become a deputy assistant secretary at the U.S. Department of Housing and Urban Development.

„It’s always a juggle with the variety of funding sources and putting the layer cake together,” Galante said. „Ten podwójny whammy z zamrożenia państwa funduszy i podatkowego kapitału na rynku, są to dwa duże trzęsienia ziemi do systemu, który już opiera się na kreatywności.”

Bridge ma dziewięć projektów w budowie, w tym miejsc w Oakland, Colma, Palo Alto i South San Francisco. Jeden w Oakland, 80-unit St Joseph’s historycznej rehabilitacji dla seniorów domów, miał rozpocząć budowę na 1 maja, ale jest teraz w zawieszeniu na co najmniej trzy miesiące.

„Bank jest niezdecydowany, aby zamknąć (na kredyt) i rozpocząć budowę,” Galante powiedział.

Berkeley-based Resources for Community Development jest w środku budowy czterech inwestycji w Oakland, Pittsburg, Berkeley i Alameda, ale położył hamulce na piątym projekcie w Berkeley, aż fundusze państwowe stają się dostępne.

Dan Sawiflak, dyrektor wykonawczy firmy, powiedział, że wielu deweloperów czeka na jakieś pieniądze, aby przejść z pakietu stymulacyjnego i innych federalnych źródeł finansowania.

„Zakładamy, że rzeczy będą trwać dłużej – system się zmienia,” powiedział Sawiflak. „Ironia polega na tym, że przy spadających kosztach budowy, spadających cenach gruntów i rosnącym popycie na przystępne cenowo mieszkania, wielu deweloperów z niecierpliwością czeka na nowe projekty.

„Tragedia polega na tym, że jest to najlepszy czas na budowę przystępnych cenowo mieszkań, jaki widziałem od dwudziestu lat” – powiedział Murtagh.