San Francisco Business Times

By Blanca Torres | 12 april 2009

Bay Area betaalbare woningen onder vuur

“Het is echt een puinhoop,” zegt Murtagh van EAH Housing. “We zijn allemaal aan het watertrappelen.”

Maandenlang hebben ontwikkelaars van betaalbare woningen de bouwplaatsen draaiende gehouden, terwijl projectontwikkelaars met een marktconforme prijs projecten hebben laten vallen of failliet zijn gegaan. Dat staat op het punt te veranderen nu de oase van betaalbare ontwikkelaars opdroogt.

Financiering voor betaalbare ontwikkelingen trekt geld uit verschillende bronnen, zoals staatsfinanciering, die opdroogt, en de verkoop van belastingkredieten aan bedrijven, die ze niet langer nodig hebben.

“Dit zou een verschrikkelijk jaar worden, zelfs zonder de recessie,” zei Mary Murtagh, president bij San Rafael-based EAH Housing. “Het is een echte puinhoop. Er is al deze kans om projecten gedaan te krijgen … en we kunnen niets doen. We zijn allemaal aan het watertrappelen.”

EAH heeft 12 projecten in zijn ontwikkelingspijplijn, waarvan de helft in financieringsonzekerheid zou kunnen belanden.

De meeste betaalbare ontwikkelingen die met de bouw zijn begonnen, hebben financiering op hun plaats, maar ontwikkelaars vrezen nu dat het gebrek aan financiering projecten zal vertragen of doden die klaar waren om dit jaar met de bouw te beginnen. Een andere zorg is dat ontwikkelaars niet op tijd toegezegde fondsen zullen ontvangen om bouwleningen voor voltooide projecten terug te betalen.

Ann Gressani, beleids- en communicatiedirecteur voor de Non-Profit Housing Association of Northern California, zei dat haar groep minstens 20 Bay Area-ontwikkelingen kent die op verschillende punten in het ontwikkelingsproces zijn vastgelopen.

Ontwikkelaars van betaalbare huisvesting beleefden de afgelopen jaren een hausse nadat Californiërs staatsvoorstellen 46 en 1C hadden aangenomen die samen 4,95 miljard dollar verstrekten om programma’s voor betaalbare huisvesting te financieren. Die maatregelen hebben nog een paar jaar te lopen, maar op korte termijn heeft een budgetkrapte ertoe geleid dat de staat $ 1,8 miljard aan fondsen heeft bevroren die het had toegezegd voor 800 betaalbare projecten in de hele staat. Meer dan 100 daarvan bevinden zich in vijf Bay Area counties.

Jennifer Sweeney, een woordvoerster van het California Department of Housing and Community Development, zei dat nu de begroting is aangenomen, de staat verwacht die fondsen vrij te geven, maar niet heeft bepaald wanneer.

Een andere financieringsbron zijn lokale herontwikkelingsagentschap subsidies, maar die bron van financiering is begonnen te dalen in veel steden.

Rimpeling van de banken

Ontwikkelaars brengen aanzienlijke inkomsten binnen door de verkoop van belastingkredieten aan bedrijven die ze gebruiken om hun winsten te compenseren. Veel kopers waren banken die nu geen winst meer hebben om te compenseren. Tegelijkertijd bezuinigen banken op bouwleningen.

“De banken hebben onder druk gestaan van andere delen van hun bedrijf,” zei Jim Francis, senior vice-president van community development finance voor Union Bank of California. “Het is heel moeilijk geweest voor de meeste grotere banken om nieuwe leningen te verstrekken in commercieel onroerend goed, zelfs op een gebied als betaalbare huisvesting dat de storm tot nu toe heeft doorstaan.”

Union Bank heeft $ 1 miljard aan investeringen in betaalbare huisvesting en heeft de afgelopen 15 jaar $ 2 miljard aan financiering voor dat soort projecten verstrekt. Het is een van de weinige commerciële banken die nog steeds leningen verstrekt.

“(Union Bank) is in een zeer sterke kapitaalpositie en we denken dat (betaalbare ontwikkeling) een zeer goede plek is om kapitaal in te zetten, “zei hij. “Onze rendementen zijn goed en voorspelbaar geweest.”

‘Dubbele whammy’

Financiële problemen houden al projecten in de pijplijn tegen die anders klaar zijn om te gaan, zei Carol Galante, president en CEO van het in San Francisco gevestigde Bridge Housing, die binnenkort vertrekt om plaatsvervangend assistent-secretaris te worden bij het Amerikaanse ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling.

“Het is altijd een jongleren met de verscheidenheid aan financieringsbronnen en het samenstellen van de lagen-taart,” zei Galante. “Deze dubbele whammy van de staat bevriezing van de fondsen en de belasting equity ontwrichting in de markt, dat zijn twee grote aardbevingen aan een systeem dat al afhankelijk is van creativiteit.”

Bridge heeft negen projecten in aanbouw, waaronder sites in Oakland, Colma, Palo Alto en Zuid-San Francisco. Een in Oakland, de 80-unit St. Joseph’s historische rehabilitatie voor seniorenwoningen, zou op 1 mei met de bouw beginnen, maar staat nu minstens drie maanden in de wacht.

“De bank aarzelt om te sluiten (op de lening) en te beginnen met de bouw,” zei Galante.

Resources for Community Development uit Berkeley zit midden in de bouw van vier projecten in Oakland, Pittsburg, Berkeley en Alameda, maar heeft de rem gezet op een vijfde project in Berkeley totdat er staatsfondsen beschikbaar komen.

Dan Sawiflak, de uitvoerend directeur van het bedrijf, zei dat veel ontwikkelaars wachten op wat geld dat door het stimuleringspakket en andere federale financieringsbronnen komt.

“We gaan ervan uit dat dingen langer gaan duren – het systeem verandert,” zei Sawiflak. “Het is een soort dans tussen dingen vooruit duwen zodat je ze klaar hebt en wachten tot de programma’s echt schudden.”

De ironie is dat met bouwkosten die dalen, grondprijzen die dalen en de vraag naar betaalbare eenheden die omhoogschieten, veel betaalbare ontwikkelaars staan te popelen om nieuwe projecten aan te nemen.

“De tragedie is dat dit de beste tijd is om betaalbare huisvesting te bouwen die ik in twintig jaar heb gezien,” zei Murtagh.