Chicago huurgroei heeft het slechter gedaan tijdens de pandemie dan andere vergelijkbare gateway steden, volgens RED Capital onderzoek.

Multifamiliebeleggers concentreren hun kapitaal liever op de primaire markten. Hoewel de prijzen steil zijn en de cap rates laag, bieden de gateway-steden private equity en institutionele kopers de jonge, welvarende huurders, economische diversificatie, diepe diepte van prestatiegegevens en vastgoedmarktliquiditeit die niet kan worden gevonden in kleinere steden. Poortsteden bieden deze troeven… tot ze dat niet meer doen.

De pandemische recessie heeft de gebruikelijke manier van kijken naar de dingen op zijn kop gezet. Tenminste, op dit moment ontvluchten huurders de hoge kosten en vermeende gevaren van dicht stedelijk wonen voor de relatieve veiligheid en grotere plattegronden die te vinden zijn in buitenwijken en, in sommige gevallen, secundaire en tertiaire markten.

Het effect op de vastgoedprestaties is aanzienlijk. In de moderne stedelijke midden- en hoogbouw die de voorkeur geniet van grote portefeuillebeleggers, zijn de bezettingsgraad en de huren aanzienlijk gedaald, waardoor de toekomstgerichte netto bedrijfsopbrengsten in veel gebouwen in Los Angeles, New York en San Francisco met 15 procent of meer zijn gedaald.

Het bepalen van de reële waarde van activa is onder deze omstandigheden bijna onmogelijk. Kopers kunnen nog steeds bereid zijn om te bieden op prijzen die diep onder de 4 procent initiële rendementen genereren, maar alleen tegen conservatief onderschreven NOI-niveaus die een langere periode van zwakke prestaties verdisconteren. Weinig eigenaars zijn bereid om de resulterende waardedaling te realiseren, en de verkopen zijn dan ook gedaald. In Los Angeles daalde het volume in het derde kwartaal met 70 procent op jaarbasis, in New York met 75 procent en in San Francisco met 67 procent. De participatie van institutionele kopers, private equity- en REIT-kopers daalde nog meer, met een daling van 80 procent of meer in elke markt. Tot zover de liquiditeit van de vastgoedmarkt.

Dit doet de vraag rijzen of beleggers de kenmerken van de primaire markt die zij zoeken, kunnen vinden met minder NOI-risico in meer voorspelbare Midwest-markten. Chicago’s bijna primaire marktstatus maakt het de natuurlijke testcase voor de stelling.

Chicago multifamily asset NOI groei valt historisch gezien in het midden van het pakket onder grootstedelijke gebieden. De RED Research Group berekent (met behulp van Reis kwartaalgemiddelde huur, bezetting en kostengegevens) dat Chicago appartement NOI steeg op een 2,2 procent samengestelde jaarlijkse tempo sinds 1999, 34e snelste onder de 50 meest actief verhandelde metro markten in het land. De groei in Second City was zelfs sneller dan in slechts één van de primaire markten – New York (1,7 procent). De jaarlijkse NOI-groei in de andere primaire markten varieerde tussen 2,5 procent (Boston) en 4,1 procent (Seattle).

Werd de tragere groei van de NOI gecompenseerd door een grotere rendementsstabiliteit (en dus een lager risico) voor investeerders in Chicago? Het antwoord is ja, maar slechts tot op zekere hoogte. Met betrekking tot de standaardafwijking van de driemaandelijkse NOI-groeipercentages over vier kwartalen, die we gebruiken als een benadering voor de volatiliteit van de NOI-groei, stond Chicago op de 14e plaats van de 50 belangrijkste vergelijkbare markten, na Boston, Washington D.C. en Seattle.

Langetermijnmetingen wijzen er niet op dat Chicago een bijzonder veilige haven is in de recessiestorm, maar hoe zit het met de recente prestaties? Om deze theorie te testen, hebben we de veranderingen in de brutohuurinkomsten van februari tot augustus 2020 bekeken van stedelijke midden- en hoogbouw die sinds 2010 in de primaire markten en Chicago is gebouwd, met behulp van Yardi property level-gegevens.

De analyse bevestigde dat San Francisco en New York infill-ruimte het moeilijk hebben. De respectieve maandelijkse unit-gewogen gemiddelde GRR daalde met 10,1 en 12,4 procent, aanzienlijk slechter dan de gemiddelde daling van 3,9 procent die werd geregistreerd onder de andere primaire markten. Seattle was de positieve uitschieter in de groep, met een vergelijkbare daling van slechts 1,6 procent.

De gegevens geven aan dat Chicago niet heeft bewezen een bijzonder veilige haven in deze cyclus. Vergelijkbare GRR daalde met 6,2 procent onder een groep van 62 middelhoge en hoge gebouwen in Chicago (-7,6 procent in de Loop), slechter dan het gemiddelde van de primaire markt van -5,6 procent en ongeveer gelijk aan de resultaten van East Bay en San Diego.

In plaats daarvan kwamen de huur- en bezettingsveerkracht tijdens de recessie van 2020 op enkele verrassende plaatsen naar voren. Zoals opgemerkt, heeft Seattle de meest duurzame prestaties tot nu toe vertoond, ongeacht het feit dat het het eerste metrogebied was dat de impact van de pandemie voelde en geen vreemde is geweest van de uitbarsting van sociale onrust van dit jaar. Evenzo hielden de inkomsten uit onroerend goed in Miami (-3,3 procent) en Orange County (-3,8 procent) relatief goed stand, ondanks de grote blootstelling in deze metrogebieden aan de zwaar getroffen recreatieve reis- en entertainmentindustrieën, waar de overgang naar een werk-thuis-omgeving onpraktisch is.

Het gedrag van huurders in deze recessie tot nu toe suggereert dat om te gedijen in de post-pandemische omgeving totaal rendement-georiënteerde kopers gedwongen kunnen zijn om hun investeringsparameters een beetje te verbreden om meer voorstedelijke en secundaire marktactiva te omvatten. Leeftijd en de ervaring met de pandemie leiden ertoe dat de machtige millenniumgeneratie haar huisvestingsprioriteiten herziet. Misschien moeten beleggers hun activavoorkeuren dienovereenkomstig tweaken.

– Daniel J. Hogan is ORIX Real Estate Capital’s managing director voor onderzoek. RED Mortgage Capital, een divisie van ORIX Real Estate Capital LLC, is een contentpartner van REBusinessOnline. De hierin geuite meningen zijn die van de auteur en weerspiegelen niet noodzakelijkerwijs de meningen voor RED Capital Group of van de collega’s van de auteur bij RED. Voor verdere analyse van RED Capital Group, klik hier.

Voor Hogan’s inzicht in andere markten, klik hier.