Soms kunt u een uitzetting niet vermijden: een of meer van uw huurders moeten vertrekken. Bij voorkeur eerder vroeger dan later. Het uitzetten van een huurder is een van de meest slopende ervaringen die u als verhuurder zult moeten doorstaan. Een huisuitzetting kost tijd en geld, maar zijn er ook andere legale manieren om uw eigendom terug te krijgen? Ja!

Het is begrijpelijk dat het angst oproept om huurders in hun gezicht te vertellen dat ze moeten vertrekken, maar het uitvaardigen van een schriftelijke ontruimingsbevel kan net zo zenuwslopend zijn. Gelukkig zijn er andere manieren om een huurder te doen verhuizen. Hieronder bekijken we uw rechten als verhuurder en enkele alternatieve methoden om huurders zonder uitzetting te laten verhuizen.

Legale vs. Illegale redenen om een huurder te verwijderen

Voordat u uw huurders gaat verwijderen, moet u goed nadenken over de redenen waarom. Helaas heeft niet iedere huisbaas de beste bedoelingen, en sommige wetten beschermen een huurder tegen uitzetting met represailles. Als huiseigenaar hebt u misschien het gevoel dat u het recht hebt om iedereen te verwijderen, op elk moment en voor alles, maar dat is niet het geval. Daarom, om uzelf te beschermen tegen een geschil of beschuldiging van oneerlijke praktijken, moet u nooit een uitzetting nastreven op basis van het volgende.

Illegale redenen om een huurder te ontruimen

• Discriminatie op basis van een door de Fair Housing beschermde klasse
• Persoonlijke vendetta, ook bekend als vergeldingsuitzetting
• Huurder die om legitieme redenen huur inhoudt

Discriminerende uitzettingen

Versimpeld gezegd, kunt u geen huurder uitzetten enkel en alleen op basis van uw gevoelens ten opzichte van een door de Fair Housing beschermde klasse. Als u dat doet, stelt u de verhuurder bloot aan mogelijke klachten en een gerechtelijke procedure door de huurder. Beschermde klassen zullen licht verschillen van staat tot staat, dus zorg ervoor dat u de wetten in uw omgeving onderzoekt. In het algemeen zijn personen beschermd tegen discriminatie op basis van het volgende:

Federaal beschermde klassen onder de Fair Housing Act –

1. Race
2. Color
3. Sex
4. National Origin
5. Religion
6. Familial Status
7. Disability

Toegevoegd Voorbeelden van beschermde klassen op het niveau van de staat –

• burgerlijke staat
• seksuele gerichtheid
• genderidentiteit
• Voorouders
• Bron van inkomsten

Persoonlijke uitzettingen of uitzettingen met vergeldingsmaatregelen

Een huurder uitzetten om hem terug te pakken voor een geschil, of welke onenigheid dan ook, is illegaal. Verergering is jammer, maar geen reden voor een uitzetting die stand zal houden in de rechtbank. Het kan u boos maken, maar probeer nooit een huurder uit te zetten op basis van een klacht of een legale melding bij de codehandhaving of de huisvestingsautoriteit.

Huurder die huur inhoudt voor een legitieme reden

Een verhuurder is verplicht om noodzakelijke reparaties uit te voeren om de standaard van bewoonbaarheid van het pand te handhaven. Als hij dit niet doet, kan een huurder huur inhouden totdat de gezondheids- of veiligheidskwestie is opgelost. Dit is echter anders dan eenvoudige niet-betaling van huur, wat een afdwingbare reden is om iemand via de rechter op de juiste manier uit te zetten.

Wettelijke redenen voor uitzetting en uw rechten als een verhuurder

Als u uitzetting niet kunt voorkomen, maar een andere route kiest dan vervolging in de rechtbank, is het van vitaal belang om de rechten van uw verhuurder te begrijpen. Hoewel er illegale redenen zijn om tot uitzetting over te gaan, zijn er ook legitieme redenen. Als verhuurder heeft u het recht om een huurder van het pand te verwijderen voor een van de volgende redenen.

Wettelijke redenen waarom een verhuurder tot uitzetting kan overgaan

• Als u uw woning verkoopt
• Om renovaties aan uw woning te voltooien
• Huurders breken of overtreden de voorwaarden van hun huurovereenkomst
• Niet-betaling van huur
• De huurders veroorzaken schade aan de woning
• Een huurder vertrekt niet na afloop van de huurovereenkomst

Hoe krijg je huurders om te verhuizen zonder een rechterlijke uitzetting

Als je eenmaal hebt vastgesteld een wettelijke basis voor uw huurders te willen ontruimen, is het tijd om actie te ondernemen. Verhuurders die geen langdurige en kostbare rechtszaak willen, kunnen ervoor kiezen om een andere tactiek te proberen. Vaak weten huurders dat ze fout zitten en zullen ze graag een alternatief accepteren om te voorkomen dat een ontruiming op hun naam komt te staan. Overweeg de onderstaande opties!

1. Bied een stimulans: Cash for Keys
2. Bied hulp
3. Precies communiceren

Bied een stimulans: Geld voor sleutels

Het aanbieden van “geld voor sleutels” kan uitzetting voorkomen door uw huurder vrijwillig te laten verhuizen. Hoewel dit misschien niet de meest aantrekkelijke methode is om met huurdersverloop om te gaan, is het wel een van de meest effectieve manieren om dit te doen. Dat gezegd hebbende, het gaat u wat kosten. Echter, het zal waarschijnlijk blijken te zijn de moeite waard als u de huurders uit het pand zo snel mogelijk.

Ook, het is zo eenvoudig als het klinkt. Door deze methode, zult u betalen uw huurders om uw eigendom te verlaten. Op zijn beurt, zal dit u toelaten om de langdurige uitzetting proces te vermijden en zelfs geld besparen op de lange termijn. Volg deze stappen hieronder bij het aanbieden van “contant geld voor sleutels” om uitzetting te voorkomen:

Stappen om contant geld aan te bieden voor sleutels

• Leg de situatie uit – Vertel uw huurder in duidelijke bewoordingen wat het probleem is, en leg uit dat ze niet langer op het terrein kunnen blijven.
• Beschrijf de gevolgen – Leg rustig uit dat ze zullen worden uitgezet met de nodige gerechtelijke bevelen als ze op het terrein blijven. Bovendien zullen ze worden aangeklaagd voor schade.
• Bied hen een uitweg – Vertel hen dat, als ze vertrekken uit eigen beweging, kunnen ze dure gevolgen te vermijden en zelfs behouden hun krediet. Leg vervolgens uit dat u ze contant geld zult geven dat ze kunnen gebruiken voor een borgsom bij een nieuwe woning.
• Afronden – Inspecteer het pand, haal de sleutels van de huurders als ze vertrekken, en overhandig ze het geld. Verander onmiddellijk de sloten en zorg ervoor dat alle betrokken nutsbedrijven tevreden zijn. Indien van toepassing, geef de huurder de borg terug.

In sommige opzichten kan het gebruik van de “contant geld voor sleutels” methode worden gezien als omkoping. Maar door dit te doen, kunt u voorkomen dat de stress van het inschakelen van de rechtshandhaving en wachten rond als lastige huurders blijven vermijden het betalen van huur of verdere schade aan uw eigendom. Hoe eerder ze eruit zijn, hoe sneller u kunt beginnen met het innen van huur van meer betrouwbare toekomstige huurders.

Bied hulp

Hulpvaardig en begripvol zijn terwijl uw huurders worden geïnstrueerd om het pand te verlaten, kan het verschil betekenen tussen een hobbelige weg en een soepele overgang. Dus, als u toegang heeft tot goedkopere tarieven voor verhuiswagens of schoonmaakbenodigdheden, bied deze dan aan uw huurders aan. Als u uw eigen verhuiswagen heeft, is gratis gebruik een nog betere optie om uw huurders zachtjes de deur uit te krijgen.

Als verhuurder heeft u misschien ook connecties met andere huurwoningen in de buurt. Vertel uw huurders dat u hen kunt helpen bij het vinden van een nieuwe plek om te wonen. Misschien wilt u ze zelfs voorzien van visitekaartjes en telefoonnummers van andere vastgoedbeheerders en verhuurders in de omgeving die vergelijkbare prijsklassen hebben. Als u uw huurders met deze meer positieve, behulpzame houding benadert, zullen zij zich meer op hun gemak voelen bij het idee om te vertrekken. Bijgevolg kunnen ze zelfs meer geneigd zijn om het proces te versnellen.

Precies communiceren

Soms is de meest directe manier het beste, en kunt u de huurders gewoon vragen om te verhuizen. De meeste mensen vinden het prettig om conflicten te vermijden, vooral als dat betekent dat ze hun krediet behouden. Daarom kan het rustig (maar kordaat) uitleggen van de situatie tot positieve resultaten leiden. Als de huurder niet kan blijven door onaanvaardbaar gedrag van zijn kant of door verzachtende omstandigheden buiten uw controle (bv. renovatie van het gebouw, verandering van eigenaar, enz.), is het van cruciaal belang dat u een grondige uitleg geeft. Het belangrijkste is dat er geen twijfel bestaat over de reden waarom de huurder moet vertrekken.

Als de situatie flexibeler is – zeg, een kwestie van ontbrekende huur of schending van het huurbeleid – is er misschien een manier om een nieuwe regeling met de huurder te treffen die de situatie volledig verandert. Probeer met hen te praten om hun situatie beter te begrijpen. Op die manier, als u erachter komt dat ze in de toekomst weer kunnen betalen of een probleem kunnen oplossen, kan het mogelijk een beter alternatief zijn om ze hier te houden dan ze uit te zetten. Vergeet niet dat het uiterst belangrijk is om te allen tijde open communicatiekanalen tussen uzelf en uw huurders toe te staan. Vertel hen vooraf alles wat ze moeten weten en herinner hen af en toe aan hun verantwoordelijkheden. Dit voorkomt dat huurders onzorgvuldig worden in het nakomen van hun deel van de afspraak.

Vermijd deze fouten wanneer u probeert huurders te laten verhuizen

Wanneer u merkt dat u wanhopig bent om huurders uit uw eigendommen te verwijderen, kunt u een aantal meer extreme maatregelen overwegen. Sommige verhuurders maken de fout om te proberen zich te ontdoen van hun huurders zonder lease-overeenkomsten te respecteren. Anderen maken gebruik van zelfhulpmethoden voor ontruiming, waarbij zij bezit nemen van een woning zonder gebruik te maken van de ontruimingsprocedure. Vermijd het gebruik van een van de volgende methoden om een huurder te dwingen uw huurwoning te verlaten:

Voorbeeld van onwettige zelfhulpuitzettingen

• Het veranderen van de sloten terwijl de huurder nog in het pand woont
• Het verhuizen van de woning van de huurder
• Het niet betalen van inbegrepen nutsvoorzieningen zoals water,
• Bedreigingen van welke aard dan ook
• Directe bevelen om te vertrekken

Gevolgen voor de verhuurder van een “zelfhulp”-uitzetting

Als u een van deze bovenstaande methoden gebruikt, kunt u gemakkelijk in heet water terechtkomen. Een rechtszaak is het laatste waar iemand in het bedrijfsleven mee te maken zou moeten willen hebben, en elk van deze zou overtredingen kunnen zijn die ertoe kunnen leiden dat uw huurder u terecht aanklaagt en uw bedrijf schade toebrengt.

Iedere staat heeft regels die alle verhuurders moeten volgen bij het verwijderen van een huurder uit hun eigendom. Hieronder vergelijken we vier verschillende gebieden om aan te tonen met welke mogelijke gevolgen verhuurders te maken krijgen als ze het recht in eigen hand nemen.

Gevolgen van zelfhulpuitzettingen

• Maryland – Verhuurders mogen geen toevlucht nemen tot zelfhulpuitzettingen. De rechter kan bepalen welke schadevergoeding aan de huurder moet worden toegekend.
• Pennsylvania – Zelfhulpuitzettingen zijn niet toegestaan. De rechter kan de schadevergoeding bepalen, hoe hij dat ook wil.
• Washington DC – Een verhuurder mag niet overgaan tot zelfhulpuitzettingen. Rechtbanken zullen zowel werkelijke als punitieve schadevergoeding toekennen.
• Virginia – Niet alleen zijn zelfhulp uitzettingen illegaal; verhuurders kunnen zichzelf terugvinden in het betalen van de huurder werkelijke schade, gerechtskosten en advocaatkosten. Bovendien staat de wet toe dat de huurder in de woning blijft.

Conclusie

Door zowel uw huurders als uw wetten met respect te behandelen, hoeft het toepassen van alternatieve strategieën voor huurdersverloop geen slopend proces te zijn. Als u aan het eind van uw Latijn bent met een huurder, overweeg dan de bovenstaande tips voordat u begint met het ontruimingsproces. Heeft u andere methoden geprobeerd om ontruiming te voorkomen, maar uw huurder wil nog steeds niet verhuizen? Dan is een gerechtelijke ontruiming wellicht het laatste redmiddel. Als u zich overweldigd voelt bij de gedachte, overweeg dan het inhuren van een ervaren team zoals Bay Property Management Group. Onze zeer ervaren medewerkers kunnen de indienings- en ontruimingsprocedure afhandelen, terwijl zij zich ook bezighouden met het onderhoud en de herverkoop van uw woning om een gekwalificeerde nieuwe huurder te vinden. Wij hebben kantoren in Washington DC, Baltimore, Philadelphia, en bieden 24/7 ondersteuning voor vastgoed management diensten. Voor meer informatie, neem vandaag nog contact met ons op!