Esther Fung

Juni 12, 2017 8:00 a.m.

Lees hier het volledige artikel>>

Toen Starwood Capital Group LLC in 2014 Fairlane Town Center kocht, had de investeringsmaatschappij veel werk te doen.

Het winkelcentrum in Dearborn, Mich.., winkelcentrum was slechts 72% verhuurd, en onder de leegstaande ruimte bevond zich een uitgestrekte voormalige ankerwinkel.

Een toevallig telefoontje naar Ford Motor Co. om wat winkelcentrumreclame te verkopen, bleek een spelwisselaar te zijn. In april verhuisde Ford zijn gehele engineering- en inkooppersoneel naar de ruimte die ooit werd bewoond door warenhuisketen Lord & Taylor. Ford is nu de grootste huurder van het winkelcentrum, met 240.000 vierkante meter ruimte.

“Onze relatie begon als goede buren,” zei Michael Powers, senior vice-president van leasing bij Starwood. “Toen ontdekten we dat ze in de markt waren voor kantoorruimte. Het was enigszins toeval.”

Als winkeliers in een versneld tempo winkels sluiten, zien verhuurders van winkelcentra zoals Starwood Capital zich voor een lastige vraag gesteld: Wat te doen met al die lege ruimte?

Hun oplossingen zijn gevarieerd, maar hebben allemaal een gemeenschappelijk element: het verminderen, of zelfs elimineren, van de detailhandel uit de vergelijking.

Sommige verhuurders vullen lege ruimtes met kerken, scholen met winstoogmerk en willekeurige ondernemingen terwijl ze een langetermijnplan bedenken. Anderen zien een toekomst in gemengd gebruik van onroerend goed, het omzetten van winkelcentra in straatlandschappen met restaurants, kantoren en woningen. En sommigen slopen eigendommen helemaal en veranderen ze in entertainment of industriële parken.

Ford’s 10-jarige lease in Fairlane Town Center “bracht 1.800 tot 2.000 werkende mensen naar ons pand, mensen met een loonstrookje,” zei de heer Powers. Het winkelcentrum, dat nog steeds verankerd is door Macy’s, J.C. Penney en Sears, is momenteel voor 91% verhuurd, zei hij, en de exploitanten van de eetgelegenheden doen het overdag beter dan voorheen, omdat Ford-werknemers binnenstappen voor de lunch.

Ford hield van de nabijheid van het winkelcentrum van zijn hoofdvestiging in Dearborn, die in de komende 10 jaar wordt herbouwd, en de grote open ruimten.

“We hebben geen muren verplaatst, niets op een significante manier veranderd,” zei Dave Dubensky, voorzitter en chief executive van Ford Land, de vastgoedtak van het bedrijf.

Een bouwgolf in de jaren ’80 en ’90 liet de VS oververzadigd met winkelcentra achter. Groei in online verkoop en afnemende vraag naar full-priced goederen veroorzaken retailers om hun winkelvloot te krimpen en middelen te verleggen naar e-commerce platforms.

In totaal hebben retailers 2.880 winkelsluitingen aangekondigd van januari tot 6 april van dit jaar, meer dan twee keer zo veel als in dezelfde periode een jaar eerder, volgens Credit Suisse . Voor het hele jaar verwacht de investeringsbank dat meer dan 8.600 winkels zullen sluiten. Analisten voorspellen dat ongeveer 400 van de ruwweg 1.100 winkelcentra in de VS de komende jaren zullen sluiten.

Veel eigenaren van winkelcentra proberen de ervaring te verlevendigen, door meer eet- en amusementshuurders te brengen en de traditionele mix van middelmatige food courts, modewinkels en warenhuizen te vermijden.

“De honger naar experimenten is er,” zei Matthew Billerbeck, een in Seattle gevestigde senior vice-president van ontwerp- en architectuurfirma CallisonRTKL. “De industrie was zelfgenoegzaam en formulegebonden geworden.”

Een strategie is om gesloten winkelcentra om te vormen tot openluchtobjecten die verhuurders “lifestyle centers” noemen, met appartementen, theaters, kruidenierswinkels, medische kantoren en andere gemakken – en veel minder detailhandel.

In Arlington, Va., verhuurder Forest City Realty Trust is Ballston Common Mall aan het herontwikkelen door het afbreken van de hoofdingang om een plein te creëren, het verwijderen van tweederde van het dak en het installeren van meer ramen om bredere uitzichten op open ruimtes te creëren. De in Cleveland gevestigde vastgoedbeleggingsmaatschappij bouwt ook 406 appartementen die aan het winkelcentrum zijn gekoppeld.

“We keren het winkelcentrum binnenstebuiten,” zei Will Voegele, senior vice-president bij Forest City Realty Trust. “We willen geen gebouw met de rug naar de straat gekeerd.”

Het bedrijf verbouwt wat ooit Macy’s meubelwinkel was op het derde niveau van het winkelcentrum tot een ontmoetingsruimte voor bewoners, inclusief patio’s, zitplaatsen en groenvoorzieningen. De huurdersmix zal meer eetgelegenheden en op de straat gerichte detailhandel omvatten.

In de Staten Island Mall in New York City voegt de vastgoedbeleggingsmaatschappij GGP Inc. 235.000 vierkante meter ruimte toe in een uitbreiding die naar verwachting in de herfst van volgend jaar zal worden voltooid. Entertainment operators zoals AMC theaters en Dave & Buster’swill nemen 54% van de ruimte in beslag, terwijl food huurders zoals Shake Shack goed zullen zijn voor 20%. Kleding, zoals Zara, zal slechts 17% in beslag nemen.

De resterende ruimte zal worden ingenomen door winkels in woninginrichting en persoonlijke verzorging, evenals andere ondernemingen zoals Apple Bank. In GGP’s bezit van meer dan 130 winkelcentra, neemt kleding de helft van de portefeuille in beslag in bruto verhuurbare oppervlakte. Voedsel is gestegen van 6% naar 13% en zal naar verwachting tegen 2025 naar 20% gaan, zei GGP Chief Executive Sandeep Mathrani in een recente earnings call. Kleding zal dalen met nog eens 10% of zo tegen de herfst, en stabiliseren op ongeveer 40%, zei hij.

Soms concluderen ontwikkelaars dat de enige manier om een stervend winkelcentrum te redden is om het met de grond gelijk te maken en opnieuw te beginnen.

Het City Center-mall in het centrum van Columbus, Ohio, was een gemeenschapscentrum waar popbands zoals Hanson optraden in de jaren 1990.

Maar de 1.Maar het winkelcentrum van 1,25 miljoen vierkante meter begon te verslechteren toen de concurrentie van winkelcentra zoals de Mall at Tuttle Crossing, Easton Town Center en Polaris Fashion Place toenam.

City Center’s belangrijkste warenhuizen, Lazarus, Kaufmann’s en Jacobson’s, sloten in de jaren 2000, en de leegstand liep op tot 75%.

De stad klaagde in 2007 de eigenaren van het winkelcentrum aan en probeerde hen uit te zetten, beschuldigend hen van verwaarlozing van het pand. De stad kocht het pand dat jaar in de hoop het te herontwikkelen, maar sloot het in 2009.

“We keken naar 10 verschillende herontwikkelingsplannen,” zei Guy Worley, chief executive en voorzitter van Columbus Downtown Development Corp, een non-profit ontwikkelingsbedrijf. “Het was gebouwd om een winkelcentrum te zijn en niets anders.”

Dus heeft de stad het pand over een periode van twee jaar “chirurgisch gesloopt” om de ondergrondse parkeerstructuur te behouden, die nog steeds werd gebruikt door werknemers in de binnenstad. In 2011 opende Columbus Downtown er een park voor in de plaats, Columbus Commons genaamd, met een uitvoeringsruimte, twee cafés, een carrousel en jeu de boules-banen.

Het park heeft de ontwikkeling rond de omtrek gestimuleerd, voornamelijk kantoren en woningen, en biedt onderdak aan meer dan 200 evenementen per jaar. Het vlaggenschip van het warenhuis Lazarus, dat verbonden was met het winkelcentrum, is nu een kantoorgebouw.

Enigszins geïnspireerd door parken en winkelstraten in New York City, zei de heer Worley dat Columbus Downtown restaurants en kunstgaleries wil toevoegen aan de straten een blok verwijderd van het park, waarbij de voorkeur wordt gegeven aan het behouden van de naar het park gerichte gebouwen voor residentieel gebruik.

Hoewel er geen pure detailhandelsprojecten rond Columbus Commons zijn geweest, komen er enkele winkels aan boord die “meer organisch zijn, geen nationale retailers,” voegde hij eraan toe.

“Retail komt terug,” zei hij, “maar het volgt op residentieel gebruik.”