El crecimiento de los alquileres en Chicago ha sido peor durante la pandemia que en otras ciudades de entrada similares, según la investigación de RED Capital.

Los inversores multifamiliares prefieren concentrar el capital en los mercados primarios. Aunque los precios son elevados y las tasas de capitalización bajas, las ciudades de entrada ofrecen a los compradores institucionales y de capital privado los inquilinos jóvenes y afluentes, la diversificación económica, los datos profundos de rendimiento y la liquidez del mercado inmobiliario que no se pueden encontrar en las ciudades más pequeñas. Las ciudades de entrada ofrecen estos activos… hasta que dejan de hacerlo.

La recesión pandémica ha puesto patas arriba la forma habitual de ver las cosas. Al menos por el momento, los inquilinos huyen de los elevados costes y los peligros percibidos de la vida urbana densa en favor de la relativa seguridad y los planos más amplios que se encuentran en los suburbios y, en algunos casos, en los mercados secundarios y terciarios.

El impacto en el rendimiento de los inmuebles es significativo. En los modernos edificios urbanos de mediana y gran altura preferidos por los grandes inversores de cartera, la ocupación y los alquileres han disminuido considerablemente, reduciendo los ingresos netos de explotación previstos en un 15% o más en muchos edificios de Los Ángeles, Nueva York y San Francisco.

Determinar el valor justo de los activos es casi imposible en estas circunstancias. Los compradores todavía pueden estar dispuestos a ofertar a precios que generen rendimientos iniciales muy por debajo del 4%, pero sólo contra niveles de ingresos netos de explotación suscritos de forma conservadora que descuenten un período prolongado de debilidad de los resultados. Pocos propietarios están dispuestos a realizar la disminución de valor resultante, y las ventas se reducen proporcionalmente. El volumen del tercer trimestre cayó un 70% interanual en Los Ángeles, un 75% en Nueva York y un 67% en San Francisco. La participación de los compradores institucionales, de capital privado y de REIT se redujo aún más, cayendo un 80% o más en cada mercado. Esto plantea la cuestión de si los inversores pueden encontrar los atributos del mercado primario que buscan con menos riesgo de ingresos no percibidos en mercados del Medio Oeste más predecibles. El estatus de mercado casi primario de Chicago lo convierte en el caso de prueba natural para la proposición.

El crecimiento del NOI de los activos multifamiliares de Chicago se sitúa históricamente en la mitad del paquete entre las áreas metropolitanas. El Grupo de Investigación RED calcula (utilizando los datos trimestrales de alquiler, ocupación y gastos de Reis) que el NOI de los apartamentos de Chicago aumentó a un ritmo anual compuesto del 2,2% desde 1999, el 34º más rápido entre los 50 mercados metropolitanos más activos del país. De hecho, el crecimiento de la segunda ciudad fue más rápido que el de uno de los principales mercados: Nueva York (1,7%). El crecimiento anual del NOI en los demás mercados primarios osciló entre el 2,5% (Boston) y el 4,1% (Seattle).

¿La mayor estabilidad de los rendimientos (y, por tanto, la reducción del riesgo) compensó a los inversores de Chicago por el menor crecimiento del NOI? La respuesta es sí, pero sólo hasta cierto punto. Con respecto a la desviación estándar de las tasas de crecimiento trimestral del NOI, que utilizamos como indicador de la volatilidad del crecimiento del NOI, Chicago ocupó el 14º lugar entre el grupo de 50 metrópolis, por detrás de Boston, Washington D.C. y Seattle entre los principales mercados.

Las métricas a largo plazo no sugieren que Chicago represente un puerto especialmente seguro en la tormenta de la recesión, pero ¿qué hay del rendimiento reciente? Para poner a prueba esta teoría, hemos revisado los cambios en los ingresos brutos por alquiler de la misma tienda registrados entre febrero y agosto de 2020 por los edificios urbanos de mediana y gran altura construidos desde 2010 en los principales mercados y en Chicago, utilizando los datos de Yardi a nivel de propiedad.

El análisis confirmó que el espacio de relleno de San Francisco y Nueva York está luchando. La media mensual de GRR ponderada por unidad cayó un 10,1% y un 12,4%, considerablemente peor que el descenso medio del 3,9% registrado entre los demás mercados primarios. Seattle fue la excepción positiva del grupo, registrando un descenso comparable de sólo el 1,6%.

Los datos indican que Chicago no ha demostrado ser un puerto especialmente seguro en este ciclo. El GRR comparable disminuyó un 6,2% entre un grupo de 62 edificios de altura media y alta de Chicago (-7,6% en el Loop), peor que la media del mercado primario del -5,6% y más o menos equivalente a los resultados de East Bay y San Diego.

En cambio, la resistencia de los alquileres y la ocupación durante la recesión de 2020 surgió en algunos lugares sorprendentes. Como se ha señalado, Seattle ha mostrado el rendimiento más duradero hasta la fecha, independientemente del hecho de que fue la primera área metropolitana en sentir el impacto de la pandemia y no ha sido ajena a la oleada de disturbios sociales de este año. Del mismo modo, las rentas de la propiedad en Miami (-3,3%) y en el Condado de Orange (-3,8%) se mantuvieron relativamente bien, a pesar de la gran exposición de estas áreas metropolitanas a las industrias de viajes de ocio y entretenimiento, muy afectadas, en las que la transición a un entorno de trabajo desde casa es poco práctica.

El comportamiento de los inquilinos en esta recesión hasta ahora sugiere que para prosperar en el entorno post-pandémico los compradores orientados a la rentabilidad total pueden verse obligados a ampliar un poco sus parámetros de inversión para incluir más activos suburbanos y del mercado secundario. La edad y la experiencia de la pandemia están llevando a la poderosa generación millennial a reevaluar sus prioridades en materia de vivienda. Quizá los inversores deban ajustar sus preferencias de activos en consecuencia.

– Daniel J. Hogan es director general de investigación de ORIX Real Estate Capital. RED Mortgage Capital, una división de ORIX Real Estate Capital LLC, es un socio de contenido de REBusinessOnline. Las opiniones expresadas en este documento son las del autor y no reflejan necesariamente las opiniones de RED Capital Group o de los colegas del autor en RED. Para más análisis de RED Capital Group, pulse aquí.

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