RED Capitalの調査によると、パンデミックの間のシカゴの賃料上昇は他の同様のゲートウェイ都市よりも悪化しているとのことである。

多世帯住宅投資家は、主要市場に資金を集中させることを好みます。 価格は急騰し、キャップレートは低いものの、ゲートウェイ都市は、プライベートエクイティや機関投資家のバイヤーに、小規模都市にはない、若くて豊かなテナント、経済の多様性、深い谷のパフォーマンスデータ、不動産市場の流動性を提供するのです。 ゲートウェイ都市はこれらの資産を提供している…そうでなくなるまでは。

パンデミック・リセッションは、通常の物の見方をひっくり返したようなものだ。 少なくとも当面は、テナントは、高コストで危険と思われる密集した都市生活から逃れ、郊外や、場合によっては第二、第三の市場に見られる比較的安全で広いフロアプランを求めています。 大手ポートフォリオ投資家が好む近代的な都市の中高層ビルでは、稼働率と賃料が大幅に低下し、多くのロサンゼルス、ニューヨーク、サンフランシスコのビルで、将来の純営業利益が15%以上削減されています。 買い手は、4%以下の初期利回りを生み出す価格での入札に応じるかもしれないが、長期にわたるパフォーマンスの低迷を割り引いた保守的な NOI レベルに対してのみ、入札することができる。 その結果、価値が下がるのを覚悟で購入するオーナーはほとんどおらず、販売もそれに比例して減少しています。 第3四半期の販売件数は、ロサンゼルスで前年同期比70％減、ニューヨークで同75％減、サンフランシスコで同67％減となりました。 機関投資家、プライベート・エクイティ、REITなどの買い手はさらに減少し、各市場で80％以上減少した。 このことは、投資家が求めるプライマリー市場の特性を、より予測しやすい中西部の市場で、より低いNOIリスクで見つけることができるのではないかという疑問を提起している。 シカゴの多世帯住宅のNOI成長率は、歴史的に都市圏の中で中位に位置しています。 RED Research Group の計算では (Reis の四半期ごとの平均家賃、稼働率、経費のデータを使用)、シカゴのアパートの NOI は 1999 年以降、複合年間 2.2% のペースで増加し、最も活発に取引されている全米 50 都市の市場の中で 34 番目に速いペースとなりました。 これは、全米で最も活発に取引されている50の都市市場の中で34番目に早い数字です。実際、セカンドシティの成長率は、主要市場の中で唯一ニューヨーク（1.7%）を上回っています。 他の主要市場の年間 NOI 成長率は、2.5% (ボストン) から 4.1% (シアトル) の間でした。

より高い収益安定性とリスク低減により、NOI 成長率の遅れをシカゴの投資家に補償することができたでしょうか。 答えはイエスですが、ある程度までです。 NOI成長率のボラティリティの代理として使用する、4四半期のNOI成長率の標準偏差に関して、シカゴは50都市ピアグループの中で14番目に安定しており、主要市場の中でボストン、ワシントンD.C.、シアトルを引き離しています。

長期の指標は、シカゴが景気後退の嵐に特に安全な港を表しているとは示唆していませんが、最近のパフォーマンスについてはどうでしょうか。 この理論を検証するために、主要市場とシカゴで2010年以降に建設された都市部の中高層ビルについて、Yardiの物件レベルデータを用いて、2020年2月から8月までに報告された同一店舗総家賃収入の変化を検証しました。

分析の結果、サンフランシスコとニューヨークのインフィル空間が苦戦していることが確認されました。 各月のユニット加重平均GRRは10.1%と12.4%下落し、他の主要市場の平均下落率3.9%よりかなり悪い結果となりました。 シアトルはこのグループの中では例外的で、わずか1.6%の減少を記録しました。

データは、シカゴがこのサイクルで特に安全な港であることが実証されていないことを示します。 シカゴの中高層ビル62棟のうち、比較可能なGRRは6.2%減少し（ループでは7.6%減）、主要市場平均の5.6%より悪く、イーストベイとサンディエゴの結果とほぼ同じでした。

その代わり、2020年の不況時の賃料と稼働率の回復力がいくつかの驚くべき場所で現れています。 前述のように、シアトルは、パンデミックの影響を最初に感じた都市圏であり、今年の社会不安の続出にもかかわらず、これまでで最も耐久性のあるパフォーマンスを示しています。 同様に、マイアミ (-3.3%) とオレンジ郡 (-3.8%) の不動産収入は、これらの都市圏では、在宅勤務環境への移行が現実的でない、大きな打撃を受けたレジャー旅行や娯楽産業への露出が大きいにもかかわらず、比較的よく持ち堪えました。

この不況におけるこれまでの入居者の行動は、ポストパンデミック環境で成功するには、総還暦世代の買い手は投資対象を少し広げ、より郊外で流通市場の資産を含めざるを得ないかもしれないと示唆しています。 年齢とパンデミックの経験は、パワフルなミレニアル世代に住宅の優先順位を見直させることにつながっている。 このため、投資家はそれに応じて資産の選好を調整する必要がある。

– Daniel J. Hogan はオリックス不動産キャピタルのリサーチ担当マネージングディレクター。 REDモーゲージキャピタルは、オリックス・リアルエステイト・キャピタルLLCの一部門で、REBusinessOnlineのコンテンツパートナーです。 ここに記載された見解は著者のものであり、必ずしもREDキャピタル・グループや著者のREDの同僚の見解を反映するものではありません。 RED Capital Groupのさらなる分析については、こちら..RED Capital Groupの分析については、こちら.RED Capital Groupの分析については、こちら.RED Capital Groupの分析については、こちら…