エアコンが壊れたときの借家の権利とは?
真夏にマンションのエアコンが故障したら、昨日修理してほしい!と思ってしまうのではないでしょうか。 しかし、完全に冷静さを失う前に、自分の権利を知っておくようにしましょう。 エアコンはアメニティなのか、それとも必需品なのか? 自分で修理して、その費用を家賃から差し引くことはできるのか?
実際、2020年の家主/借家人法は複雑です。 上記の質問に答えるには、複雑な法律の領域に足を踏み入れる必要があります。
暖房と空調に関して、あなたの権利は何ですか?
熱波は、地震やハリケーンほど劇的に一面のニュースを作らないかもしれませんが、猛暑は危険な殺人者となり得ます。 米国海洋大気庁(NOAA)は、2018年に108人のアメリカ人が熱関連疾患で死亡したと報告し、2016年の94人、2015年の45人から増加しました
1995年にシカゴの気温は非常に高く、7月の1週間の間に推定700人の都市住民が死亡したと言われています。 より最近では、アース ポリシー研究所の報告によると、2003年の夏には、「西洋史上最も致命的な気候関連災害の1つ」として、52,000人を超えるヨーロッパ人が死亡しました。
それにもかかわらず、サンディエゴのテナント リーガル センターのテナント弁護士スティーブン R. ケルマン氏は、「機能するエアコンは通常、居住条件の要件ではなく、アメニティーとして考えられています」と述べています。
夏が非常に暑く湿気の多いヒューストンでは、不動産所有者、管理会社、開発業者、および賃貸住宅業界のその他の関連専門家を代表する業界団体であるヒューストンアパート協会の広報担当副社長、Andy Teasは、アパートの「ほぼ100%」がセントラルエアコンを備えている、と語っています。
さらに、「エアコンの故障は、私たちが夏に目にするメンテナンス問題のナンバーワンです」とも述べています。
Teas は、連邦エネルギーガイドラインの変更により、エアコンの修理が以前よりも難しくなっているとも指摘しています。 「部品を交換したり、フロンを注入したりするだけではダメなんです。
Teas によると、テキサス州では、「普通のテナントの健康や安全に重大な影響を与える」いかなる状態も「修理または改善」することが家主の責任であるとのことです。 また、「人々は何十年もエアコンなしで生活してきたのだから、それに対処すればよい」と言う裁判官もいるでしょう」
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Landlord/Tenant Law
家主とテナントの関係は住む州によって管理されています。 そのため、州ごとに若干、あるいは大きく異なります。 離婚や交通事故と同様、ある州で正しいことが他の州でも通用すると思い込まないようにしましょう。 事実を把握しましょう。
多くの州政府の消費者保護部門は、家主/借主法に関する使い勝手のよい情報を提供しています。 州政府のホームページで「Landland tenant law」と検索すると、通常、役に立つ情報が見つかります。 また、Google などの一般的な検索エンジンでテナントの権利 + を検索すると、関連するリソースが表示されます。 最後に、米国住宅都市開発省は、州別のリソースの興味深いリストを用意しています。
州法に加えて、市は、市条例によって賃貸業務を規制することができます。 たとえば、ウィスコンシン州では、家主とテナントの実務は、いくつかの異なる行政法規によって管理されている。 ウィスコンシン州全体では賃借人の人口は多くないが、住民の大半が賃借人であるマディソン市(US Census, 2000)では、賃借人の権利をより強固にする追加の法令が存在する。 マディソンでは、家主は敷金の利息を支払うが、オシュコシュでは、得られた利息は家主に残る。
細部には違いがあるが、ほとんどの州で、家主の責任は “暗黙の居住性保証 “に該当する。 居住性は一般に「住むのに適した条件」を意味しますが、レンター・ネーションのエグゼクティブ・ディレクター、ビル・ディーガンは、「これが何を意味するかについての全国標準の定義はおそらくない」と言います。
多くの場合、居住可能な住居とは、多くのものの中で、お湯、水洗トイレ、漏れない屋根や壁、暖房、鍵のかかるドア、ゴミ捨て場があるものを指すと説明します。 居住性とは、安全で衛生的で安心できる住環境のことであり、完璧であるとか、美観に優れているという意味ではない。 そして、上記のケルマン弁護士が指摘したように、エアコンも含まれません。
A Word about Leases
リースとは、賃貸契約の条件を記載した文書です。
Alberto M. Cardet 弁護士は、エアコンが「大きな問題」であるフロリダ州マイアミで開業しています。 彼によると、「家主と借主の関係は、何か問題が起きるまでは、とてもカジュアルなものです。 そして、”言った言わないの議論になる “と言います。 つまり、エアコンの故障をいつ、どのように家主に知らせ、いつまで修理を待っていたのか、ということだ。 良いリースには、このような場合の借主と貸主の両方の義務が明記されています。
借主の組織や学生団体には、検討用のリースの見本があることが多いようです。 リースで何を期待するかを事前に知っておくと、交渉がしやすくなります。 最低限、賃貸契約書には、家主や管理会社の詳しい連絡先が記載されていることを確認しましょう。 携帯電話番号だけでは十分ではありません。 可能であれば、郵便番号とEメールアドレスも確認しましょう。 24時間対応の事務所があるかどうかも聞いておきましょう。 夜中に誰に電話するのですか?
カーデは、後の修理問題の可能性を減らすために、賃貸契約の最初に借主ができる2つの追加事項を推奨しています。
- まず、借主は、空調を含むすべての主要家電製品が、メンテナンス専門家によって点検されることを要求することができます。 そうすれば、備え付けの電化製品の状態について、双方が共通認識を持つことができます。 また、点検によって動作上の問題やメンテナンス不足が明らかになれば、その時点で対処することができます。
- 次に、借主はメンテナンス会社との修理の契約を主張することができるとカーデは提案します。 また、「第三者が介在するため、エアコンの故障の原因が、家主のメンテナンスの不備なのか、借主による乱用・誤用なのか、争うことができない」
Kellman 弁護士は、賃貸契約を結ぶ人に、「一歩下がって」生活状況で何が最も重要かを考えるようアドバイスすると言う。 それは人それぞれ違うだろう、と彼は言います。 ですから、もしあなたが暑さに弱く、エアコンがないと非常に困ってしまうとわかっているのなら、賃貸契約に明記することです。 「
「もし家主が、あなたにとって重要なことを書面にしたがらないなら、それは赤信号です」と、ケルマンは提案します。 良い大家は、良い物件よりも重要かもしれません。」
特にエアコンについては、「リース契約をしていなくても、エアコンが入居時に設置されていれば、冷蔵庫やコンロと同じように含まれます」と、ケルマン氏は言います。 しかし、リースでは、エアコンを保守や修理の対象から除外することができるので、テナント契約中に故障しても、家主は修理する必要がないかもしれません」
In the Heat of Crisis
では、テナントはどうしたらいいのでしょうか?
家主とのトラブルはあなたが初めてではないですし、あなただけではないことは確かです。 ほとんどの大都市には、借主に援助を提供する非営利団体であるテナント・アソシエーションズがあります。 たとえば、ニューヨーク市には、East Side Tenants Coalition、West Side Tenants Association、そして市全体の Metropolitan Council on Housing の少なくとも3つがあります。
賃借人グループは、出版物やプログラムによる情報の提供、建物内での賃借人の組織化の支援、無料または低料金の法律相談の提供、立法課題による賃借人の権利の擁護など、さまざまなサービスを提供している
ケルマン教授は、まず法的助言を求めずに家主に対して行動を起こしてはならないと強く勧めている。 ビジネスを営んでいる大家さんにとっては、大きなお金がかかっているのだと、彼は警告します。 生きるためのビジネス」である借主は、「手探りでやってみよう」という気になるかもしれませんが、それがうまくいくことはほとんどないとケルマンは言います。
「私が見る最大の間違いは、法律と当事者の真の法的立場を誤解した意地悪な脅迫状を家主に送る家主です」とKellmanは言います。 そのような手紙はいつも裁判になり、借主を理不尽に見せることになるとケルマンは言います。
前述のように、州法や地域法によって、既知の問題に対応しない家主を追求するために借主が取ることのできる具体的な手順が決められています。 州によっては、家賃の差し控えや「fix and deduct」が認められていますが、それは非常に特殊な条件下でのみです。
「家賃の差し控えは、テナントのケースにとって常に危険です。 と、Kellman は説明します。「強い立場を確認する必要があります。 “手漕ぎボートを湖の真ん中に持ち出してからテストすることはないでしょう?
州法の違いにもかかわらず、いくつかの慣行は、すべてのテナント/家主の紛争に適用されます。
- リース契約を相談する。 細かい字を読み直し、家主が何に責任を持ち、どのように問題の管理者に通知することが期待されているかを明確にします。
- 問題の履歴を記録したログを保管します。 しばらくすると、初めて電話をかけた日や、メッセージを残したのが3回目か4回目かを覚えていないでしょう。
- できるだけ短い、丁寧な手紙でのやり取りをしましょう。 内容証明郵便を送り、配達証明書を保管しておくとよいでしょう。 家主に対して行動する前に、必ず弁護士、住宅カウンセラー、または消費者問題専門家に相談してください。 家賃を差し止めたり、自分で修理することが論理的に思えても、そうすることで不注意にあなたのケースを傷つけ、あなたの権利を減らしてしまうことがあります。
リソース:
暖房や冷却に関して、家主に対する法的要件は州によって異なる場合があります。 以下の表は、あなたの生活状況に適用される規則や規制を正確に判断するのに役立つ、各州のリソースを提供しています。 リソースは以下の通りです。
- 多言語のリソースを提供します
- 法的リソースの追跡を支援します
- 借主の権利と責任の両方を含みます
- PDFを含みます。 必要に応じてプリントアウトして学習することができます
アラバマ | メイン | ペンシルバニア |
アラスカ | メリーランド | プエルトリコ/U。Sバージン諸島 |
Arizona | Massachusetts | Rhode Island |
Arkansas | Michigan | South Carolina |
カリフォルニア | ミネソタ | サウスダコタ |
カラード | ミシシッピー | テネシー |
コネチカット | ミズーリ | テキサス |
デラウェア | モンタナ | ユタ |
ディストラム・オブ・コロンビア | ネブラスカ | バーモント |
フロリダ | ネバダ | バージニア |
ジョージア | ニューハンプシャー | ワシントン |
Hawaii | ニュージャージー | ウエストバージニア |
アイダホ | ニューメキシコ | ウイスコンシン |
イリノイ | ニューヨーク | ワイオミング |
インディアナ | ノースカロライナ | |
アイオワ | ノースダコタ | |
オハイオ | ||
ケンタッキー | オクラホマ | |
ルイジアナ | オレゴン |
テナントの責任
冷暖房システムが適切に作動しているかどうか、その責任の一部または大部分は大家が担っている場合があります。 空調システムを維持するために、あなたにもできることがいくつかあります。 年間を通じて以下の簡単な手順を踏むことで、家主との長期的な関係とシステムの長期的な健康の両方を維持することができます。
- 高効率フィルターを購入する
- HVACユニットにゴミが入らないように管理する。 草や葉っぱなど
- ユニットのすべての側面に2フィートのスペースを確保し、自然の成長や障害物がないようにします
毎月/季節ごとに
- エアフィルターを90日以内に交換します
- 冷媒ラインを検査します
- 夏の間は、次のことを行います。 炉内加湿器の給水を止める
- 秋から冬に備えて、炉内加湿器のフィルター交換後に給水を開始する
1年に1回。
- 一酸化炭素検知器の電池を交換する
- エアコンの室外機がしっかりと設置されているか確認する
- 漂白剤と水の組み合わせで、エアコン凝縮水の排水口を掃除する
良いテナントになることにより、自分も家主も時間、お金、快適さを節約することが出来ます。 これらの簡単なメンテナンスの提案を行うことで、外がどんなに暑くても寒くても、住居を安全で快適に保つことができます。
毎日、季節ごと、毎年自分の役割を果たすことで、家主にも、あなたが家を正常に機能させるために貢献している、責任ある借主であることが示されます。 あなたがHVACシステムの手入れをしていない、または冷暖房に損害を与えるようなことをしていると大家が見た場合、あなたは叱責を受け、その物件から追い出される可能性さえあるのです。 冷暖房システムを長期にわたって効率的に動作させるための常識的な日常的な解決策を実行することで、家主との対立を避けましょう
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