エアコンが壊れたときの借家の権利とは？

真夏にマンションのエアコンが故障したら、昨日修理してほしい！と思ってしまうのではないでしょうか。 しかし、完全に冷静さを失う前に、自分の権利を知っておくようにしましょう。 エアコンはアメニティなのか、それとも必需品なのか？ 自分で修理して、その費用を家賃から差し引くことはできるのか？

実際、2020年の家主/借家人法は複雑です。 上記の質問に答えるには、複雑な法律の領域に足を踏み入れる必要があります。

暖房と空調に関して、あなたの権利は何ですか？

熱波は、地震やハリケーンほど劇的に一面のニュースを作らないかもしれませんが、猛暑は危険な殺人者となり得ます。 米国海洋大気庁（NOAA）は、2018年に108人のアメリカ人が熱関連疾患で死亡したと報告し、2016年の94人、2015年の45人から増加しました

1995年にシカゴの気温は非常に高く、7月の1週間の間に推定700人の都市住民が死亡したと言われています。 より最近では、アース ポリシー研究所の報告によると、2003年の夏には、「西洋史上最も致命的な気候関連災害の1つ」として、52,000人を超えるヨーロッパ人が死亡しました。

それにもかかわらず、サンディエゴのテナント リーガル センターのテナント弁護士スティーブン R. ケルマン氏は、「機能するエアコンは通常、居住条件の要件ではなく、アメニティーとして考えられています」と述べています。

夏が非常に暑く湿気の多いヒューストンでは、不動産所有者、管理会社、開発業者、および賃貸住宅業界のその他の関連専門家を代表する業界団体であるヒューストンアパート協会の広報担当副社長、Andy Teasは、アパートの「ほぼ100％」がセントラルエアコンを備えている、と語っています。

さらに、「エアコンの故障は、私たちが夏に目にするメンテナンス問題のナンバーワンです」とも述べています。

Teas は、連邦エネルギーガイドラインの変更により、エアコンの修理が以前よりも難しくなっているとも指摘しています。 「部品を交換したり、フロンを注入したりするだけではダメなんです。

Teas によると、テキサス州では、「普通のテナントの健康や安全に重大な影響を与える」いかなる状態も「修理または改善」することが家主の責任であるとのことです。 また、「人々は何十年もエアコンなしで生活してきたのだから、それに対処すればよい」と言う裁判官もいるでしょう」

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Landlord/Tenant Law

家主とテナントの関係は住む州によって管理されています。 そのため、州ごとに若干、あるいは大きく異なります。 離婚や交通事故と同様、ある州で正しいことが他の州でも通用すると思い込まないようにしましょう。 事実を把握しましょう。

多くの州政府の消費者保護部門は、家主／借主法に関する使い勝手のよい情報を提供しています。 州政府のホームページで「Landland tenant law」と検索すると、通常、役に立つ情報が見つかります。 また、Google などの一般的な検索エンジンでテナントの権利 + を検索すると、関連するリソースが表示されます。 最後に、米国住宅都市開発省は、州別のリソースの興味深いリストを用意しています。

州法に加えて、市は、市条例によって賃貸業務を規制することができます。 たとえば、ウィスコンシン州では、家主とテナントの実務は、いくつかの異なる行政法規によって管理されている。 ウィスコンシン州全体では賃借人の人口は多くないが、住民の大半が賃借人であるマディソン市（US Census, 2000）では、賃借人の権利をより強固にする追加の法令が存在する。 マディソンでは、家主は敷金の利息を支払うが、オシュコシュでは、得られた利息は家主に残る。

細部には違いがあるが、ほとんどの州で、家主の責任は “暗黙の居住性保証 “に該当する。 居住性は一般に「住むのに適した条件」を意味しますが、レンター・ネーションのエグゼクティブ・ディレクター、ビル・ディーガンは、「これが何を意味するかについての全国標準の定義はおそらくない」と言います。

多くの場合、居住可能な住居とは、多くのものの中で、お湯、水洗トイレ、漏れない屋根や壁、暖房、鍵のかかるドア、ゴミ捨て場があるものを指すと説明します。 居住性とは、安全で衛生的で安心できる住環境のことであり、完璧であるとか、美観に優れているという意味ではない。 そして、上記のケルマン弁護士が指摘したように、エアコンも含まれません。

A Word about Leases

リースとは、賃貸契約の条件を記載した文書です。

Alberto M. Cardet 弁護士は、エアコンが「大きな問題」であるフロリダ州マイアミで開業しています。 彼によると、「家主と借主の関係は、何か問題が起きるまでは、とてもカジュアルなものです。 そして、”言った言わないの議論になる “と言います。 つまり、エアコンの故障をいつ、どのように家主に知らせ、いつまで修理を待っていたのか、ということだ。 良いリースには、このような場合の借主と貸主の両方の義務が明記されています。

借主の組織や学生団体には、検討用のリースの見本があることが多いようです。 リースで何を期待するかを事前に知っておくと、交渉がしやすくなります。 最低限、賃貸契約書には、家主や管理会社の詳しい連絡先が記載されていることを確認しましょう。 携帯電話番号だけでは十分ではありません。 可能であれば、郵便番号とEメールアドレスも確認しましょう。 24時間対応の事務所があるかどうかも聞いておきましょう。 夜中に誰に電話するのですか？

カーデは、後の修理問題の可能性を減らすために、賃貸契約の最初に借主ができる2つの追加事項を推奨しています。

• まず、借主は、空調を含むすべての主要家電製品が、メンテナンス専門家によって点検されることを要求することができます。 そうすれば、備え付けの電化製品の状態について、双方が共通認識を持つことができます。 また、点検によって動作上の問題やメンテナンス不足が明らかになれば、その時点で対処することができます。
• 次に、借主はメンテナンス会社との修理の契約を主張することができるとカーデは提案します。 また、「第三者が介在するため、エアコンの故障の原因が、家主のメンテナンスの不備なのか、借主による乱用・誤用なのか、争うことができない」

Kellman 弁護士は、賃貸契約を結ぶ人に、「一歩下がって」生活状況で何が最も重要かを考えるようアドバイスすると言う。 それは人それぞれ違うだろう、と彼は言います。 ですから、もしあなたが暑さに弱く、エアコンがないと非常に困ってしまうとわかっているのなら、賃貸契約に明記することです。 「

「もし家主が、あなたにとって重要なことを書面にしたがらないなら、それは赤信号です」と、ケルマンは提案します。 良い大家は、良い物件よりも重要かもしれません。」

特にエアコンについては、「リース契約をしていなくても、エアコンが入居時に設置されていれば、冷蔵庫やコンロと同じように含まれます」と、ケルマン氏は言います。 しかし、リースでは、エアコンを保守や修理の対象から除外することができるので、テナント契約中に故障しても、家主は修理する必要がないかもしれません」

In the Heat of Crisis

では、テナントはどうしたらいいのでしょうか？

家主とのトラブルはあなたが初めてではないですし、あなただけではないことは確かです。 ほとんどの大都市には、借主に援助を提供する非営利団体であるテナント・アソシエーションズがあります。 たとえば、ニューヨーク市には、East Side Tenants Coalition、West Side Tenants Association、そして市全体の Metropolitan Council on Housing の少なくとも3つがあります。

賃借人グループは、出版物やプログラムによる情報の提供、建物内での賃借人の組織化の支援、無料または低料金の法律相談の提供、立法課題による賃借人の権利の擁護など、さまざまなサービスを提供している