Chi non è coinvolto nel settore immobiliare può non capire la vasta ricerca necessaria per conoscere i proprietari di immobili.

Nonostante sia forse il pezzo più importante di informazioni su una proprietà (per chiunque il suo business si basi su un immobile), i record dei proprietari possono essere tra i più difficili da rintracciare.

Soprattutto le informazioni che non sono rese pubblicamente disponibili online.

A livello pubblico, un registro di proprietà immobiliare vi mostrerà il nome riportato dell’entità proprietaria, che sia una LLC, una squadra o un individuo. Di solito è tutto qui.

Qui vi mostreremo come andare ben oltre ciò che è reso pubblico per capire chi sono le persone reali dietro le proprietà con cui vorreste fare affari.

Sui record dei proprietari di immobili

I record pubblici sono stati tradizionalmente la risorsa più affidabile per i professionisti CRE che cercano di trovare informazioni sui proprietari.

Sebbene ci siano certamente più strumenti disponibili ora per assistere in queste ricerche, la maggior parte delle persone inizia ancora con i registri pubblici come base di partenza.

I registri pubblici di solito permettono di:

1. Cerca le proprietà per nome del proprietario.

O

2. Cerca le proprietà per indirizzo, ID pacco, e/o dettagli della transazione.

Questo ti permette di condurre due punti principali di ricerca.

Nella ricerca #1, saresti in grado di imparare qualcosa su un proprietario e sul suo portafoglio.

Nella ricerca #2, saresti in grado di trovare chi è il proprietario riportato visualizzando gli atti di vendita della proprietà e altri documenti.

Queste informazioni sono spesso intenzionalmente sorvegliate, tuttavia, specialmente con gruppi di investimento e società più grandi, il che può renderle difficili da decifrare.

Cosa si può trovare con i registri pubblici dei proprietari

In generale, i registri pubblici possono essere piuttosto utili per i professionisti CRE, e sono stati a lungo il punto di partenza per la ricerca di proprietà di alto livello.

Quando si tratta di registri di proprietà in particolare, tuttavia, le informazioni non saranno troppo complete.

Attraverso le vendite e altri atti, è possibile utilizzare i registri di proprietà pubblica per vedere:

• Date delle transazioni di vendita
• Importi di vendita (eccetto negli stati di non divulgazione)
• Storia della proprietà (a livello di entità proprietaria riportata)
• Liens su una proprietà

Come un esempio del mondo reale…

Supponiamo che tu sappia che John Smith possiede un condominio di 150 unità a Houston, e lo possiede dal 2000.

Visitando il sito web dell’Harris County Clerk, potete cercare i documenti per numero di file, data, blocco e lotto, o per il nome del fiduciario, concedente o beneficiario.

Cercando con “John Smith”, si può vedere la storia dei documenti associati a lui come proprietario.

Debito della proprietà:

L’ipoteca sulla proprietà di John, se presente, sarà anche registrata nei registri pubblici, mostrandovi quanto era l’ipoteca originale.

Data di vendita della proprietà, prezzo e proprietario precedente:

L’atto di vendita mostrerà da chi è stata acquistata la proprietà, esattamente quando, e per quanto.

Un esperto professionista immobiliare può anche usare queste informazioni per determinare quanto John ha messo giù per acquistare la proprietà (es, 20%, 25% o più).

Questo è il punto in cui le informazioni possono essere trasformate in intuizioni per vincere nuovi affari.

Si può calcolare che ha messo giù il 50% quando ha acquistato la proprietà.

Questo indica che ha un patrimonio netto significativo nella proprietà.

Questo potrebbe essere un segnale per i fornitori di servizi CRE, come gli installatori di impianti solari o di tetti, che John Smith potrebbe avere i fondi disponibili per investire in miglioramenti della proprietà – forse un impianto solare fotovoltaico o una ristrutturazione del tetto.

Questo potrebbe anche segnalare che forse John Smith è disposto a comprare un altro bene.

Un broker immobiliare commerciale può usare queste informazioni per segnalare John Smith come potenziale acquirente.

Portiamo l’esempio un po’ più avanti.

Sei un broker che rappresenta l’edificio vicino di John Smith.

Scoprire che John dovrebbe avere dei fondi disponibili lo renderebbe un obiettivo primario.

Con i dettagli che hai raccolto nella tua analisi, potresti ora costruire un discorso per John Smith che suoni qualcosa come questo:

“Vedo che hai il 50% di capitale in 123 Main St, Houston…

Mi piacerebbe essere una risorsa per aiutarti ad attingere a quel capitale per acquistare la proprietà accanto. Con la gestione della proprietà e altri fattori operativi in atto, l’unica cosa che avete da perdere è il denaro.”

Come la mettiamo con il broker di mutui?

Beh, diciamo che i registri del proprietario della proprietà indicano che il signor Smith ha messo giù solo il 25% nel 2000.

Può avere ancora un pesante saldo del mutuo.

Un prestatore o originatore di immobili commerciali può usare questa informazione per segnalare il signor Smith come candidato per il rifinanziamento.

I registri dei proprietari possono anche mostrarvi se la persona ha dei pegni sulla proprietà.

Ora, se non conoscete il nome di John Smith, sareste limitati nella quantità di informazioni che potreste trovare su una proprietà.

Anche con gli atti di vendita, il meglio che puoi ottenere è il nome di due LLC.

Cosa NON PUOI TROVARE con i registri pubblici dei proprietari

La ricerca per nome del proprietario è abbastanza semplice.

Cercare il nome di un proprietario, tuttavia, è un gioco completamente diverso.

I registri pubblici dei proprietari non ti permettono di andare oltre le LLC per trovare le persone reali che possiedono una proprietà per nome, per non parlare delle informazioni di contatto.

Può essere un processo molto frustrante, anche se questi registri sono disponibili online.

A meno che non abbiate il nome di una persona o l’indirizzo della proprietà, la vostra ricerca può richiedere molto tempo, e può ancora finire in un vicolo cieco.

Caso emblematico: Sei un broker ad un evento di networking, e incontri un investitore che sembra corrispondere esattamente al tuo target prospect.

L’investitore menziona che possiede diversi edifici di appartamenti nella zona di Houston, e sta cercando di espandere il suo portafoglio.

Il problema è che lei possiede tutti i suoi beni sotto diverse LLC.

Quindi, a meno che tu non abbia intenzione di ottenere un biglietto da visita e raggiungere direttamente, questo è il punto in cui la tua ricerca dei registri dei proprietari di immobili si fermerebbe.

Non avresti modo di trovare rapidamente tutte le LLC che lei ha usato per la proprietà.

Grazie al cielo, ci sono modi per aggirare questo problema.

Come andare oltre ciò che è pubblicamente disponibile

Mentre i registri pubblici potrebbero essere la migliore opzione gratuita nella tua contea, le piattaforme di property intelligence come Reonomy possono farti risparmiare ore di ricerca ogni settimana.

Provate la Property Intelligence

In questo contesto, la “property intelligence” fornisce molto di più delle semplici informazioni registrate sui proprietari.

La piattaforma Reonomy collega un mondo di dati sulla proprietà, combinando i registri pubblici con fonti di dati private, offrendo intuizioni oltre ai dati registrati su una proprietà.

Collegando i nomi dei proprietari registrati alle persone reali, alle informazioni di contatto, alle transazioni di vendita, alle ipoteche, ai registri fiscali, alle informazioni sugli inquilini e agli attributi fisici della proprietà, Reonomy offre molto di più di ciò che è reso disponibile al pubblico.

Questo mondo connesso di informazioni sulla proprietà può essere raggiunto attraverso una ricerca con un’applicazione web, proprio come i registri pubblici, ma in un modo più facile da usare e tipicamente in molto meno tempo.

Cosa puoi trovare usando Reonomy

Con Reonomy, hai tre opzioni di ricerca quando si tratta di trovare informazioni sui proprietari di immobili.

Opzione 1: Ricerca per entità proprietaria.

In breve, con questa funzione, è possibile cercare una LLC.

Il colpo di scena?

Nell’elenco delle proprietà associate a quella LLC, sarete in grado di vedere i membri della LLC insieme alle loro informazioni di contatto.

Opzione 2: Cerca per nome del proprietario.

Questo è simile a una ricerca nei registri pubblici, tranne che qui, ti verranno mostrate tutte le proprietà associate a quella persona, anche se quelle proprietà hanno (diverse) LLC come proprietari segnalati.

Opzione 3: Cerca per caratteristiche della proprietà per identificare i proprietari.

Reonomy è anche dotato di piena flessibilità.

È possibile eseguire una ricerca di proprietà in base alla posizione, al tipo di asset, alle specifiche dell’edificio e del lotto, alla storia delle vendite, alla storia del debito, alle tasse, agli inquilini o a tutto quanto sopra.

Poi, da lì, immergetevi nelle informazioni sulle proprietà per vedere chi sono i proprietari e saperne di più sul loro portafoglio.

Invece di dover incontrare il vostro target prospect a un evento di networking, potete cercarlo sulla piattaforma Reonomy, quindi accedere rapidamente alle loro informazioni di contatto e raggiungerlo.

Confrontiamo questo con alcuni esempi reali di ricerca di registri di proprietà pubblica.

Reonomy vs. Registri pubblici

Gli esempi che seguono mostrano le differenze innate tra le risorse pubbliche e le piattaforme tecnologiche costruite più a fondo.

Di seguito, vedremo com’è la ricerca dei documenti pubblici dei proprietari di immobili in:

1. Los Angeles County
2. Cook County
3. Maricopa, AZ
4. Miami-Dade County
5. NYC

1. Los Angles County Public Records Search

Il L.A. County Registrar-Recorder, altrimenti noto come L.A. County Clerk’s Office, in realtà non ha record di proprietà online.

Invece, i professionisti CRE devono visitare il loro registratore di contea locale in persona per trovare i record e i documenti di cui hanno bisogno.

Un’opzione alternativa è quella di cercare l’Ufficio dell’Assessore della Contea di Los Angeles, che fornisce informazioni di base su una proprietà (anche se è necessario avere l’indirizzo).

Può mostrarvi informazioni sul proprietario della proprietà, ma non vi offrirà informazioni più approfondite come copie di atti di vendita, mutui, pegni e così via.

2. Cook County Public Records Search

Se state cercando informazioni sulle proprietà situate nella contea di Cook, Illinois, potete rivolgervi al Cook County Assessor’s Database.

Questo database non vi permette di cercare per nome del proprietario. È necessario disporre di un indirizzo di proprietà.

Tuttavia, offre un’alternativa che alcuni professionisti CRE potrebbero trovare utile: il database può essere ricercato in base alla classe di proprietà.

Questo permette agli utenti di cercare un’ampia varietà di classi di beni, che vanno dalle case a un piano sotto i 999 piedi quadrati alle strutture di 2-6 unità costruite prima del 1962.

C’è una gamma di categorie segmentate per tipo di proprietà, dimensioni ed età che permette agli utenti di affinare le proprietà di destinazione.

Un utente può ottenere abbastanza sfumato con questa ricerca, compresa la ricerca di terreni agricoli, proprietà che hanno ricevuto esenzioni per il miglioramento della casa, o proprietà che sono di proprietà di organizzazioni non profit.

Lo strumento offre così tante opzioni che un utente può avere bisogno di condurre più ricerche per trovare quello che sta cercando.

(Per esempio, terreni agricoli a prezzi di mercato contro terreni agricoli a prezzi di valore d’uso).

Reonomy ti permette di aggiungere qualsiasi numero di filtri in combinazione tra loro per trovare esattamente quello che stai cercando – anche in più di un mercato allo stesso tempo

3. Maricopa, AZ Public Records Search

Il modo più semplice per rintracciare i record dei proprietari di immobili a Maricopa, Arizona è quello di cercare attraverso l’Ufficio dell’Assessore.

Il database online può essere estratto utilizzando il nome del proprietario della proprietà, indirizzo di proprietà, numero di parcella, o il numero di conto della proprietà personale aziendale.

Il sito web include uno strumento di mappatura GIS che permette agli utenti di raffinare la loro ricerca per codice postale o area geografica, nel caso in cui il nome o l’indirizzo di una persona non sia disponibile.

Questo strumento è utile per coloro che sono interessati a una zona specifica ma non hanno in mente un lotto specifico.

4. Miami-Dade County Clerk Search

Il database del Miami-Dade Property Assessor’s permette alle persone di cercare i record dei proprietari di proprietà per indirizzo, nome, folio o nome di suddivisione.

Questo è un utile punto di partenza, ma limita ancora una volta alcune delle flessibilità disponibili per coloro che non hanno queste informazioni a portata di mano.

Nonostante, se si sa cosa si sta cercando, il database dell’Assessore di Miami-Dade fornirà informazioni sulla proprietà e una serie di altre caratteristiche chiave della proprietà.

Le informazioni su ogni proprietà includono, tra le altre cose:

• Valore valutato attuale
• Benefici di esenzione
• Valore tassabile

Inoltre fornisce immagini aeree attuali e archiviate e schizzi di edifici, quando disponibili.

Il record del proprietario della proprietà comprenderà anche i link ad altri enti governativi utili relativi a quella proprietà, come il consiglio locale di istruzione e il distretto di gestione dell’acqua.

5. NYC Public Records Search with ACRIS

Il NYC Department of Finance Automated City Register Information System, meglio conosciuto come “ACRIS”, è uno strumento online che i professionisti del settore immobiliare commerciale possono sfruttare per trovare informazioni sui proprietari di immobili a NYC.

ACRIS è forse la fonte più ricercabile e ben organizzata di documenti pubblici sui proprietari di immobili nella nazione.

Il sito è unico in quanto permette agli utenti di cercare per nome commerciale, un’opzione non comunemente disponibile in altre ricerche di contea.

Inoltre, uno degli aspetti più utili di ACRIS è che permette agli utenti di cercare per tipo di documento, come per atti, mutui e altri trasferimenti.

Questo permette agli utenti di mettere a punto la loro ricerca fin dall’inizio.

È particolarmente utile quando si cerca di trovare informazioni relative a una persona che possiede più proprietà o è stata parte di molte transazioni nel tempo.