La crescita degli affitti a Chicago è andata peggio durante la pandemia rispetto ad altre simili città gateway, secondo la ricerca di RED Capital.

Gli investitori multifamiliari preferiscono concentrare il capitale nei mercati primari. Anche se i prezzi sono ripidi e i cap rates bassi, le città gateway offrono al private equity e agli acquirenti istituzionali gli inquilini giovani e benestanti, la diversificazione economica, la profonda depressione dei dati di performance e la liquidità del mercato immobiliare che non possono essere trovati nelle città più piccole. Le città gateway offrono questi beni… finché non lo fanno più.

La recessione pandemica ha ribaltato il solito modo di vedere le cose. Almeno per il momento, gli inquilini stanno fuggendo dai costi elevati e dai pericoli percepiti della densa vita urbana per la relativa sicurezza e le piante più grandi che si trovano nei sobborghi e, in alcuni casi, nei mercati secondari e terziari.

L’impatto sulla performance degli immobili è significativo. Nei moderni edifici urbani di media e alta altezza favoriti dai grandi investitori di portafoglio, l’occupazione e gli affitti sono scesi materialmente, riducendo il reddito operativo netto del 15% o più in molti edifici di Los Angeles, New York e San Francisco.

Determinare il valore equo delle attività è quasi impossibile in queste circostanze. Gli acquirenti possono ancora essere disposti a fare offerte a prezzi che generano rendimenti iniziali profondamente inferiori al 4%, ma solo contro livelli di NOI sottoscritti in modo conservativo che scontano un lungo periodo di debolezza delle prestazioni. Pochi proprietari sono disposti a realizzare la conseguente diminuzione di valore, e le vendite sono in calo proporzionale. Il volume del terzo trimestre è sceso del 70% su base annua a Los Angeles, del 75% a New York e del 67% a San Francisco. La partecipazione di acquirenti istituzionali, private equity e REIT è diminuita ancora di più, scendendo dell’80% o più in ogni mercato. Così tanto per la liquidità del mercato immobiliare.

Questo solleva la questione se gli investitori possono trovare gli attributi del mercato primario che cercano con meno rischio NOI in mercati del Midwest più prevedibili. Lo status di mercato quasi primario di Chicago lo rende il naturale banco di prova per questa proposta.

La crescita del NOI del patrimonio multifamiliare di Chicago si colloca storicamente al centro del gruppo tra le aree metropolitane. Il RED Research Group calcola (usando i dati trimestrali di Reis sull’affitto medio, l’occupazione e le spese) che il NOI degli appartamenti di Chicago è aumentato ad un ritmo annuo composto del 2,2% dal 1999, il 34° più veloce tra i 50 mercati metropolitani più attivamente negoziati nel paese. In effetti, la crescita della Seconda Città è stata più veloce di uno solo dei mercati primari – New York (1,7%). La crescita annuale di NOI negli altri mercati primari variava tra il 2,5% (Boston) e il 4,1% (Seattle).

La maggiore stabilità dei rendimenti (e quindi il rischio ridotto) ha compensato gli investitori di Chicago per una crescita NOI più lenta? La risposta è sì, ma solo fino a un certo punto. Per quanto riguarda la deviazione standard dei tassi di crescita NOI trimestrali per quattro trimestri, che usiamo come proxy per la volatilità della crescita NOI, Chicago si è classificata al 14° posto tra i più stabili del gruppo di 50 metropolitane, precedendo Boston, Washington D.C. e Seattle tra i mercati primari.

Le metriche a più lungo termine non suggeriscono che Chicago rappresenti un porto particolarmente sicuro nella tempesta recessiva, ma che dire delle prestazioni recenti? Per testare questa teoria, abbiamo esaminato le variazioni dei ricavi lordi da locazione dello stesso negozio riportate da febbraio ad agosto 2020 dagli edifici urbani di media e alta altezza costruiti dal 2010 nei mercati primari e a Chicago, utilizzando i dati Yardi a livello di proprietà.

L’analisi ha confermato che gli spazi infill di San Francisco e New York stanno lottando. I rispettivi GRR medi mensili ponderati per unità sono scesi del 10,1 e del 12,4 per cento, molto peggio del calo medio del 3,9 per cento registrato tra gli altri mercati primari. Seattle è stata l’eccezione positiva nel gruppo, registrando una diminuzione comparabile di solo 1,6 per cento.

I dati indicano che Chicago non si è dimostrata un porto particolarmente sicuro in questo ciclo. Il GRR comparabile è diminuito del 6,2 per cento tra un gruppo di 62 edifici medi e alti di Chicago (-7,6 per cento nel Loop), peggio del -5,6 per cento della media del mercato primario e più o meno equivalente ai risultati di East Bay e San Diego.

Invece, la resistenza degli affitti e dell’occupazione durante la recessione del 2020 è emersa in alcuni luoghi sorprendenti. Come notato, Seattle ha esibito la performance più duratura fino ad oggi, indipendentemente dal fatto che è stata la prima area metropolitana a sentire l’impatto della pandemia e non è stata estranea all’ondata di disordini sociali di quest’anno. Allo stesso modo, il reddito immobiliare a Miami (-3,3%) e Orange County (-3,8%) ha tenuto relativamente bene, nonostante la grande esposizione di queste aree metropolitane ai viaggi di piacere e alle industrie dell’intrattenimento, duramente colpite, in cui la transizione verso un ambiente di lavoro da casa è impraticabile.

Il comportamento dei proprietari in questa recessione finora suggerisce che per prosperare nell’ambiente post-pandemia gli acquirenti orientati al rendimento totale potrebbero essere costretti ad ampliare un po’ i loro parametri di investimento per includere più beni del mercato secondario e suburbano. L’età e l’esperienza della pandemia stanno portando la potente generazione dei millennial a rivalutare le sue priorità abitative. Forse gli investitori devono modificare le loro preferenze di asset di conseguenza.

– Daniel J. Hogan è l’amministratore delegato di ORIX Real Estate Capital per la ricerca. RED Mortgage Capital, una divisione di ORIX Real Estate Capital LLC, è un partner di contenuto di REBusinessOnline. Le opinioni qui espresse sono quelle dell’autore e non riflettono necessariamente le opinioni di RED Capital Group o dei colleghi dell’autore alla RED. Per ulteriori analisi di RED Capital Group, clicca qui.

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