San Francisco Business Times

Di Blanca Torres | April 12, 2009

Gli alloggi a prezzi accessibili della Bay Area vengono sbattuti

“È un vero casino”, dice Murtagh della EAH Housing. “

Per mesi, gli sviluppatori di alloggi a prezzi accessibili hanno tenuto in piedi i cantieri, mentre gli sviluppatori di alloggi a prezzi di mercato hanno abbandonato i progetti o sono andati a pancia all’aria. Questo sta per cambiare mentre l’oasi degli sviluppatori di alloggi a prezzi accessibili si prosciuga.

I finanziamenti per gli sviluppi a prezzi accessibili provengono da diverse fonti come i finanziamenti statali, che si stanno prosciugando, e le vendite di crediti d’imposta alle imprese, che non ne hanno più bisogno.

“Questo sarebbe stato un anno terribile anche senza la recessione”, ha detto Mary Murtagh, presidente della EAH Housing di San Rafael. “È un vero casino. C’è tutta questa opportunità di realizzare progetti… e non possiamo fare nulla. Siamo tutti a galla.”

EAH ha 12 progetti nella sua pipeline di sviluppo, la metà dei quali potrebbe finire nel limbo dei finanziamenti.

La maggior parte degli sviluppi accessibili che hanno iniziato la costruzione hanno finanziamenti in atto, ma gli sviluppatori ora temono che la mancanza di finanziamenti ritardi o uccida i progetti che erano pronti ad iniziare la costruzione quest’anno. Un’altra preoccupazione è che gli sviluppatori non riceveranno i fondi impegnati in tempo per ripagare i prestiti di costruzione per i progetti completati.

Ann Gressani, direttore delle politiche e delle comunicazioni per la Non-Profit Housing Association of Northern California, ha detto che il suo gruppo conosce almeno 20 sviluppi della Bay Area che si sono bloccati in vari punti del processo di sviluppo.

Gli sviluppatori di alloggi a prezzi accessibili hanno vissuto un boom negli ultimi anni dopo che i californiani hanno approvato le proposte statali 46 e 1C che insieme hanno fornito 4,95 miliardi di dollari per finanziare programmi di alloggi accessibili. Queste misure hanno ancora qualche anno di vita, ma nel breve termine, una crisi di bilancio ha portato lo stato a congelare 1,8 miliardi di dollari di fondi che aveva impegnato per 800 progetti a prezzi accessibili in tutto lo stato. Più di 100 di questi sono in cinque contee della Bay Area.

Jennifer Sweeney, una portavoce del California Department of Housing and Community Development, ha detto che ora che il budget è stato approvato, lo stato prevede di rilasciare quei fondi, ma non ha determinato quando.

Un’altra fonte di finanziamento sono le sovvenzioni locali dell’agenzia di riqualificazione, ma questa fonte di finanziamento ha cominciato a diminuire in molte città.

Il riflesso delle banche

Gli sviluppatori ottengono entrate significative dalla vendita di crediti d’imposta alle aziende che li usano per compensare i loro profitti. Molti acquirenti erano banche che ora non hanno profitti da compensare. Allo stesso tempo, le banche stanno tagliando i prestiti per la costruzione.

“Le banche sono state sotto pressione da altre parti del loro business”, ha detto Jim Francis, vice presidente senior del finanziamento allo sviluppo della comunità per la Union Bank of California. “E’ stato molto difficile per la maggior parte delle banche più grandi fare nuovi prestiti nel settore immobiliare commerciale, anche in un’area come quella degli alloggi a prezzi accessibili che ha resistito alla tempesta fino ad ora.”

Union Bank detiene 1 miliardo di dollari in investimenti in alloggi a prezzi accessibili e ha fornito 2 miliardi di dollari in finanziamenti per questo tipo di progetti negli ultimi 15 anni. È una delle poche banche commerciali che ancora concede prestiti.

“(Union Bank) è in una posizione di capitale molto forte e pensiamo che (lo sviluppo accessibile) sia un ottimo posto per impiegare il capitale”, ha detto. I nostri ritorni sono stati buoni e prevedibili.”

“Doppio colpo”

I problemi finanziari stanno già trattenendo i progetti in cantiere che sono altrimenti pronti a partire, ha detto Carol Galante, presidente e amministratore delegato di Bridge Housing con sede a San Francisco, che partirà presto per diventare vice assistente segretario al Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano degli Stati Uniti.

“È sempre un gioco di prestigio con la varietà di fonti di finanziamento e mettere insieme la torta a strati”, ha detto Galante. Questo doppio colpo con il congelamento dei fondi da parte dello stato e la dislocazione delle tasse sul mercato, sono due grossi terremoti per un sistema che già si basa sulla creatività”.”

Bridge ha nove progetti in costruzione tra cui siti a Oakland, Colma, Palo Alto e South San Francisco. Uno a Oakland, la riabilitazione storica di 80 unità di St. Joseph per case di anziani, avrebbe dovuto iniziare la costruzione il 1° maggio, ma ora è in attesa per almeno tre mesi.

“La banca è titubante a chiudere (sul prestito) e iniziare la costruzione”, ha detto Galante.

La Resources for Community Development, con sede a Berkeley, è nel mezzo della costruzione di quattro sviluppi a Oakland, Pittsburg, Berkeley e Alameda, ma ha frenato un quinto progetto a Berkeley finché i fondi statali non saranno disponibili.

Dan Sawiflak, il direttore esecutivo dell’azienda, ha detto che molti sviluppatori stanno aspettando che arrivino dei soldi dal pacchetto di stimolo e da altre fonti di finanziamento federali.

“Stiamo assumendo che le cose richiederanno più tempo – il sistema sta cambiando”, ha detto Sawiflak. “È una specie di danza tra lo spingere le cose in avanti in modo da averle pronte per l’avvio e l’aspettare fino a quando i programmi non si saranno davvero mossi.”

L’ironia è che con i costi di costruzione che scendono, i prezzi dei terreni che scendono e la domanda di unità a prezzi accessibili che sale alle stelle, molti sviluppatori a prezzi accessibili sono ansiosi di intraprendere nuovi progetti.

“La tragedia è che questo è il momento migliore per costruire alloggi a prezzi accessibili che abbia mai visto in vent’anni”, ha detto Murtagh.