Esther Fung
June 12, 2017 8:00 a.m.
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Quando Starwood Capital Group LLC ha comprato Fairlane Town Center nel 2014, la società di investimenti ha avuto molto lavoro da fare.
Il Dearborn, Mich, era affittato solo al 72%, e tra gli spazi liberi c’era un ex negozio tentacolare.
Una chiamata casuale alla Ford Motor Co. per vendere un po’ di pubblicità al centro commerciale si è rivelata un cambiamento di gioco. In aprile, Ford ha spostato il suo intero staff di ingegneri e acquisti nello spazio che una volta era abitato dalla catena di grandi magazzini Lord & Taylor. Ford è ora il più grande inquilino del centro commerciale, con 240.000 piedi quadrati di spazio.
“Il nostro rapporto è iniziato come buoni vicini”, ha detto Michael Powers, vice presidente senior di leasing a Starwood. “Poi abbiamo scoperto che erano nel mercato degli uffici. È stata una specie di serendipità”
Come i rivenditori chiudono i negozi di mattoni e malta ad un ritmo sempre più rapido, i proprietari di centri commerciali come Starwood Capital stanno affrontando una domanda fastidiosa: Cosa fare con tutto questo spazio vuoto?
Le loro soluzioni sono varie, ma tutte hanno un elemento comune: ridurre, o addirittura eliminare, la vendita al dettaglio dall’equazione.
Alcuni proprietari riempiono gli spazi vuoti con chiese, scuole a scopo di lucro e imprese casuali mentre capiscono un piano a lungo termine. Altri vedono un futuro nel settore immobiliare a uso misto, convertendo i centri commerciali in paesaggi stradali con ristoranti, uffici e abitazioni. E alcuni stanno radendo al suolo le proprietà per trasformarle in parchi industriali o di intrattenimento.
Il contratto di locazione decennale di Ford al Fairlane Town Center “ha portato da 1.800 a 2.000 persone impiegate nella nostra proprietà, persone con una busta paga”, ha detto il signor Powers. Il centro commerciale, che è ancora ancorato da Macy’s, J.C. Penney e Sears, è attualmente affittato al 91%, ha detto, e i suoi operatori alimentari stanno facendo meglio durante il giorno rispetto a prima, quando i lavoratori Ford si ammassano per il pranzo.
Ford ha apprezzato la vicinanza del centro commerciale alla sua struttura principale a Dearborn, che è in fase di ricostruzione nei prossimi 10 anni, e i suoi ampi spazi aperti.
“Non abbiamo spostato i muri, non abbiamo cambiato nulla in modo significativo”, ha detto Dave Dubensky, presidente e amministratore delegato di Ford Land, il braccio immobiliare della società.
Un’ondata di costruzioni negli anni ’80 e ’90 ha lasciato gli Stati Uniti saturi di centri commerciali. La crescita delle vendite online e il calo della domanda di beni a prezzo pieno stanno inducendo i rivenditori a ridurre le loro flotte di negozi e a deviare le risorse verso le piattaforme di e-commerce.
In tutto, i rivenditori hanno annunciato 2.880 chiusure di negozi da gennaio al 6 aprile di quest’anno, più del doppio rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, secondo Credit Suisse. Per l’intero anno, la banca d’investimento prevede la chiusura di più di 8.600 negozi. Gli analisti prevedono che circa 400 dei circa 1.100 centri commerciali negli Stati Uniti chiuderanno nei prossimi anni.
Molti proprietari di centri commerciali stanno cercando di ravvivare l’esperienza, portando più ristoranti e inquilini di intrattenimento e rifuggendo il mix tradizionale di corti alimentari mediocri, rivenditori di moda e grandi magazzini.
“L’appetito per la sperimentazione è lì”, ha detto Matthew Billerbeck, un vice presidente senior di Seattle della società di design e architettura CallisonRTKL. “
Una strategia è quella di convertire i centri commerciali chiusi in proprietà all’aria aperta che i padroni di casa chiamano “centri lifestyle”, con appartamenti, teatri, negozi di alimentari, uffici medici e altre comodità – e molto meno retail.
Ad Arlington, Va, il padrone di casa Forest City Realty Trust sta riqualificando il Ballston Common Mall abbattendo l’ingresso principale per creare una piazza, rimuovendo due terzi del tetto e installando più finestre per creare viste più ampie degli spazi aperti. Il trust di investimento immobiliare con sede a Cleveland sta anche costruendo 406 appartamenti collegati al centro commerciale.
“Stiamo trasformando il centro commerciale a rovescio”, ha detto Will Voegele, vice presidente senior del Forest City Realty Trust. “Non vogliamo un edificio con le spalle alla strada”
L’azienda sta convertendo quello che una volta era il negozio di mobili Macy’s al terzo livello del centro commerciale in uno spazio di raccolta per i residenti, compresi i patii esterni, i posti a sedere e il paesaggio. Il suo mix di locatari sarà caratterizzato da più opzioni alimentari e dalla vendita al dettaglio di fronte alla strada.
Al centro commerciale Staten Island Mall a New York City, la società di investimenti immobiliari GGP Inc. sta aggiungendo 235.000 piedi quadrati di spazio in un’espansione che dovrebbe essere completata il prossimo autunno. Gli operatori dell’intrattenimento come i teatri AMC e Dave & Buster’swill occuperanno il 54% dello spazio, mentre gli affittuari di cibo tra cui Shake Shack rappresenteranno il 20%. Gli affittuari di abbigliamento come Zara costituiranno solo il 17%.
Lo spazio rimanente sarà occupato da negozi di arredamento e cura della persona e da altre imprese come la Apple Bank. L’operatore di supermercati discount Lidl vi aprirà presto.
Nelle partecipazioni di GGP di oltre 130 centri commerciali, l’abbigliamento occupa la metà del portafoglio per superficie locabile lorda. Il cibo è salito al 13% dal 6% e si prevede di andare al 20% entro il 2025, ha detto il capo esecutivo di GGP Sandeep Mathrani in una recente chiamata di guadagno. L’abbigliamento scenderà di un altro 10% o giù di lì entro l’autunno, e si stabilizzerà intorno al 40%, ha detto.
A volte gli sviluppatori concludono che l’unico modo per salvare un centro commerciale morente è quello di livellarlo e ricominciare da capo.
Il centro commerciale City Center nel centro di Columbus, Ohio, era un centro della comunità dove gruppi pop come gli Hanson si sono esibiti negli anni ’90.
Ma il 1.Ma il centro commerciale di 1.25 milioni di piedi quadrati ha iniziato a deteriorarsi con l’aumento della concorrenza dei centri commerciali come il Mall at Tuttle Crossing, Easton Town Center e Polaris Fashion Place.
I grandi magazzini del City Center, Lazarus, Kaufmann’s e Jacobson’s, hanno chiuso negli anni 2000, e il tasso di sfitto è salito al 75%.
La città nel 2007 ha fatto causa ai proprietari del centro commerciale e ha cercato di sfrattarli, accusandoli di trascurare la proprietà. La città ha acquistato la proprietà quell’anno nella speranza di riqualificarla, ma l’ha chiusa nel 2009.
“Abbiamo guardato 10 diversi piani di riqualificazione”, ha detto Guy Worley, amministratore delegato e presidente della Columbus Downtown Development Corp. “E’ stato costruito per essere un centro commerciale e nient’altro”
Così la città ha “demolito chirurgicamente” la proprietà in un periodo di due anni per mantenere la struttura del parcheggio sotterraneo, che era ancora usato dai lavoratori del centro. Nel 2011, Columbus Downtown ha aperto al suo posto un parco chiamato Columbus Commons, che ha uno spazio per le performance, due caffè, una giostra e campi da bocce.
Il parco ha stimolato lo sviluppo intorno al suo perimetro, per lo più uffici e residenziali, e ospita più di 200 eventi ogni anno. L’ammiraglia dei grandi magazzini Lazarus, che era stata collegata al centro commerciale, è ora un edificio per uffici.
Prendendo ispirazione dai parchi e dalla vendita al dettaglio nelle strade di New York City, il signor Worley ha detto che Columbus Downtown sta cercando di aggiungere ristoranti e gallerie d’arte lungo le strade a un isolato dal parco, preferendo mantenere gli edifici rivolti al parco per uso residenziale.
Mentre non ci sono stati progetti di pura proprietà al dettaglio intorno a Columbus Commons, alcuni negozi al dettaglio stanno salendo a bordo che sono “più organici, non rivenditori nazionali”, ha aggiunto.
“La vendita al dettaglio sta tornando”, ha detto, “ma sta seguendo il residenziale”.