Il finanziamento è un aspetto molto critico dell’investimento immobiliare. Infatti, la redditività del vostro investimento immobiliare dipende molto dalla vostra capacità di ottenere termini di prestito favorevoli. Va da sé che per ottenere un buon finanziamento è necessario avere una buona conoscenza di diverse metriche e concetti, il più importante dei quali è il rapporto prestito-valore. Cos’è il rapporto prestito-valore nel settore immobiliare? Come calcolare il prestito al valore? E qual è un buon rapporto prestito-valore? Questo articolo approfondirà queste domande e discuterà ogni aspetto del LTV nel settore immobiliare.

Definizione del rapporto prestito-valore nel settore immobiliare

Il rapporto prestito-valore è uno strumento di valutazione che valuta il rischio del prestito. Gli istituti di credito ipotecario lo usano quando elaborano prestiti per investimenti immobiliari. Naturalmente, un alto LTV nel settore immobiliare significa un rischio maggiore dal punto di vista del prestatore. Di conseguenza, questi prestiti d’investimento saranno più costosi per il mutuatario e potrebbero anche richiedere un’assicurazione ipotecaria. Ecco le principali implicazioni del LTV nel settore immobiliare:

• Il rapporto prestito-valore può essere il fattore determinante tra l’approvazione o meno di un mutuo.
• LTV nel settore immobiliare determina la quantità di acconto che dovete mettere per la proprietà a reddito.
• Un basso rapporto prestito-valore vi dà accesso ai più bassi tassi ipotecari per immobili da investimento che il prestatore offre.

I fattori che influenzano il LTV nel settore immobiliare

Come è il caso di ogni metrica immobiliare, il rapporto prestito-valore è influenzato da diverse variabili. Diamo un’occhiata più da vicino alle due più consequenziali.

1- L’acconto sull’investimento immobiliare

Il fattore più significativo che può influenzare il rapporto prestito-valore è l’importo dell’acconto che sei disposto a pagare. Più alto è l’importo, più basso sarà il vostro LTV. L’impatto di un grande acconto non può essere sopravvalutato poiché porta invariabilmente a una rapida approvazione del prestito e a tassi di interesse bassi. Inoltre, non dovrete comprare un’assicurazione privata sui mutui (PMI).

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2- Il valore stimato della casa

La valutazione della casa è parte integrante della determinazione del rapporto prestito-valore. Si tratta essenzialmente di un processo che cerca di verificare in che misura il prezzo del contratto riflette il valore di mercato. Valutare il valore di un investimento immobiliare implica un’analisi comparativa e uno sguardo a una vasta gamma di condizioni del mercato immobiliare. In alcuni casi, il perito potrebbe anche raccomandare alcune riparazioni prima di procedere con il prestito.

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Calcolo del prestito al valore nel settore immobiliare

La formula del prestito al valore è abbastanza semplice. Infatti, impiega solo due variabili: l’importo del mutuo (MA) e il valore stimato della casa (APV).

Il rapporto prestito-valore = MA/APV.

Il risultato è espresso in percentuale e più è basso, più favorevoli saranno i termini dei prestiti per investimenti immobiliari.

Il calcolo del rapporto prestito-valore è usato in una vasta gamma di investimenti immobiliari. Che si tratti dell’acquisto di una proprietà in affitto o del rifinanziamento di un mutuo esistente, il creditore imporrà sempre condizioni più rigide su qualsiasi investimento che abbia un alto rapporto prestito-valore.

Ora che avete familiarità con il concetto di LTV nel settore immobiliare, approfondiamo cosa costituisce un buon rapporto prestito-valore.

Qual è un buon LTV?

La regola generale del rapporto prestito-valore è che più basso è meglio. Tuttavia, il rapporto ideale dipende dal tipo di prestito che si sta richiedendo. Ecco i requisiti minimi LTV per ogni tipo di prestito.

1- Prestiti convenzionali

Questi sono i tipi di prestito più comuni per gli investimenti immobiliari. Per la maggior parte dei mutuanti, il rapporto ideale tra prestito e valore è dell’80%. Questo è dovuto al fatto che la maggior parte dei prestiti convenzionali richiedono un acconto di circa il 20%.

2- Prestiti FHA

I prestiti FHA sono mutui che sono sostenuti dalla Federal Housing Authority. Rispetto ai prestiti convenzionali, questi mutui assicurati dal governo danno agli investitori immobiliari più margine di manovra. Per esempio, è possibile ottenere l’approvazione del prestito con un LTV fino al 96,5%. Tuttavia, questo richiede di avere un punteggio di credito di almeno 580.

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3- Prestiti VA

I prestiti VA sono mutui speciali che sono disponibili esclusivamente per i membri del servizio, i membri del servizio in pensione, e alcuni coniugi superstiti militari. Poiché questi prestiti non richiedono alcun acconto, è possibile qualificarsi con un LTV del 100%. Detto questo, è ancora necessario soddisfare diversi criteri che riguardano il reddito e lo stato militare.

4- Rifinanziamento ipotecario

I requisiti LTV per il rifinanziamento variano a seconda dell’entità di prestito con cui l’investitore immobiliare lavora. Per esempio, il rifinanziamento di un mutuo attraverso la FHA non ha limiti LTV. D’altra parte, passare attraverso l’Home Affordable Refinance Program (HARP) significa che sarete soggetti allo stesso minimo dell’80% che richiedono i prestiti convenzionali.

Altre variabili da tenere a mente quando si chiede un prestito

Anche se è molto importante, il rapporto prestito-valore non è l’unica variabile che entra in gioco quando si assicura un mutuo. È ancora necessario assicurarsi che gli altri aspetti finanziari siano in ordine. Alcuni dei fattori che i prestatori guarderanno quando elaboreranno la vostra richiesta di prestito includono il reddito, il punteggio di credito, la storia lavorativa e il rapporto tra debito e reddito.

La linea di fondo

Dato il suo uso come strumento di valutazione del rischio principale da parte dei fornitori di mutui, un basso rapporto prestito-valore dovrebbe essere l’obiettivo di ogni investitore immobiliare. Iniziate a risparmiare per un acconto e mettete in ordine le vostre finanze in modo da soddisfare i criteri del vostro prestatore e ottenere le migliori condizioni di prestito possibili.

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