A finanszírozás az ingatlanbefektetés rendkívül kritikus szempontja. Valójában az ingatlanbefektetés jövedelmezősége nagyban függ attól, hogy Ön képes-e kedvező hitelfeltételekhez jutni. Magától értetődik, hogy a jó finanszírozás megszerzése számos mérőszám és fogalom jó ismeretén múlik, amelyek közül a legfontosabb a hitel/érték arány. Mi is az a hitel/érték arány az ingatlanok esetében? Hogyan kell kiszámítani a hitel/érték arányt? És milyen a jó hitel/érték arány? Ez a cikk ezekben a kérdésekben fog elmélyülni, és az LTV minden aspektusát megvitatja az ingatlanokban.

A hitel/érték arány meghatározása az ingatlanokban

A hitel/érték arány egy értékelési eszköz, amely a hitelezés kockázatát értékeli. A jelzáloghitelezők a befektetési célú ingatlanhitelek feldolgozásakor használják. Természetesen az ingatlanoknál a magas LTV a hitelező szempontjából magasabb kockázatot jelent. Ennek eredményeképpen ezek a beruházási hitelek költségesebbek lesznek a hitelfelvevő számára, és akár jelzálogbiztosítást is igényelhetnek. Íme az LTV főbb következményei az ingatlanoknál:

• A hitel/érték arány meghatározó tényező lehet a jelzáloghitel jóváhagyása vagy elutasítása között.
• Az LTV az ingatlanoknál meghatározza az előleg összegét, amelyet a jövedelemszerző ingatlanra kell fordítania.
• Az alacsony hitel/érték arány hozzáférést biztosít a hitelező által kínált legalacsonyabb befektetési ingatlan jelzálogkamatokhoz.

Az LTV-t az ingatlanokban befolyásoló tényezők

Mint minden ingatlan mérőszám esetében, a hitel/érték arányt is több változó befolyásolja. Nézzük meg közelebbről a két legkövetkezetesebbet.

1- A befektetési ingatlanra fizetendő előleg

A legjelentősebb tényező, amely befolyásolhatja a hitel/érték arányt, az Ön által fizetni kívánt előleg összege. Minél magasabb az összeg, annál alacsonyabb lesz az LTV-je. A nagy összegű előleg hatását nem lehet eléggé hangsúlyozni, mivel ez kivétel nélkül gyors hitelengedélyezéshez és alacsony kamatlábakhoz vezet. Ráadásul nem kell magán jelzálogbiztosítást (PMI) kötnie.

Related:

2- Az otthon becsült értéke

A lakás értékbecslése szerves részét képezi a hitel-érték arány meghatározásának. Ez lényegében egy olyan folyamat, amelynek célja annak ellenőrzése, hogy a szerződéses ár milyen mértékben tükrözi a piaci értéket. A befektetési célú ingatlan értékének felmérése magában foglalja az összehasonlító elemzést, valamint a lakáspiaci feltételek széles körének vizsgálatát. Bizonyos esetekben a lakásértékelő még bizonyos javításokat is javasolhat, mielőtt a hitelnyújtás folytatódna.

Kapcsolódó: Mit kell tudni a lakásértékelésről

Hitel-érték arány kiszámítása ingatlanban

A hitel-érték arány képlete meglehetősen egyszerű. Valójában csak két változót alkalmaz: a jelzáloghitel összegét (MA) és a lakás felbecsült értékét (APV).

Loan to Value Ratio = MA/APV.

Az eredményt százalékban fejezik ki, és minél alacsonyabb, annál kedvezőbbek az ingatlanbefektetési hitelek feltételei.

A loan to value ratio számítását az ingatlanbefektetések széles körében alkalmazzák. Akár egy bérelt ingatlan megvásárlásáról, akár egy meglévő jelzáloghitel refinanszírozásáról van szó, a hitelező mindig szigorúbb feltételeket szab minden olyan beruházásra, amelynek magas a hitel/érték aránya.

Most, hogy már ismeri az LTV fogalmát az ingatlanban, nézzük meg, hogy mi a jó hitel/érték arány.

Mi a jó LTV?

A hitel/érték arány általános szabálya, hogy az alacsonyabb a jobb. Az ideális arány azonban attól függ, hogy milyen típusú hitelt igényel. Itt vannak az egyes hiteltípusok minimális LTV követelményei.

1- Hagyományos hitelek

Ezek a leggyakoribb hiteltípusok az ingatlanbefektetésekhez. A legtöbb jelzáloghitelező számára az ideális hitel/érték arány 80%. Ez annak köszönhető, hogy a legtöbb hagyományos hitelhez 20% körüli előlegre van szükség.

2- FHA-hitelek

Az FHA-hitelek olyan jelzáloghitelek, amelyek mögött a Szövetségi Lakásügyi Hatóság áll. A hagyományos hitelekhez képest ezek az államilag biztosított jelzáloghitelek nagyobb mozgásteret biztosítanak az ingatlanbefektetőknek. Például akár 96,5%-os LTV-vel is kaphat hitelengedélyt. Ehhez azonban legalább 580-as hitelpontszámmal kell rendelkeznie.

Related:

3- VA-hitelek

Az VA-hitelek olyan speciális jelzáloghitelek, amelyek kizárólag a szolgálatot teljesítők, a nyugdíjas szolgálatot teljesítők és egyes túlélő katonai házastársak számára állnak rendelkezésre. Mivel ezek a hitelek nem igényelnek előleget, Ön 100%-os LTV-vel is megfelelhet. Miután ezt elmondta, még mindig számos kritériumnak kell megfelelnie, amelyek a jövedelemre és a katonai státuszra vonatkoznak.

4- Jelzáloghitelek refinanszírozása

A refinanszírozás LTV-követelményei attól függően változnak, hogy az ingatlanbefektető melyik hitelnyújtó szervezettel dolgozik együtt. Például az FHA-n keresztül történő jelzáloghitel refinanszírozása nem jár LTV-korlátozással. Másrészt, ha a Home Affordable Refinance Programon (HARP) keresztül megy keresztül, akkor ugyanaz a 80%-os minimum vonatkozik Önre, mint amit a hagyományos hitelek megkövetelnek.

Más változók, amelyeket szem előtt kell tartani a hitelkérelem benyújtásakor

Bár rendkívül fontos, a hitel/érték arány nem az egyetlen változó, amely a jelzáloghitel biztosításakor szóba kerül. Továbbra is meg kell győződnie arról, hogy egyéb pénzügyi szempontjai rendben vannak. A hitelezők a hitelkérelem feldolgozásakor többek között a jövedelmet, a hitelpontszámot, a foglalkoztatási előzményeket és az adósság/jövedelem arányt vizsgálják.

A lényeg

Mivel a jelzáloghitel-szolgáltatók vezető kockázatértékelő eszközként használják, az alacsony hitel/érték arány minden ingatlanbefektető célja kell, hogy legyen. Kezdjen el spórolni az előlegre, és tegyen rendet a pénzügyeiben, hogy megfeleljen a hitelezői kritériumoknak, és a lehető legjobb hitelfeltételekhez jusson.

Eközben a Mashvisor Ingatlankeresőjével megtalálhatja a legjövedelmezőbb eladó befektetési ingatlanokat! Kattintson ide, ha többet szeretne megtudni erről a termékről.

Az Ön által kiválasztott város és környék legjobb befektetési ingatlanjainak kereséséhez és elemzéséhez kattintson ide.