Ön itt van most: >> Bérbeadó és bérlő >> Kilakoltatás >> Kilakoltatási eljárás

A bérlő kilakoltatása érdekében, aki megszegte a bérleti szerződés feltételeit, például továbbra is a helyiségben lakik anélkül, hogy bérleti díjat fizetne, a bérbeadónak pontos jogi eljárást kell követnie. A konkrétumok államonként eltérőek, de általában minden törvény előírja:

• a kilakoltatás törvényes célját
• a bérlő értesítését
• a bíró előtti tárgyalást
• a kilakoltatás elrendelését
• a bérlő eltávolítását

a kiürítésről szóló értesítést

Tipikusan, a törvények 3-10 napos írásbeli értesítést írnak elő a bérlőnek arról, hogy a bérbeadó ki akarja lakoltatni. Az értesítést nevezhetik “kiürítési felszólításnak”, “felmondási felszólításnak” vagy más néven. Egyes törvények lehetővé teszik, hogy a bérbeadó maga értesítse a bérlőt; mások előírják, hogy a rendfenntartó személyzet – általában a seriff helyettese – “kézbesítse” a bérlőnek az értesítést.

Ha egy helyettesnek kell kézbesítenie a kiürítési felszólítást, a bírósági hivatalnok általában díj ellenében elkészíti a felszólítást. A jegyző ezután elküldi az értesítést a seriff hivatalának kézbesítésre. A seriff vagy személyesen adja át az értesítést a bérlőnek, vagy kifüggeszti azt a bérlemény ajtajára.

Az értesítés kézbesítése után a bérlőnek rövid idő áll rendelkezésére, hogy kifizesse az elmaradt bérleti díjat (ha arról van szó) vagy kiürítse a helyiséget. Ha például egy bérlőnek hétfőn reggel kézbesítenek egy 5 napos kiürítési felszólítást, akkor szombat reggelig kell kifizetnie az esedékes bérleti díjat vagy kiüríteni a lakást.

TIP: Az ünnepnapok és a hétvégék is beleszámítanak a bérlőnek a határidő előtti fizetésre vagy kiürítésre rendelkezésre álló időbe. A fenti példában a bérlőnek szombaton ki kell költöznie. Bár a szombat a hétvége része, mégis egy napnak számít a felmondási időbe. A bérlő nem hagyhatja ki a szombatot és a vasárnapot, és nem várhat hétfőig a fizetéssel vagy a kiürítéssel.

TIPP: A seriffhivatal hétvégén és ünnepnapokon nem kézbesít értesítéseket és egyéb jogi iratokat. Ha Ön bérbeadó, tartsa szem előtt, hogy az ünnepnapokon előfordulhat, hogy a bérlője késve kapja meg a kiürítési felszólítást.

A bérbeadóm 24 órás kiürítési felszólítást adott nekem, és én azonnal kifizettem az esedékes bérleti díjat. Ettől még kilakoltathatnak a lakásomból?

Nem. Ön pontosan azt tette, amit a bérbeadó az értesítéssel el akart érni – kifizette a bérleti díjat. A bérbeadónak nincs alapja a kilakoltatásra. Amíg Ön továbbra is fizeti a bérleti díjat és betartja a bérleti szerződés egyéb rendelkezéseit, addig a bérleti szerződés lejártáig a lakásában maradhat.

A főbérbeadó kiürítési felszólítást adott a tizenéves lányomnak. Ez érvényes?

Igen, bizonyos esetekben igen. A törvények lehetővé teszik, hogy a kiürítési felszólítást a lakás más lakói is megkapják, ha egy bizonyos életkorúak. Utána kell néznie, hogy az Ön államában milyen törvény vonatkozik a kilakoltatási felszólításokra. Texasban például, ha a lánya 16 év alatti volt, akkor a főbérlő nem adta át megfelelően a kiürítési felszólítást.

A törvény az én államomban 3 napot ad a bérlőknek a kiürítésre, de a főbérlőm 24 órás kiürítési felszólítást adott nekem. Ez jogszerű?

Egyes jogrendszerekben, ha a bérleti szerződés kifejezetten csak 24 órás felmondási időt ír elő, akkor az állami törvények nem alkalmazandók. A bérleti szerződés értelmében a bérbeadó jogszerűen jár el, és Önnek 24 órája van arra, hogy elhagyja a helyiséget, vagy orvosolja a felszólítást kiváltó problémát.

Felszólítottam a bérlőmet, hogy hagyja el a lakást, de ő nem hagyta el a lakást. Kicserélhetem a zárakat, és kivihetem a bútorait és egyéb holmiját?

Nem. Önnek kilakoltatási pert kell indítania, és bírósági végzést kell szereznie, amely kötelezi a bérlőt a távozásra.

TIPP: Ha a bérleti szerződése zálogjogot biztosít a bérbeadónak, nem kell bírósághoz fordulnia a bérlő holmijának kiköltöztetéséhez.

Felszólítást kaptam a kiürítésre. El kell költöznöm a határidőig?

Nem. A bérbeadójának a bíróságtól kell végzést szereznie. Amíg nem rendelkezik a végzéssel, nem távolíthatja el erőszakkal Önt vagy a holmiját (kivéve, ha van bérbeadói zálogjoga) a lakásból.

Pert indít

Ha a bérbeadó kiürítési felszólítást adott a bérlőnek, vagy a felszólítást kézbesítették, és a határidő letelik anélkül, hogy a bérlő kifizette volna az esedékes bérleti díjat vagy kiürült volna, a bérbeadó pert indít a bérlő kilakoltatása érdekében. A pert nevezhetjük “kilakoltatási per”-nek, “erőszakos behatolási és távoltartási per”-nek (FED) vagy “elidegenítési per”-nek. Az ilyen perekben a bérbeadó olyan bírósági végzést kér, amely lehetővé teszi számára, hogy eltávolítsa a bérlőt, a lakókat és a hozzájuk tartozó, a helyiségben lévő vagyontárgyakat

A per benyújtását követően a bérlőt értesíteni kell a kereset benyújtásáról. Ez úgy történik, hogy másolatot kézbesítenek neki. A bérlőnek joga van válaszolni vagy “megválaszolni” a bérbeadó keresetét. A válaszadási határidő (az úgynevezett “válaszadási határidő”) a bérlő kézbesítésétől kezdődik. A válaszadási határidő általában rövid, körülbelül 10 nap.

A bérlő válaszadási határideje

A bérlő válaszának írásban kell megtörténnie, és a határidőn belül kell benyújtania, különben automatikusan elveszíti az ügyet. Miután a bérlő benyújtotta válaszát, a bíróság kitűzi a kilakoltatási ügy tárgyalási időpontját. A bíróságnak értesítenie kell a bérlőt a tárgyalás időpontjáról és napjáról. Jogában áll megjelenni a bíróság előtt a tárgyaláson, és megindokolni, hogy miért nem szabad kilakoltatni.

TIPP: Hívja fel a bírósági hivatalnokot, és kérdezze meg, hogy a kilakoltatási perre adott válaszhoz rendelkezésre állnak-e nyomtatványok.

TIPP: A bérlő válaszának időpontja (a perre adott válasz határideje) lehet az az időpont is, amikor a bíró az ügyet tárgyalni tervezi. Ha kézbesítettek Önnek egy kilakoltatási vagy erőszakos behatolási és távoltartási pert, hívja fel a bírósági ügyintézőt, és kérdezze meg, hogy a bíró a válaszadás napján tárgyalja-e az ügyet. Ha a válasz “nem”, akkor csak azzal kell foglalkoznia, hogy a válaszadás napjáig eljuttassa a bírósághoz az írásbeli választ. Ha a bíró tárgyalja az ügyet, akkor fel kell készülnie arra, hogy megvédje magát a bérbeadó azon állításával szemben, hogy jogosult a kilakoltatására.

A válasznak tartalmaznia kell egy olyan nyilatkozatot, hogy a bérlő “tagadja a perben foglalt valamennyi állítást”. Ezen túlmenően a bérbeadóval szembeni viszontkereset is csatolható. A viszontkereset egy olyan állítás, hogy a bérbeadó tartozik a bérlőnek egy pénzösszeggel. A bérlő viszontkeresete általában olyan javítási költségekre vonatkozik, amelyek fedezését a bérbeadó megtagadta. Például, ha a WC nem húzta le az öblítést, és a bérlő kénytelen volt vízvezeték-szerelőt hívni, a bérlő viszontkeresetben követelheti a vízvezeték-szerelő költségeit.

TIPP: A javítási költségekre vonatkozó viszontkeresetével csak akkor nyerhet, ha a bérbeadó tudta, hogy el kell végeznie a javításokat, de megtagadta azokat. A bírósági tárgyaláson bizonyítania kell, hogy a bérbeadó értesült a problémáról írásbeli felszólítás formájában, vagy tanúval kell rendelkeznie, aki tanúsíthatja, hogy a bérbeadó tudott a problémáról.

Kézbesítettek nekem egy kilakoltatási pert. Túl késő megegyezni a bérbeadóval?

Nem. Bármikor megegyezhet, mielőtt a bíró meghozza végleges döntését, akár még a tárgyalás alatt is.

TIPP: Ha Ön és a bérbeadó a válaszadás esedékessége előtt egyezségre jutott, akkor folytathatja a perben szereplő állításokat tagadó válasz benyújtását. A követelések tagadása után csatolja az egyezség leírását. Például: “A bérbeadó és én megállapodtunk abban, hogy ezt az ügyet rendezzük, és nincs szükség tárgyalásra”. Ezután kérje a bíróságtól az ügy elutasítását.

Ha a bérbeadóm és én megegyeztünk a kilakoltatási perben, szükségem van-e írásbeli egyezségi megállapodásra?

Igen, különben nincs bizonyítéka a bérbeadóval kötött megállapodásra. Továbbá, ha a bíróság nem utasította el a pert, a bérbeadó bármikor kérheti a tárgyalás időpontjának kitűzését.