Melyek a bérlő jogai, ha elromlik a légkondi?

Ha a nyár közepén elromlik a légkondi a lakásában, valószínűleg már tegnap meg akarja javíttatni! Néhány álmatlan, izzadt éjszaka nem tesz jót a hangulatodnak, amikor a vezetőséggel tárgyalsz; mielőtt azonban teljesen elveszítenéd a hidegvéred, győződj meg róla, hogy ismered a jogaidat. A légkondicionálás kényelmi szolgáltatás vagy szükséglet? Megjavíthatod-e magad, és levonhatod-e a költségeket a bérleti díjból? Kit hívhat, ha a bérbeadó egyszerűen nem válaszol?

Tény, hogy a bérbeadói jog 2020-ban összetett. A fenti kérdések bármelyikének megválaszolásához bonyolult jogi területre kell behatolnia. Az alábbi információk alapvető ismereteket nyújtanak arról, hogy mi forog kockán, és a helyes irányba mutatnak.

Milyen jogai vannak a fűtéssel és klímaberendezéssel kapcsolatban?

Még ha a hőhullámok nem is kerülnek olyan drámai módon a címlapokra, mint a földrengések vagy a hurrikánok, az extrém hőség veszélyes gyilkos lehet. A Nemzeti Óceán- és Légköri Hivatal (NOAA) jelentése szerint 2018-ban 108 amerikai halt meg a hőséggel kapcsolatos körülmények miatt, szemben a 2016-os 94 és a 2015-ös 45 halálesettel.

1995-ben Chicagóban olyan magasra emelkedett a hőmérséklet, hogy júliusban egy hét alatt becslések szerint 700 városlakó halt meg. Nemrégiben az Earth Policy Institute jelentése szerint 2003 nyarán több mint 52 000 európai halt meg “a nyugati történelem egyik leghalálosabb, éghajlattal kapcsolatos katasztrófájában.”

Mindemellett Steven R. Kellman, a San Diegó-i The Tenants Legal Center bérlői ügyvédje szerint: “A működő légkondicionálót általában inkább kényelmi szolgáltatásnak tekintik, mint a lakható életkörülmények követelményének. Ha olyan területen élsz, ahol meglehetősen magas a hőmérséklet, vagy olyan egészségügyi állapotod van, amely megköveteli a működő légkondicionálót, a törvény ezt másképp ítélheti meg.”

Houstonban, ahol a nyarak rendkívül forróak és párásak, Andy Teas, a Houston Apartment Association, az ingatlantulajdonosokat, kezelő cégeket, fejlesztőket és más, a bérlakás-iparban dolgozó szakembereket képviselő kereskedelmi szövetség közkapcsolati alelnöke szerint a lakások “gyakorlatilag 100 százaléka” központi légkondicionálóval van felszerelve.

Mellett azt mondja: “Az elromlott légkondicionáló az első számú karbantartási probléma, amit nyáron látunk.”

Teas azt is megjegyzi, hogy a változó szövetségi energetikai irányelvek miatt a légkondicionálók javítása nehezebb, mint korábban volt. “Nem lehet csak úgy kicserélni egy alkatrészt vagy fröccsenteni egy kis freont” – mondja. Manapság gyakrabban előfordul, hogy az újabb, hatékonyabb alkatrészek miatt ki kell cserélni a kompresszort, vagy más nagyobb változtatásokat kell végrehajtani az egész rendszer korszerűsítése érdekében.”

Teas szerint Texasban a bérbeadó felelőssége, hogy “megjavítson vagy orvosoljon” minden olyan állapotot, amely “lényegesen befolyásolja egy átlagos bérlő fizikai egészségét és biztonságát.”

“Néhány bíró – feltételezi Teas – úgy fog dönteni, hogy az augusztusi légkondicionálás egyértelműen befolyásolja a lakó egészségét és biztonságát”. Néhányan azt fogják mondani, hogy az emberek évtizedek óta légkondi nélkül élnek, úgyhogy csak törődjenek bele.”

Ez érdekes lehet: 23 kreatív módja annak, hogy kifizesse az új légkondicionálót

A bérbeadó/bérlő joga

A bérbeadó és a bérlő közötti kapcsolatot az az állam szabályozza, amelyben él. Ennek eredményeképpen minden állam némileg – vagy jelentősen – eltér egymástól. A váláshoz és az autóbalesetekhez hasonlóan ne feltételezze, hogy ami az egyik államban igaz, az egy másikban is érvényes. Tájékozódjon a tényekről.

Számos állam kormányának fogyasztóvédelmi osztálya nyújt felhasználóbarát információkat a bérbeadói és bérlői jogról. A bérbeadó-bérlői jogra való rákeresés az állami kormányok honlapjain általában hasznos információkhoz vezet. Ezenkívül a bérlők jogai + keresés egy általános keresőmotorban, mint például a Google, szintén releváns forrásokat fog találni. Végül az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériumának van egy érdekes listája a forrásokról államonként.

Az állami törvényeken kívül a városok önkormányzati rendeletekkel is szabályozhatják a bérleti gyakorlatot. Wisconsin államban például a bérbeadói bérlői gyakorlatot több különböző közigazgatási jogszabály szabályozza. Wisconsin egészében véve nem rendelkezik nagyszámú bérlővel, de Madison városában, ahol a lakosok többsége bérlő (US Census, 2000), további szabályzatok erősítik a bérlők jogait. Madisonban a bérbeadók kamatot fizetnek a kaució után; Oshkoshban minden megszerzett kamat a bérbeadónál marad.

A részletekben mutatkozó különbségek ellenére a legtöbb államban a bérbeadó felelőssége a “hallgatólagos lakhatósági garancia” alá tartozik. A lakhatóság általában “lakhatásra alkalmas körülményeket” jelent, de Bill Deegan, a Renter Nation ügyvezető igazgatója szerint: “Valószínűleg nincs országosan egységes definíció arra, hogy ez mit jelent.”

A lakhatóságot gyakran úgy írják le, hogy a lakáshoz tartozik többek között meleg víz, vízöblítéses WC, nem szivárgó tető és falak, fűtés, zárható ajtók és szemétlerakó hely. A lakhatóság a biztonságos, higiénikus és biztonságos életkörülményeken alapul; nem jelenti azt, hogy tökéletes vagy esztétikus. És, amint azt Kellman ügyvéd fentebb megjegyezte, ez nem foglalja magában a légkondicionálót.

Egy szó a bérleti szerződésekről

A bérleti szerződés egy írásos dokumentum, amely a bérleti szerződés feltételeit tartalmazza. Egyes államokban az írásbeli bérleti szerződést törvény írja elő, más államokban pedig opcionális.”

Alberto M. Cardet ügyvéd a floridai Miamiban praktizál, ahol a légkondicionálás “nagy kérdés”. Azt mondja, hogy “a bérbeadó-bérlő kapcsolatok nagyon lazák, amíg valami baj nem történik. “Akkor az egész egy “ő mondta, ő mondta, ő mondta” vitává válik.” Ennek eredményeként, magyarázza Cardet, sok helyen, beleértve Floridát is, a bérbeadó-bérlő jog “él és hal az értesítéssel kapcsolatos kérdésekben”, vagyis mikor és hogyan tudatta a bérbeadóval, hogy a légkondicionáló elromlott, és mennyi ideig várta, hogy megjavítsa? Egy jó bérleti szerződés pontosan meghatározza mind a bérlő, mind a bérbeadó kötelezettségeit ilyen esetekben.

A bérlői szervezetek vagy diákcsoportok gyakran rendelkeznek bérleti szerződésmintákkal, amelyeket átnézhet. Ha előre tudja, hogy mire számíthat a bérleti szerződésben, könnyebb tárgyalni. Legalábbis győződjön meg arról, hogy a bérleti szerződés tartalmazza a bérbeadó és/vagy az alapkezelő cég teljes elérhetőségét. Egy mobiltelefonszám önmagában nem elegendő. Győződjön meg róla, hogy van postacíme és lehetőleg e-mail címe is. Kérdezze meg, hogy van-e olyan iroda, amely a nap 24 órájában válaszol a hívásokra. Kit hívjon fel az éjszaka közepén?

Cardet két további dolgot javasol, amit a bérlő a bérleti szerződés kezdetén megtehet, hogy csökkentse a későbbi javítási probléma esélyét.

• Először is, a bérlő kérheti, hogy minden nagyobb készüléket, beleértve a légkondicionálót is, egy karbantartó szakember ellenőrizzen. Így mindkét félnek közös megegyezése lesz a rendelkezésre bocsátott készülékek állapotáról. Továbbá, ha az ellenőrzés során bármilyen működési probléma vagy karbantartási hiányosság derül ki, akkor azt már ekkor orvosolni lehet.
• Második lépésként Cardet azt javasolja, hogy a bérlő ragaszkodhat ahhoz, hogy a javítások elvégzésére szerződést kössön egy karbantartó céggel. Azt mondja, hogy bár a karbantartó cég költségesebb lehet a bérbeadó számára, ez egyszerűbb és gyorsabb, “mivel egy harmadik fél is érintett, nincs vita arról, hogyan ment tönkre a légkondicionáló, hogy a bérbeadó mulasztása volt-e a karbantartás vagy a bérlő visszaélése/visszaélése.”

Kellman ügyvéd szerint azt tanácsolja a bérleti szerződést aláíró embereknek, hogy “lépjenek egy lépést hátra”, és gondolják át, mi a legfontosabb egy élethelyzetben. Ez mindenkinél más lesz, mondja. Tehát, ha tudja, hogy hőérzékeny, és légkondicionáló nélkül nagyon zavart lesz, adja meg a bérleti szerződésben: “

“Ha egy bérbeadó nem hajlandó írásban rögzíteni valamit, ami az ön számára fontos” – javasolja Kellman -, “az piros zászló. Egy jó bérbeadó” – mondja – “fontosabb lehet, mint egy jó ingatlan.”

Kellman különösen a légkondicionálóról mondja: “Ha a klímaberendezés a bérleti szerződés kezdetekor ott volt, akár bérleti szerződés nélkül is, ugyanúgy benne van, mintha egy hűtőszekrény vagy egy tűzhely lenne”. A bérleti szerződés azonban kizárhatja a klímaberendezést a karbantartás vagy a javítás alól, így a bérleti jogviszony alatt meghibásodhat, és a bérbeadónak nem biztos, hogy meg kell javítania.”

A válság hevében

Szóval, mit tehet egy bérlő?

Egyértelműen nem ön az első, akinek gondjai vannak a bérbeadóval, és nincs egyedül. A legtöbb nagyvárosban működik bérlők egyesülete, egy nonprofit szervezet, amely segítséget nyújt a bérlőknek. New York Cityben például legalább három van: az East Side Tenants Coalition, a West Side Tenants Association és az egész városra kiterjedő Metropolitan Council on Housing.

A bérlői csoportok számos szolgáltatást nyújtanak, beleértve a kiadványokon és programokon keresztül történő tájékoztatást, a bérlők épületen belüli szerveződésének segítését, ingyenes vagy olcsó jogi tanácsadást, valamint a bérlők jogainak képviseletét egy jogalkotási programon keresztül.