Chicago bérleti díjnövekedése rosszabbul teljesített a világjárvány alatt, mint más hasonló kapuvárosoké a RED Capital kutatása szerint.

A többlakásos befektetők inkább az elsődleges piacokon koncentrálják a tőkét. Bár az árak meredekek és a cap rate-ek alacsonyak, a kapuvárosok a magántőke és az intézményi vevők számára olyan fiatal, jómódú bérlőket, gazdasági diverzifikációt, mély hullámvölgyű teljesítményadatokat és ingatlanpiaci likviditást kínálnak, amelyek a kisebb városokban nem találhatók. A kapuvárosok ezeket az eszközöket kínálják… amíg nem kínálják…

A világméretű recesszió a feje tetejére állította a megszokott szemléletet. Legalábbis egyelőre, a bérlők a sűrű városi élet magas költségei és vélt veszélyei elől menekülnek a külvárosokban és egyes esetekben a másodlagos és harmadlagos piacokon található viszonylagos biztonság és nagyobb alapterületek kedvéért.

Az ingatlanok teljesítményére gyakorolt hatás jelentős. A nagy portfólióbefektetők által kedvelt modern városi közép- és magasépületekben a kihasználtság és a bérleti díjak jelentősen csökkentek, ami számos Los Angeles-i, New York-i és San Francisco-i épületben 15 százalékkal vagy annál is nagyobb mértékben csökkenti az előretekintő nettó működési bevételt.

A valós eszközérték meghatározása a körülmények között szinte lehetetlen. A vevők még mindig hajlandóak lehetnek olyan árakon licitálni, amelyek mélyen 4 százalék alatti kezdeti hozamokat generálnak, de csak olyan konzervatívan vállalt NOI-szintek mellett, amelyek kizárják a teljesítmény gyengeségének hosszabb időszakát. Kevés tulajdonos hajlandó megvalósítani az ebből eredő értékcsökkenést, és az eladások ennek megfelelően csökkennek. A harmadik negyedévben a forgalom 70 százalékkal csökkent az előző évhez képest Los Angelesben, 75 százalékkal New Yorkban és 67 százalékkal San Franciscóban. Az intézményi, magántőke- és REIT-vásárlók részvétele még jobban csökkent, mindegyik piacon 80 százalékkal vagy annál is nagyobb mértékben. Ennyit az ingatlanpiaci likviditásról.

Ez felveti a kérdést, hogy a befektetők a kiszámíthatóbb középnyugati piacokon megtalálhatják-e az általuk keresett elsődleges piaci jellemzőket kisebb NOI-kockázat mellett. Chicago közel elsődleges piaci státusza miatt a felvetés természetes tesztalanyává válik.

A chicagói többlakásos ingatlanok NOI-növekedése történelmileg a nagyvárosi területek között a középmezőnyben helyezkedik el. A RED Research Group számításai szerint (a Reis negyedéves átlagos bérleti díj, kihasználtság és költség adatok felhasználásával) a chicagói lakás NOI 1999 óta 2,2 százalékos összetett éves ütemben nőtt, ami a 34. leggyorsabb az ország 50 legaktívabban kereskedett metropoliszpiaca között. Sőt, a Second City növekedése csak egy elsődleges piacnál – New Yorknál (1,7 százalék) – volt gyorsabb. A többi elsődleges piacon az éves NOI-növekedés 2,5 százalék (Boston) és 4,1 százalék (Seattle) között mozgott.

A nagyobb hozamstabilitás (és így a kisebb kockázat) kompenzálta a chicagói befektetőket a NOI lassabb növekedéséért? A válasz igen, de csak bizonyos mértékig. A negyedéves, négynegyedéves NOI-növekedési ráták standard eltérését tekintve, amelyet a NOI-növekedés volatilitásának helyettesítőjeként használunk, Chicago a 14. legstabilabb helyen állt az 50 metropolisz összehasonlító csoportjában, az elsődleges piacok közül Boston, Washington D.C. és Seattle mögött.

A hosszabb távú mutatók nem utalnak arra, hogy Chicago különösen biztonságos kikötőt jelentene a recessziós viharban, de mi a helyzet a közelmúlt teljesítményével? Ennek az elméletnek a teszteléséhez a Yardi ingatlanszintű adatai alapján áttekintettük a 2010 óta épült városi közép- és magasépületek által az elsődleges piacokon és Chicagóban 2020 februárja és augusztusa között jelentett azonos üzlethelyiségek bruttó bérleti díjbevételének változását.

Az elemzés megerősítette, hogy a San Francisco-i és New York-i infill területek küszködnek. A vonatkozó havi egységgel súlyozott átlagos GRR 10,1 és 12,4 százalékkal csökkent, ami lényegesen rosszabb, mint a többi elsődleges piacon regisztrált 3,9 százalékos átlagos csökkenés. Seattle volt a pozitív kiugró a csoportban, amely hasonló mértékű, mindössze 1,6 százalékos csökkenést könyvelhetett el.

Az adatok azt mutatják, hogy Chicago nem bizonyult különösebben biztonságos kikötőnek ebben a ciklusban. Az összehasonlítható GRR 6,2 százalékkal csökkent a 62 chicagói közép- és magasépületből álló csoportban (-7,6 százalék a Loopban), ami rosszabb, mint a -5,6 százalékos elsődleges piaci átlag, és nagyjából megegyezik az East Bay és San Diego eredményeivel.

Ehelyett a bérleti díjak és a kihasználtság rugalmassága a 2020-as recesszió alatt néhány meglepő helyen jelentkezett. Mint említettük, Seattle mutatta eddig a legtartósabb teljesítményt, függetlenül attól, hogy ez volt az első metropolisz, amely megérezte a világjárvány hatását, és nem volt idegen az idei társadalmi zavargásoktól sem. Hasonlóképpen, Miami (-3,3%) és Orange County (-3,8%) ingatlanjövedelme viszonylag jól tartotta magát, annak ellenére, hogy ezek a metropoliszok nagymértékben ki vannak téve a súlyosan érintett szabadidős utazási és szórakoztatóiparnak, ahol az otthonról történő munkavégzésre való átállás nem kivitelezhető.

A lakók viselkedése ebben a recesszióban eddig arra utal, hogy a pandémiát követő környezetben való boldogulás érdekében a teljes megtérülés-orientált vásárlók kénytelenek lehetnek egy kicsit kiszélesíteni befektetési paramétereiket, hogy több külvárosi és másodlagos piaci eszközre is kiterjedjenek. Az életkor és a világjárvány tapasztalatai arra késztetik az erőteljes ezredfordulós generációt, hogy átértékelje lakhatási prioritásait. Talán a befektetőknek ennek megfelelően kell módosítaniuk eszközpreferenciáikat.

– Daniel J. Hogan az ORIX Real Estate Capital kutatási ügyvezető igazgatója. A RED Mortgage Capital, az ORIX Real Estate Capital LLC részlege, a REBusinessOnline tartalmi partnere. Az itt kifejtett nézetek a szerző sajátjai, és nem feltétlenül tükrözik a RED Capital Group vagy a szerző RED-nél dolgozó kollégáinak nézeteit. A RED Capital Group további elemzéseiért kattintson ide.

Hogan más piacokra vonatkozó meglátásaiért kattintson ide.