Az ingatlanokkal nem foglalkozók talán nem értik, milyen kiterjedt kutatásra van szükség az ingatlantulajdonosok megismeréséhez.

Annak ellenére, hogy talán a legfontosabb információ egy ingatlanról (bárki számára, akinek a vállalkozása az ingatlanokra támaszkodik), az ingatlantulajdonosi nyilvántartások a legnehezebben nyomon követhetők.

Különösen azok az információk, amelyeket nem tesznek nyilvánosan elérhetővé online.

A nyilvános szinten az ingatlan tulajdonosi nyilvántartás megmutatja a tulajdonos szervezet bejelentett nevét – legyen az egy LLC, csapat vagy magánszemély. Általában ennyi.

Itt megmutatjuk, hogyan léphet túl a nyilvánosságra hozott adatokon, hogy megértse, kik a valódi emberek az ingatlanok mögött, amelyekkel üzletet szeretne kötni.

Az ingatlan tulajdonosi nyilvántartásokról

A nyilvános nyilvántartások hagyományosan a kipróbált és bevált forrás a CRE szakemberek számára, akik tulajdonosi információkat keresnek.

Noha ma már természetesen több eszköz áll rendelkezésre, amelyek segítik ezeket a kereséseket, a legtöbb ember még mindig a nyilvános nyilvántartásokból indul ki.

A nyilvános nyilvántartások általában lehetővé teszik, hogy:

1. Az ingatlanok keresése a tulajdonos neve alapján.

VAGY

2. Az ingatlanok keresése cím, parcella azonosító és/vagy tranzakciós adatok alapján.

Ez lehetővé teszi, hogy két fő kutatási pontot végezzen.

Az 1. keresés során képes lenne megtudni egy kicsit a tulajdonosról és a portfóliójáról.

A 2. keresés során képes lenne megtalálni, hogy ki a bejelentett tulajdonos az ingatlan értékesítési okiratok és egyéb dokumentumok megtekintésével.

Ezeket az információkat azonban gyakran szándékosan őrzik, különösen a nagyobb befektetési csoportok és cégek esetében, ami megnehezítheti a megfejtést.

Mit találhat a nyilvános tulajdonosi nyilvántartásokkal

A nyilvános nyilvántartások általában elég hasznosak lehetnek a CRE szakemberek számára, és már régóta a magas szintű ingatlankutatás célpontjai.

Amikor azonban kifejezetten a tulajdonosi nyilvántartásokról van szó, az információk nem lesznek túl alaposak.

Az eladások és egyéb okiratok révén a nyilvános ingatlan-nyilvántartások segítségével láthatja:

• Az eladási tranzakciók dátumait
• Az eladási összegeket (kivéve a nyilvánosságra nem hozható államokban)
• Az ingatlan tulajdonjogának története (a bejelentett tulajdonos szervezet szintjén)
• Az ingatlanon fennálló kölcsönök

Mit szóljunk egy valós példához…

Tegyük fel, hogy tudjuk, hogy John Smith tulajdonában van egy 150 lakásos apartmanház Houstonban, és 2000 óta a tulajdonában van.

A Harris megyei jegyző honlapjára látogatva kereshet az iratokban az iktatószám, a dátum, a tömb és a telek, illetve a vagyonkezelő, az adományozó vagy a haszonélvező neve alapján.

A “John Smith” kereséssel megtekintheti a hozzá mint tulajdonoshoz kapcsolódó dokumentumok előzményeit.

Tulajdonadósság:

A John ingatlanán lévő jelzálog, ha van ilyen, szintén szerepel a nyilvános nyilvántartásban, és megmutatja, hogy mennyi volt az eredeti jelzálog.

Az ingatlan eladásának dátuma, ára és előző tulajdonosa:

Az adásvételi okiratból kiderül, hogy kitől, pontosan mikor és mennyiért vásárolták meg az ingatlant.

Az ügyes ingatlanszakértő még arra is felhasználhatja ezeket az információkat, hogy meghatározza, mennyit tett le John az ingatlan megvásárlásához (pl., 20%, 25% vagy több).

Ez az a pont, ahol az információkból új üzletet lehet nyerni.

Tegyük fel, hogy kiszámítja, hogy az ingatlan megvásárlásakor 50%-ot tett le az ingatlanra.

Ez azt jelzi, hogy jelentős saját tőkével rendelkezik az ingatlanban.

Ez jelzés lehet a CRE szolgáltatóknak, például a napelem- vagy tetőszerelőknek, hogy John Smith-nek esetleg van pénze arra, hogy ingatlanfejlesztésekbe fektessen – talán egy PV napelemtáblába vagy tetőfelújításba.

Ez azt is jelezheti, hogy talán John Smith hajlandó egy másik eszközt vásárolni.

Egy kereskedelmi ingatlanközvetítő felhasználhatja ezt az információt, hogy John Smith-t mint potenciális vevőt jelölje meg.

Vigyük a példát egy kicsit tovább.

Ön egy bróker, aki John Smith szomszédos épületét képviseli.

Ha felfedezi, hogy Johnnak némi készpénzzel kellene rendelkeznie, akkor elsődleges célponttá válhat.

Az elemzésed során összegyűjtött adatok alapján most egy olyan ajánlatot készíthetsz John Smith-nek, amely valahogy így hangzik:

“Látom, hogy 50%-os saját tőkéje van a 123 Main St, Houston-ban…

Szeretnék segíteni abban, hogy ezt a tőkét a szomszédos ingatlan megvásárlásához felhasználhassa. Az ingatlankezeléssel és egyéb működési tényezőkkel a helyén, az egyetlen dolog, amit veszítenie kell, az a pénz.”

Hogyan áll a jelzáloghitel-ügynöki oldal?

Tegyük fel, hogy az ingatlan tulajdonosi nyilvántartása szerint Mr. Smith csak 25%-ot tett le 2000-ben.

Egy kereskedelmi ingatlanhitelező vagy hitelnyújtó felhasználhatja ezt az információt, hogy Mr. Smith-t mint refinanszírozási jelöltet megjelölje.

Az ingatlantulajdonosi nyilvántartás azt is megmutathatja, hogy az illetőnek vannak-e zálogjogai az ingatlannal szemben.

Ha nem ismerné John Smith nevét, csak korlátozott mennyiségű információt találhatna az ingatlanról.

Még az adásvételi okiratok esetében is legfeljebb két LLC nevét kapja meg.

Mit nem találhat meg a nyilvános tulajdonosi nyilvántartásokkal

A tulajdonos neve alapján történő keresés elég egyszerű.

A tulajdonos nevének keresése azonban egy teljesen más labdajáték.

A nyilvános tulajdonosi nyilvántartások nem teszik lehetővé, hogy a LLC-ken túlmenően megtalálja a valódi embereket, akik név szerint birtokolnak egy ingatlant, nemhogy bármilyen elérhetőséget találjon.

Ez egy nagyon frusztráló folyamat lehet, még akkor is, ha ezek a nyilvántartások online elérhetőek.

Hacsak nincs meg a személy neve vagy az ingatlan címe, a keresés jelentős időt vehet igénybe, és még mindig zsákutcába juthat.

Egy példa: Ön brókerként részt vesz egy kapcsolatépítő rendezvényen, és találkozik egy befektetővel, aki úgy tűnik, hogy pontosan megfelel az Ön célpontjának.

A befektető megemlíti, hogy több lakóépület tulajdonosa Houston környékén, és szeretné bővíteni a portfólióját.

A probléma az, hogy az összes vagyonát különböző LLC-k alatt birtokolja.

Szóval, hacsak nem tervezi, hogy megszerez egy névjegykártyát, és közvetlenül megkeresi, itt az ingatlantulajdonosi nyilvántartások keresése zsákutcába jutna.

Nem lenne módja arra, hogy gyorsan megtalálja az összes LLC-t, amelyet az ingatlan tulajdonjogához használt.

Hála Istennek, van mód ennek megkerülésére.

Hogyan lépjen túl azon, ami nyilvánosan elérhető

Míg a nyilvános nyilvántartás lehet a legjobb ingyenes lehetőség a megyében, az olyan ingatlaninformációs platformok, mint a Reonomy, hetente órákat takaríthatnak meg a kutatásban.

Próbálja ki a Property Intelligence-t

A “property intelligence” ebben az összefüggésben sokkal többet nyújt, mint a tulajdonosokra vonatkozó rögzített információk.

A Reonomy platform összekapcsolja az ingatlanadatok világát, összekapcsolja a nyilvános nyilvántartásokat a magán adatforrásokkal, és így az ingatlanra vonatkozó rögzített adatpontokon felül betekintést nyújt.

A Reonomy a rögzített tulajdonosok nevének tényleges személyekhez, elérhetőségi adatokhoz, értékesítési tranzakciókhoz, jelzálogokhoz, adóbevallásokhoz, bérlői információkhoz és fizikai ingatlanjellemzőkhöz való kötése révén a Reonomy sokkal többet kínál, mint ami nyilvánosan elérhető.

Az ingatlaninformációknak ez az összekapcsolt világa egy webes alkalmazáskeresésen keresztül érhető el, hasonlóan a közhiteles nyilvántartásokhoz – csak felhasználóbarátabb módon, és jellemzően sokkal rövidebb idő alatt.

Mit találhat a Reonomy használatával

A Reonomy segítségével három keresési lehetőség áll rendelkezésére, amikor az ingatlantulajdonosokról szóló információk megtalálására kerül sor.

1. lehetőség: Keresés a tulajdonosi jogalanyok szerint.

Röviden, ezzel a funkcióval kereshet egy LLC-t.

A lényeg?

Az adott LLC-hez tartozó ingatlanok listájában láthatja az LLC tagjait az elérhetőségeikkel együtt.

2. lehetőség: Keresés a tulajdonos neve alapján.

Ez hasonló a közhiteles kereséshez, azzal a különbséggel, hogy itt az összes, az adott személyhez kapcsolódó ingatlan megjelenik, még akkor is, ha ezeknek az ingatlanoknak (különböző) LLC-k a bejelentett tulajdonosai.

3. lehetőség: Keresés az ingatlan jellemzői alapján a tulajdonosok azonosításához.

A Reonomy szintén teljes rugalmassággal rendelkezik.

Elhelyezkedés, eszköztípus, épület- és telekspecifikumok, értékesítési előzmények, adósságtörténet, adók, bérlők vagy a fentiek mindegyike alapján is végezhet ingatlankeresést.

Ezután, innen kezdve, merüljön el az ingatlanok adataiban, hogy lássa, kik a tulajdonosok, és többet tudjon meg a portfóliójukról.

Ahelyett, hogy egy hálózati eseményen kellene találkoznia a célpontjával, a Reonomy platformon megkeresheti őket, majd gyorsan hozzáférhet az elérhetőségeikhez és kapcsolatba léphet velük.

Hasonlítsuk ezt össze néhány valós életbeli példával a nyilvános ingatlantulajdonosi nyilvántartások keresésére.

Reonomy vs. nyilvános nyilvántartások

Az alábbi példák megmutatják a veleszületett különbségeket a nyilvános források és az alaposabban felépített, technológiai alapú platformok között.

A következőkben megnézzük, milyen a nyilvános ingatlantulajdonosok nyilvántartásában keresni:

1. Los Angeles County
2. Cook County
3. Maricopa, AZ
4. Miami-Dade County
5. NYC

1. Los Angeles County Public Records Search

A L.A. County Registrar-Recorder, más néven a L.A. County Clerk’s Office, valójában nem rendelkezik online ingatlantulajdonosi nyilvántartásokkal.

Ehelyett a CRE szakembereknek személyesen kell felkeresniük a helyi megyei jegyzőt, hogy megtalálják a szükséges nyilvántartásokat és dokumentumokat.

Egy alternatív lehetőség a Los Angeles County Assessor’s Office keresése, amely alapinformációkat nyújt egy ingatlanról (bár ehhez rendelkeznie kell a címmel).

Ez megmutathatja az ingatlan tulajdonosának adatait, de nem kínál olyan mélyrehatóbb információkat, mint az adásvételi okiratok másolatai, jelzálogok, zálogjogok stb.

2. Cook megyei közhiteles nyilvántartások keresése

Ha az Illinois állambeli Cook megyében található ingatlanokról keres információkat, akkor a Cook megyei értékbecslő adatbázisához fordulhat.

Ez az adatbázis nem teszi lehetővé a tulajdonos neve szerinti keresést. Szükség van az ingatlan címére.

Ez azonban kínál egy olyan alternatívát, amelyet néhány CRE szakember hasznosnak találhat: az adatbázisban ingatlanosztály alapján lehet keresni.

Ez lehetővé teszi a felhasználók számára, hogy az eszközosztályok széles skáláján keressenek, a 999 négyzetméter alatti egyszintes házaktól kezdve az 1962 előtt épült 2-6 egységből álló épületekig.

Egy sor kategória áll rendelkezésre az ingatlan típusa, mérete és kora szerint szegmentálva, ami lehetővé teszi a felhasználók számára, hogy a célingatlanokra koncentráljanak.

A felhasználó elég árnyaltan használhatja ezt a keresést, beleértve a mezőgazdasági területek, a lakásfelújítási mentességet kapott ingatlanok vagy a nonprofit szervezetek tulajdonában lévő ingatlanok keresését.

Az eszköz olyan sok lehetőséget kínál, hogy a felhasználónak több keresést is el kell végeznie ahhoz, hogy megtalálja, amit keres.

(pl. mezőgazdasági földterület piaci áron vs. mezőgazdasági földterület használati érték szerinti árképzéssel).

A Reonomy lehetővé teszi, hogy tetszőleges számú szűrőt adjon hozzá egymással kombinálva, hogy pontosan azt találja meg, amit keres – akár egyszerre több piacon is

3. Maricopa, AZ Public Records Search

Az Arizona állambeli Maricopa városában található ingatlantulajdonosi nyilvántartások felkutatásának legegyszerűbb módja az értékbecslő hivatalon keresztül történő keresés.

Az online adatbázis az ingatlantulajdonos neve, az ingatlan címe, a parcellaszám vagy az üzleti személyi tulajdon számlaszáma alapján bányászható.

A weboldal tartalmaz egy GIS-térképező eszközt, amely lehetővé teszi a felhasználók számára, hogy a keresést irányítószám vagy földrajzi terület szerint finomítsák, ha egy személy neve vagy címe nem áll rendelkezésre.

Ez az eszköz hasznos azok számára, akiket egy adott terület érdekel, de nincs konkrét parcella a fejükben.

4. Miami-Dade County Clerk Search

A Miami-Dade Property Assessor’s adatbázis lehetővé teszi, hogy az emberek cím, név, folio vagy alrészletnév alapján keressenek ingatlantulajdonosi nyilvántartásokat.

Ez egy hasznos kiindulási pont, de ismét korlátozza a rugalmasságot azok számára, akiknek nincs kéznél ez az információ.

Mindamellett, ha tudja, hogy mit keres, a Miami-Dade Assessor’s adatbázisából az ingatlan tulajdonosi adatait és számos más kulcsfontosságú ingatlanjellemzőt is megtudhat.

Az egyes ingatlanokra vonatkozó információk többek között a következőket tartalmazzák:

• A jelenlegi becsült érték
• Mentesülési előnyök
• Adózási érték

Az aktuális és archivált légifelvételeket és épületvázlatokat is tartalmaz, ha rendelkezésre állnak.

Az ingatlantulajdonosi nyilvántartás általában az adott ingatlannal kapcsolatos egyéb hasznos kormányzati szervek, például a helyi oktatási tanács és a vízgazdálkodási körzet linkjeit is tartalmazza.

5. NYC Public Records Search with ACRIS

A NYC Department of Finance Automated City Register Information System, ismertebb nevén “ACRIS”, egy olyan online eszköz, amelyet a kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozó szakemberek kihasználhatnak az ingatlantulajdonosi információk kereséséhez NYC-ben.

Az ACRIS talán a legjobban kereshető és legjobban szervezett nyilvános ingatlantulajdonosi nyilvántartási forrás az országban.

A webhely egyedülálló abban, hogy lehetővé teszi a felhasználók számára a cégnév szerinti keresést, amely lehetőség más megyei keresésekben általában nem áll rendelkezésre.

Az ACRIS egyik leghasznosabb aspektusa továbbá az, hogy lehetővé teszi a felhasználók számára a dokumentumtípus szerinti keresést, például okiratok, jelzálogok és egyéb átruházások esetében.

Ez lehetővé teszi a felhasználók számára, hogy már a kezdetektől fogva finomhangolják a keresést.

Ez különösen hasznos, ha olyan személyre vonatkozó információkat próbálnak találni, aki több ingatlan tulajdonosa vagy idővel több tranzakcióban is részt vett.

Nem számít azonban, hogy milyen piacon van, beleértve az itt említetteket is, a Reonomy kulcsot adhat a szükséges ingatlantulajdonosi nyilvántartásokhoz.

A duplexektől kezdve egészen az ország legnagyobb felhőkarcolóiig láthatja a tulajdonosokat, elérhetőségeiket, és egyszerűsítheti az új üzletek megnyerésének képességét.