Néha nem lehet elkerülni a kilakoltatást: egy vagy több bérlőnek mennie kell. Lehetőleg inkább előbb, mint utóbb. Egy bérlő kilakoltatása az egyik legkimerítőbb élmény, amit bérbeadóként át kell élnie. A kilakoltatás időbe és pénzbe kerül, de van-e más legális módja annak, hogy visszakapja az ingatlanát? Igen!

A bérlőnek a szemébe mondani, hogy távoznia kell, érthető módon szorongást keltő, de egy írásbeli kilakoltatási értesítés kiadása ugyanolyan idegőrlő lehet. Szerencsére vannak más módszerek is, hogy rávegyük a bérlőt a kiköltözésre. Csatlakozzon hozzánk az alábbiakban, amikor megvizsgáljuk a bérbeadói jogokat és néhány alternatív módszert, amelyekkel kilakoltatás nélkül ráveheti a bérlőt a kiköltözésre.

Legális vs. illegális okok a bérlő eltávolítására

Mielőtt elindulna a bérlők eltávolítására, alaposan meg kell fontolni az okokat. Sajnos nem minden bérbeadónak vannak a legjobb szándékai, és egyes törvények védik a bérlőt a megtorló kilakoltatástól. Ingatlantulajdonosként úgy érezheti, hogy joga van bárkit, bármikor és bármiért eltávolítani, de ez nem így van. Ezért, hogy megvédje magát bármilyen jogvitától vagy tisztességtelen gyakorlat vádjától, soha ne folytasson kilakoltatást az alábbiak alapján.

Legális okok a bérlő kilakoltatására

• Megkülönböztetés bármely Fair Housing védett osztály alapján
• Személyes vendetta, más néven megtorló kilakoltatás
• Tenant Withholding Rent for Legitimate Reasons

Diszkriminatív kilakoltatások

Egyszerűen fogalmazva, nem lakoltathat ki egyetlen bérlőt sem kizárólag a Fair Housing Protected classes iránti érzései alapján. Ezzel a bérbeadót potenciális panaszoknak és a bérlő jogos perének teszi ki. A védett osztályok államonként kissé eltérőek, ezért mindenképpen járjon utána a területére vonatkozó törvényeknek. Általánosságban elmondható, hogy az egyének az alábbiak alapján védettek a megkülönböztetéssel szemben:

A Fair Housing Act szerinti szövetségi védett osztályok –

.
1. Rasszus
2. Nemzetiségi származás
3. Vallás
4. Családi helyzet
5. Fogyatékosság

Hozzáadva. Példák a védett osztályokra állami szinten –

• Családi állapot
• Szexuális irányultság
• Szexuális identitás
• Nemi identitás
• Akronológia
• Jövedelemforrás

Személyes árverések vagy megtorló kilakoltatások

Bérlő kilakoltatása, hogy visszavágjon neki egy vita miatt, vagy bármilyen nézeteltérés miatt, ami azt illeti, törvénytelen. Az agresszió sajnálatos, de nem ok a kilakoltatásra, ami megállja a helyét a bíróságon. Lehet, hogy feldühíti Önt, de soha ne próbáljon meg kilakoltatni egy bérlőt azon az alapon, hogy panaszkodik vagy jogszerűen feljelenti Önt a törvényességi felügyeletnél vagy a lakásügyi hatóságnál.

A bérlő jogos okból visszatartja a bérleti díjat

A bérbeadó köteles elvégezni a szükséges javításokat az ingatlan lakhatósági színvonalának fenntartása érdekében. Ha ezt elmulasztja, a bérlő visszatarthatja a bérleti díjat letétben, amíg az egészségügyi vagy biztonsági problémát meg nem oldják. Ez azonban különbözik a bérleti díj egyszerű nemfizetésétől, ami a bírósági úton történő megfelelő kilakoltatás végrehajtható oka.

A kilakoltatás jogi okai és az Ön jogai bérbeadóként

Ha nem tudja elkerülni a kilakoltatást, de a bírósági eljárás helyett más utat választ, elengedhetetlen, hogy megértse a bérbeadói jogokat. Bár vannak illegális okok a kilakoltatásra, vannak törvényes okok is. Bérbeadóként jogában áll a bérlő ingatlanból való eltávolítására törekedni az alábbiak bármelyike miatt.

Legális okok, amelyek miatt a bérbeadó kilakoltatást kezdeményezhet

• Ha eladja az ingatlanát
• Az ingatlan felújításának befejezése
• A bérlő megszegi vagy megsérti a bérleti szerződés feltételeit
• A bérleti díj nem fizetése

.

• A bérlők kárt okoznak az ingatlanban
• A bérlő nem távozik a bérleti szerződés lejártakor

Hogyan vegye rá a bérlőket a kiköltözésre bírósági kilakoltatás nélkül

Ha már jogalapot teremtett arra, hogy a bérlők kiürítését kérje, itt az ideje, hogy lépéseket tegyen. Azok a bérbeadók, akik nem akarnak hosszadalmas és költséges bírósági csatát, más taktikát is kipróbálhatnak. Gyakran előfordul, hogy a bérlők tudják, hogy tévedtek, és szívesen elfogadnak egy alternatívát, hogy elkerüljék, hogy a kilakoltatás bekerüljön a nyilvántartásukba. Fontolja meg az alábbi lehetőségeket!

1. Kínáljon ösztönzőt: Készpénz a kulcsokért
2. Segítségnyújtás
3. Helyes kommunikáció

Kínáljon ösztönzőt:

A “készpénz a kulcsokért” felajánlása elkerülheti a kilakoltatást azáltal, hogy ráveszi a bérlőt az önkéntes kiköltözésre. Bár lehet, hogy ez nem a legközvetlenebbül vonzó módszer a bérlői fluktuáció kezelésére, mégis az egyik leghatékonyabb eszköz. Ez azt jelenti, hogy ez költségekkel jár. Azonban valószínűleg megéri, ha a lehető leghamarabb ki kell költöztetnie a bérlőt az ingatlanból.

Az is olyan egyszerű, mint amilyennek hangzik. Ezzel a módszerrel fizetni fogsz a bérlőidnek, hogy elhagyják az ingatlanodat. Ez viszont lehetővé teszi, hogy elkerülje a hosszadalmas kilakoltatási folyamatot, és hosszú távon még pénzt is megtakaríthat. Kövesse az alábbi lépéseket, amikor “készpénzt kínál a kulcsokért”, hogy elkerülje a kilakoltatást:

Lépések a kulcsokért készpénz felajánlásához

• Magyarázza el a helyzetet – Mondja el egyenesen a bérlőjének, hogy mi a probléma, és magyarázza el, hogy nem maradhat tovább az ingatlanban.
• Ismertesse a következményeket – Nyugodtan magyarázza el, hogy a szükséges bírósági végzéssel kilakoltatják, ha az ingatlanban marad. Ezenkívül kártérítési pert indítanak ellenük.
• Ajánljon nekik kiutat – Mondja el nekik, hogy ha önszántukból távoznak, elkerülhetik a költséges következményeket, és még a hitelüket is megtarthatják. Ezután magyarázza el, hogy készpénzt ad nekik, amelyet egy új lakóhelyen letétbe helyezhetnek.
• Befejezés – Vizsgálja meg az ingatlant, távozáskor vegye át a bérlőktől a kulcsokat, és adja át nekik a készpénzt. Azonnal cserélje ki a zárakat, és győződjön meg arról, hogy minden érintett közműszolgáltató elégedett. Adott esetben adja vissza a bérlőnek a kauciót.

A “készpénz a kulcsokért” módszer alkalmazása bizonyos szempontból megvesztegetésnek is tekinthető. Ezzel azonban elkerülheti a bűnüldöző szervek bevonásával járó stresszt és a várakozást, amikor a problémás bérlők továbbra sem fizetnek bérleti díjat, vagy tovább rongálják az ingatlanát. Minél hamarabb távoznak, annál gyorsabban kezdheti meg a bérleti díj beszedését a megbízhatóbb jövőbeli bérlőktől.

Segítségnyújtás

Az, hogy segítőkész és megértő legyen, miközben bérlőit utasítják, hogy hagyják el az ingatlant, jelentheti a különbséget a rögös út és a zökkenőmentes átmenet között. Ha tehát olcsóbb áron juthat hozzá költöztető teherautókhoz vagy takarítóeszközökhöz, ajánlja fel ezeket bérlőinek. Ha van saját költöztető teherautója, akkor még jobb lehetőség, hogy ingyenesen használhassák azt, ha finoman kitessékeli a bérlőket az ajtón.

Vendéglátóként Önnek is lehetnek kapcsolatai a környék más bérleményeivel. Mondja meg bérlőinek, hogy segíthet nekik új lakást találni. Esetleg adhat nekik névjegykártyákat és telefonszámokat más környékbeli, hasonló árkategóriájú ingatlankezelőkhöz és bérbeadókhoz. Ha ezzel a pozitívabb, segítőkészebb hozzáállással közelít a bérlőihez, ők is könnyebben megbarátkoznak majd a távozás gondolatával. Következésképpen még arra is hajlamosabbak lehetnek, hogy felgyorsítsák a folyamatot.

Tökéletes kommunikáció

Néha a legközvetlenebb út a legjobb, és egyszerűen megkérheti a bérlőket, hogy költözzenek ki. A legtöbb ember szereti a konfliktus elkerülését, különösen, ha ez a jó hitel megtartását jelenti. Éppen ezért a helyzet nyugodt (de határozott) elmagyarázása pozitív eredményre vezethet. Ha a bérlő részéről elfogadhatatlan viselkedés vagy az Ön által nem befolyásolható enyhítő körülmények (pl. épületfelújítás, tulajdonosváltás stb.) miatt nincs mód a maradásra, az alapos magyarázat megadása kritikus fontosságú. A legfontosabb, hogy ne maradjon kérdéses, hogy a bérlőnek miért kell távoznia.

Ha a helyzet rugalmasabb – mondjuk a bérleti díj elmaradása vagy a bérleti szabályzat megsértése miatt -, akkor lehet, hogy van mód arra, hogy a bérlővel olyan új megállapodást kössön, amely teljesen megváltoztatja a helyzetet. Próbálj meg beszélgetni velük, hogy jobban megértsd a helyzetüket. Így, ha úgy találja, hogy a jövőben újra tudnak fizetni, vagy meg tudják oldani a problémát, a megtartásuk potenciálisan jobb alternatíva lehet a kilakoltatásuk helyett. Ne feledje, hogy rendkívül fontos, hogy Ön és a bérlői között mindig nyitott kommunikációs csatornákat biztosítson. Mondjon el nekik előre mindent, amit tudniuk kell, és időnként emlékeztesse őket a felelősségükre. Ezzel megakadályozza, hogy a bérlők egyre gondatlanabbá váljanak az alku végének betartásában.

Avoid These Mistakes When Trying to Get Tenants to Move Out

When you find yourself desperate to remove tenants from your properties, you may consider some more extreme measures. Egyes bérbeadók elkövetik azt a hibát, hogy a bérleti szerződések tiszteletben tartása nélkül próbálnak megszabadulni bérlőiktől. Mások önsegélyező kilakoltatási módszereket alkalmaznak, amikor a kilakoltatási eljárás alkalmazása nélkül veszik újra birtokba az ingatlant. Kerülje az alábbi módszerek bármelyikének alkalmazását annak érdekében, hogy a bérlőt a bérlemény elhagyására kényszerítse:

Példa illegális önsegélyező kilakoltatásokra

• A zárak kicserélése, miközben a bérlő még az ingatlanban lakik
• A bérlő tulajdonának elszállítása
• A közüzemi szolgáltatások, például a víz kifizetésének elmulasztása, ezek kikapcsolása
• Mindenféle fenyegetés
• Közvetlen felszólítás a távozásra

A “önsegélyező” kilakoltatás bérbeadói következményei

Ha a fenti módszerek bármelyikét alkalmazza, könnyen forró vízbe kerülhet. Egy per a legutolsó dolog, amivel bárkinek az üzleti életben foglalkoznia kellene, és ezek bármelyike olyan kihágás lehet, amely ahhoz vezethet, hogy a bérlője jogosan beperli Önt, és kárt okozhat az üzletének.

Minden államnak vannak olyan szabályai, amelyeket minden bérbeadónak be kell tartania, amikor eltávolítja a bérlőt az ingatlanából. Az alábbiakban négy különböző területet hasonlítunk össze, hogy bemutassuk, milyen lehetséges következményekkel kell szembenézniük a bérbeadóknak, ha saját kezükbe veszik a törvényt.

Az önsegélyező kilakoltatások következményei

• Maryland – A bérbeadók nem folyamodhatnak önsegélyező kilakoltatásokhoz. A bíróság meghatározhatja a bérlőnek megítélt kártérítést.
• Pennsylvania – Az önsegélyező kilakoltatások nem megengedettek. A bíróságok meghatározhatják a kártérítést, bárhogyan is ítélik meg.
• Washington DC – A bérbeadó nem alkalmazhat önsegélyező kilakoltatásokat. A bíróságok mind a tényleges, mind a büntető kártérítést megítélik.
• Virginia – Az önsegélyező kilakoltatások nem csak illegálisak; a bérbeadók a bérlőnek tényleges kártérítést, bírósági költségeket és ügyvédi díjakat fizethetnek. Ezenkívül a törvények lehetővé teszik, hogy a bérlő a lakásban maradjon.

Következtetés

A bérlők és a törvények tisztelettel való kezelésével a bérlők cseréjére vonatkozó alternatív stratégiák alkalmazása nem kell, hogy kimerítő folyamat legyen. Ha egy bérlővel a végét járja, fontolja meg a fent vázolt tippeket, mielőtt megkezdené a kilakoltatási folyamatot. Próbálkozott már más módszerekkel a kilakoltatás elkerülésére, de bérlője még mindig nem akar kiköltözni? Nos, a bírósági kilakoltatás lehet az utolsó megoldás. Ha már a gondolat is túlterheli Önt, fontolja meg egy tapasztalt csapat, például a Bay Property Management Group felbérlését. Nagy tapasztalattal rendelkező munkatársaink képesek kezelni a bejelentési és kilakoltatási folyamatot, miközben a karbantartási problémák kezelésén és az ingatlan újraértékesítésén is dolgoznak, hogy képzett új bérlőt találjanak. Irodáink Washington DC-ben, Baltimore-ban, Philadelphiában vannak, 24/7 támogatást nyújtva az ingatlankezelési szolgáltatásokhoz. További információért forduljon hozzánk még ma!