Esther Fung
2017. június 12., 8:00
A teljes cikk itt olvasható>>>
Amikor a Starwood Capital Group LLC 2014-ben megvásárolta a Fairlane Town Centert, a befektetési cégnek sok munkája volt.
A Dearborn, Mich.., Mall mindössze 72%-ban volt bérbe adva, és az üres területek között volt egy kiterjedt egykori horgonyzó üzlet.
Egy véletlen hívás a Ford Motor Co. felé, hogy eladjon néhány plázahirdetést, sorsfordítónak bizonyult. Áprilisban a Ford a teljes mérnöki és beszerzési személyzetét átköltöztette az egykor a Lord & Taylor áruházlánc által lakott helyiségbe. A Ford most a bevásárlóközpont legnagyobb bérlője, 240 000 négyzetméteres területével.
“A kapcsolatunk jó szomszédokként kezdődött” – mondta Michael Powers, a Starwood bérbeadásért felelős vezető alelnöke. “Aztán megtudtuk, hogy irodaterületet keresnek. Ez egyfajta szerencsés véletlen volt.”
Mivel a kiskereskedők egyre gyorsuló ütemben zárnak be üzleteket, a bevásárlóközpontok bérbeadói, mint a Starwood Capital, egy kínzó kérdéssel szembesülnek:
A megoldásaik változatosak, de mindegyiknek van egy közös eleme: a kiskereskedelem csökkentése, vagy akár kiiktatása az egyenletből.
Néhány bérbeadó egyházakkal, profitorientált iskolákkal és véletlenszerű vállalkozásokkal tölti fel az üres helyeket, amíg kitalálják a hosszú távú tervet. Mások a vegyes használatú ingatlanokban látják a jövőt, a bevásárlóközpontokat éttermekkel, irodákkal és lakásokkal tarkított utcaképekké alakítják át. Néhányan pedig teljesen lebontják az ingatlanokat, és szórakoztató vagy ipari parkká alakítják őket.
A Ford 10 éves bérleti szerződése a Fairlane Town Centerben “1800-2000 alkalmazottat hozott az ingatlanunkba, embereket, akiknek van fizetésük” – mondta Powers úr. A Macy’s, a J.C. Penney és a Sears horgonyzóközpontja jelenleg 91%-ban ki van adva, mondta, és az élelmiszer-szolgáltatók napközben jobban teljesítenek, mint korábban, mivel a Ford dolgozói özönlenek be ebédelni.
A Fordnak tetszett a bevásárlóközpont közelsége a Dearbornban lévő fő létesítményéhez, amelyet a következő 10 évben átépítenek, és a tágas terek.
“Nem mozdítottunk el falakat, nem változtattunk meg semmit jelentős mértékben” – mondta Dave Dubensky, a Ford Land, a vállalat ingatlanrészlegének elnöke és vezérigazgatója.
A nyolcvanas és kilencvenes évek építkezései miatt az Egyesült Államokban túlzsúfoltak a bevásárlóközpontok. Az online értékesítés növekedése és a teljes árú áruk iránti csökkenő kereslet arra készteti a kiskereskedőket, hogy csökkentsék üzletflottájukat, és erőforrásaikat az e-kereskedelmi platformokra irányítsák át.
A Credit Suisse szerint a kiskereskedők összesen 2880 üzlet bezárását jelentették be idén januártól április 6-ig, több mint kétszer annyit, mint egy évvel korábban ugyanebben az időszakban. Az egész évre vonatkozóan a befektetési bank több mint 8600 üzlet bezárására számít. Elemzők azt jósolják, hogy az Egyesült Államokban található mintegy 1100 bevásárlóközpontból körülbelül 400 fog bezárni az elkövetkező években.
Néhány bevásárlóközpont-tulajdonos megpróbálja feldobni az élményt, több éttermi és szórakoztató bérlőt hozva, és elkerülve a középszerű élelmiszerüzletek, divatáruházak és áruházak hagyományos keverékét.
“A kísérletező kedv megvan” – mondta Matthew Billerbeck, a CallisonRTKL tervező és építészeti cég Seattle-i vezető alelnöke. “Az iparág önelégült és sablonossá vált.”
Az egyik stratégia a zárt bevásárlóközpontok átalakítása szabadtéri ingatlanokká, amelyeket a bérbeadók “életmódközpontoknak” neveznek, lakásokkal, színházakkal, élelmiszerboltokkal, orvosi rendelőkkel és egyéb kényelmi szolgáltatásokkal – és sokkal kevesebb kiskereskedelemmel.
Az Arlingtonban, Va.., a Forest City Realty Trust bérbeadó úgy alakítja át a Ballston Common Mall bevásárlóközpontot, hogy a főbejáratot lebontja, hogy egy plazát hozzon létre, a tető kétharmadát eltávolítja, és több ablakot telepít, hogy szélesebb kilátás nyíljon a nyitott terekre. A clevelandi székhelyű ingatlanbefektetési társaság 406 lakást is épít a bevásárlóközponthoz kapcsolódóan.
“Kifordítjuk a bevásárlóközpontot” – mondta Will Voegele, a Forest City Realty Trust vezető alelnöke. “Nem akarunk egy olyan épületet, amely háttal áll az utcának.”
A cég a pláza harmadik szintjén lévő egykori Macy’s bútoráruházat alakítja át a lakók találkozóhelyévé, szabadtéri teraszokkal, ülőhelyekkel és tereprendezéssel. A bérlők összetétele több étkezési lehetőséget és az utcára néző kiskereskedelmet tartalmaz majd.
A New York-i Staten Island Mall bevásárlóközpontban a GGP Inc. ingatlanbefektetési társaság 235 000 négyzetlábnyi területtel bővíti a várhatóan jövő ősszel befejeződő bővítést. A terület 54%-át szórakoztató szolgáltatók, például az AMC mozik és a Dave & Buster’sw foglalják el, míg az élelmiszeripari bérlők, köztük a Shake Shack 20%-át. A ruházati bérlők, mint például a Zara, csak 17%-ot tesznek majd ki.
A fennmaradó területet lakberendezési és testápolási üzletek, valamint egyéb vállalkozások, mint például az Apple Bank foglalják majd el. A Lidl diszkont szupermarket-üzemeltető hamarosan megnyílik ott.
A GGP több mint 130 bevásárlóközpontból álló tulajdonában a bruttó bérbeadható terület alapján a portfólió felét a ruházati cikkek foglalják el. Az élelmiszer 6%-ról 13%-ra emelkedett, és az előrejelzések szerint 2025-re 20%-ra emelkedik, mondta Sandeep Mathrani, a GGP vezérigazgatója egy nemrégiben tartott eredménybeszámolóban. A ruházati cikkek az őszig további 10%-kal csökkennek, és 40% körül stabilizálódnak, mondta.
Néha a fejlesztők arra a következtetésre jutnak, hogy egy haldokló bevásárlóközpontot csak úgy lehet megmenteni, ha a földdel teszik egyenlővé és újrakezdik.
Az Ohio állambeli Columbus belvárosában lévő City Center bevásárlóközpont közösségi központ volt, ahol az 1990-es években olyan popegyüttesek léptek fel, mint a Hanson.
De az 1. sz.25 millió négyzetméteres bevásárlóközpont kezdett hanyatlani, ahogy az olyan bevásárlóközpontok, mint a Mall at Tuttle Crossing, az Easton Town Center és a Polaris Fashion Place által támasztott verseny erősödött.
A City Center horgonyzó áruházai, a Lazarus, a Kaufmann’s és a Jacobson’s a 2000-es években bezártak, és az üresedési ráta 75%-ra ugrott.
A város 2007-ben beperelte a bevásárlóközpont tulajdonosait, és megpróbálta kilakoltatni őket, azzal vádolva őket, hogy elhanyagolták az ingatlant. A város még abban az évben megvásárolta az ingatlant az újjáépítés reményében, de 2009-ben bezárta.
“Tíz különböző újjáépítési tervet néztünk meg” – mondta Guy Worley, a Columbus Downtown Development Corp. vezérigazgatója és elnöke, egy nonprofit fejlesztési cég. “Bevásárlóközpontnak épült, és semmi másnak.”
A város ezért két év alatt “sebészi úton lebontotta” az ingatlant, hogy megőrizze a földalatti parkolóházat, amelyet a belvárosi dolgozók még mindig használtak. 2011-ben a Columbus Downtown megnyitotta a helyén a Columbus Commons nevű parkot, amely előadótérrel, két kávézóval, körhintával és bocciapályával rendelkezik.
A park ösztönözte a fejlesztéseket a kerülete körül, főként irodákat és lakóházakat, és évente több mint 200 rendezvénynek ad otthont. A zászlóshajó Lazarus áruház, amely a bevásárlóközponthoz kapcsolódott, most irodaházként működik.
A New York-i parkok és a nagy utcai kiskereskedelem példájából merítve némi inspirációt, Worley úr elmondta, hogy a Columbus Downtown éttermeket és művészeti galériákat szeretne a parktól egy tömbnyire lévő utcák mentén kialakítani, és inkább megtartja a parkra néző épületeket lakóépületeknek.
Míg a Columbus Commons környékén nem voltak tisztán kiskereskedelmi ingatlanprojektek, néhány olyan kiskereskedelmi üzlet érkezik a fedélzetre, amelyek “inkább organikusak, nem nemzeti kiskereskedők” – tette hozzá.
“A kiskereskedelem visszatér” – mondta – “de a lakóépületeket követi.”