San Francisco Business Times

By Blanca Torres | április 12, 2009

Bay Area megfizethető lakások fejlesztése

“Ez egy igazi zűrzavar” – mondja Murtagh az EAH Housing-tól. “Mindannyian a vizet tapossuk.”

Hónapokon keresztül a megfizethető lakások fejlesztői fenntartották az építkezéseket, miközben a piaci áras fejlesztők lemondtak a projektekről vagy csődbe mentek. Ez hamarosan megváltozik, mivel a megfizethető lakások fejlesztőinek oázisa kiszárad.

A megfizethető lakások fejlesztésének finanszírozása több forrásból merít pénzt, például az állami finanszírozásból, amely kiszárad, és a vállalkozásoknak nyújtott adóhitelekből, amelyeknek már nincs rájuk szükségük.

“Ez az év a recesszió nélkül is szörnyű lett volna” – mondta Mary Murtagh, a San Rafael-i székhelyű EAH Housing elnöke. “Ez egy igazi zűrzavar. Itt van ez a rengeteg lehetőség a projektek megvalósítására … és mi nem tudunk semmit sem csinálni. Mindannyian a vizet tapossuk.”

Az EAH-nak 12 projektje van fejlesztés alatt, amelyek fele a finanszírozási bizonytalanságba kerülhet.

A legtöbb megfizethető árú fejlesztés, amely már elkezdte az építkezést, már rendelkezik finanszírozással, de a fejlesztők most attól tartanak, hogy a finanszírozás hiánya késleltetni fogja vagy megöli azokat a projekteket, amelyek idén már készen álltak az építkezés megkezdésére. További aggodalomra ad okot, hogy a fejlesztők nem kapják meg időben a lekötött forrásokat a befejezett projektek építési hiteleinek visszafizetéséhez.

Ann Gressani, az Észak-kaliforniai Nonprofit Lakásszövetség politikai és kommunikációs igazgatója elmondta, hogy csoportja legalább 20 olyan Bay Area-i fejlesztésről tud, amelyek a fejlesztési folyamat különböző pontjain megrekedtek.

A megfizethető lakások fejlesztői az elmúlt években fellendülésnek indultak, miután a kaliforniaiak elfogadták a 46. és 1C. állami javaslatokat, amelyek együttesen 4,95 milliárd dollárt biztosítottak a megfizethető lakhatási programok finanszírozására. Ezeknek az intézkedéseknek még van néhány évük, de rövid távon a költségvetési válság miatt az állam 1,8 milliárd dollárnyi forrást fagyasztott be, amelyet 800 megfizethető lakhatási projektre kötött le államszerte. Ezek közül több mint 100 az öböl menti öt megyében található.

Jennifer Sweeney, a kaliforniai lakásügyi és közösségfejlesztési minisztérium szóvivője elmondta, hogy most, hogy a költségvetést elfogadták, az állam arra számít, hogy felszabadítja ezeket a forrásokat, de még nem határozta meg, hogy mikor.

Egy másik finanszírozási forrás a helyi újjáépítési ügynökségek támogatásai, de ez a finanszírozási forrás sok városban csökkenni kezdett.

Bankoktól származó hullámzás

A fejlesztők jelentős bevételre tesznek szert az adójóváírások eladásából a vállalatoknak, amelyek ezeket a nyereségük ellentételezésére használják fel. Sok vásárló bank volt, amelyeknek most nincs nyereségük, amit beszámíthatnának. Ugyanakkor a bankok visszafogják az építési hiteleket.

“A bankokra az üzleti tevékenységük más területeiről is nyomás nehezedik” – mondta Jim Francis, az Union Bank of California közösségi fejlesztési finanszírozásért felelős vezető alelnöke. “A legtöbb nagyobb bank számára nagyon nehéz volt új hiteleket nyújtani a kereskedelmi ingatlanok területén, még egy olyan területen is, mint a megfizethető lakhatás, amely eddig átvészelte a vihart.”

Az Union Bank 1 milliárd dollárt birtokol megfizethető lakhatási befektetésekben, és az elmúlt 15 évben 2 milliárd dollárnyi finanszírozást nyújtott ilyen típusú projektekhez. Ez egyike azon kevés kereskedelmi bankoknak, amelyek még mindig hiteleznek.”

“(Az Union Bank) nagyon erős tőkepozícióban van, és úgy gondoljuk, hogy (a megfizethető lakások fejlesztése) nagyon jó hely a tőkekihelyezésre” – mondta. “A hozamaink jók és kiszámíthatóak voltak.”

“Kettős csapás”

A pénzügyi gondok már most is hátráltatják a folyamatban lévő projekteket, amelyek egyébként készen állnak, mondta Carol Galante, a San Francisco-i Bridge Housing elnök-vezérigazgatója, aki hamarosan távozik, hogy helyettes helyettes államtitkár legyen az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériumában.

“Ez mindig egy zsonglőrködés a különböző finanszírozási forrásokkal és a réteges torta összeállításával” – mondta Galante. “Ez a kettős csapás, az alapok állami befagyasztása és az adótőke piaci zavarai, két nagy földrengés egy olyan rendszernek, amely már így is a kreativitásra támaszkodik.”

A Bridge kilenc projektet épít, többek között Oaklandben, Colmában, Palo Altóban és Dél-San Franciscóban. Az egyik Oaklandben, a 80 lakásos St. Joseph’s történelmi rehabilitáció idősek otthonai számára, május 1-jén kellett volna elkezdeni az építkezést, de most legalább három hónapig várakozik.

“A bank habozik, hogy lezárja (a hitelt) és elkezdje az építkezést” – mondta Galante.

A berkeley-i székhelyű Resources for Community Development négy fejlesztés építése van folyamatban Oaklandben, Pittsburgben, Berkeleyben és Alamedában, de az ötödik projektet Berkeleyben lefékezte, amíg az állami források rendelkezésre nem állnak.

Dan Sawiflak, a cég ügyvezető igazgatója elmondta, hogy sok fejlesztő arra vár, hogy az ösztönző csomagból és más szövetségi finanszírozási forrásokból pénzhez jusson.

“Feltételezzük, hogy a dolgok tovább tartanak – a rendszer változik” – mondta Sawiflak. “Ez egyfajta tánc aközött, hogy előremozdítjuk a dolgokat, és megvárjuk, amíg a programok valóban beindulnak.”

Az irónia az, hogy az építési költségek csökkenésével, a telekárak esésével és a megfizethető lakások iránti kereslet ugrásszerű növekedésével sok megfizethető lakások fejlesztője alig várja, hogy új projekteket indítson.

“A tragédia az, hogy ez a legjobb időszak a megfizethető lakások építésére, amit húsz éve láttam” – mondta Murtagh.