Le financement est un aspect hautement critique de l’investissement immobilier. En fait, la rentabilité de votre investissement immobilier dépend grandement de votre capacité à obtenir des conditions de prêt favorables. Il va sans dire que pour obtenir un bon financement, il faut bien maîtriser plusieurs paramètres et concepts, dont le plus important est le ratio prêt/valeur. Qu’est-ce que le ratio prêt/valeur dans l’immobilier ? Comment calculer le ratio prêt/valeur ? Et qu’est-ce qu’un bon ratio prêt/valeur ? Cet article va approfondir ces questions et aborder tous les aspects du LTV dans l’immobilier.

Définition du ratio prêt/valeur dans l’immobilier

Le ratio prêt/valeur est un outil d’évaluation qui évalue le risque de prêt. Les prêteurs hypothécaires l’utilisent lors du traitement des prêts immobiliers d’investissement. Naturellement, un ratio prêt/valeur élevé dans l’immobilier signifie un risque plus élevé du point de vue du prêteur. Par conséquent, ces prêts d’investissement seront plus coûteux pour l’emprunteur et pourraient même nécessiter une assurance hypothécaire. Voici les principales implications du LTV dans l’immobilier :

• Le ratio prêt/valeur peut être le facteur déterminant entre l’approbation ou non d’un prêt hypothécaire.
• Le LTV dans l’immobilier détermine le montant de la mise de fonds que vous devez verser pour l’immeuble à revenus.
• Un ratio prêt/valeur faible vous donne accès aux taux hypothécaires les plus bas pour les immeubles de placement que le prêteur offre.

Les facteurs qui ont un impact sur le LTV dans l’immobilier

Comme c’est le cas pour chaque métrique immobilière, le ratio prêt/valeur est impacté par plusieurs variables. Regardons de plus près les deux plus conséquentes.

1- L’acompte sur la propriété d’investissement

Le facteur le plus significatif qui peut affecter votre ratio prêt/valeur est le montant de l’acompte que vous êtes prêt à payer. Plus ce montant est élevé, plus votre ratio prêt/valeur sera faible. L’impact d’une mise de fonds importante ne peut pas être surestimé puisqu’elle conduit invariablement à une approbation rapide du prêt et à des taux d’intérêt bas. En outre, vous n’aurez pas à acheter une assurance hypothécaire privée (PMI).

Relié : Comment économiser de l’argent pour un acompte pour une propriété d’investissement

2- La valeur estimée de la maison

L’évaluation de la maison fait partie intégrante de la détermination du ratio prêt/valeur. Il s’agit essentiellement d’un processus qui vise à vérifier dans quelle mesure le prix du contrat reflète la valeur du marché. L’évaluation de la valeur d’un immeuble de placement implique une analyse comparative ainsi qu’un examen d’un large éventail de conditions du marché immobilier. Dans certains cas, l’évaluateur immobilier peut même recommander certaines réparations avant de procéder au prêt.

Relié : Ce que vous devez savoir sur l’évaluation de la maison

Calcul du prêt à la valeur dans l’immobilier

La formule du prêt à la valeur est assez simple. En effet, elle n’emploie que deux variables : le montant de l’hypothèque (MA) et la valeur estimée de la maison (APV).

Ratio prêt/valeur = MA/APV.

Le résultat est exprimé en pourcentage et plus il est bas, plus les conditions des prêts d’investissement immobilier seront favorables.

Le calcul du ratio prêt/valeur est utilisé dans un large éventail d’investissements immobiliers. Qu’il s’agisse de l’achat d’une propriété locative ou du refinancement d’une hypothèque existante, le prêteur imposera toujours des conditions plus strictes à tout investissement dont le ratio prêt/valeur est élevé.

Maintenant que vous êtes familier avec le concept de LTV dans l’immobilier, plongeons dans ce qui constitue un bon ratio prêt/valeur.

Qu’est-ce qu’un bon LTV ?

La règle générale pour le ratio prêt/valeur est que plus il est bas, mieux c’est. Cependant, le ratio idéal dépend du type de prêt que vous demandez. Voici les exigences minimales de LTV pour chaque type de prêt.

1- Prêts conventionnels

Ce sont les types de prêts les plus courants pour l’investissement immobilier. Pour la plupart des prêteurs hypothécaires, le ratio prêt/valeur idéal est de 80 %. Cela est dû au fait que la plupart des prêts conventionnels exigent une mise de fonds d’environ 20%.

2- Prêts FHA

Les prêts FHA sont des prêts hypothécaires qui sont soutenus par l’autorité fédérale du logement. Par rapport aux prêts conventionnels, ces prêts hypothécaires assurés par le gouvernement donnent aux investisseurs immobiliers une plus grande marge de manœuvre. Par exemple, vous pouvez obtenir l’approbation d’un prêt avec un ratio prêt/valeur aussi élevé que 96,5 %. Cependant, cela nécessite que vous ayez un score de crédit d’au moins 580.

Relié : Pouvez-vous utiliser le prêt FHA pour le financement de biens d’investissement ?

3- Les prêts VA

Les prêts VA sont des prêts hypothécaires spéciaux qui sont exclusivement disponibles pour les militaires, les militaires retraités et certains conjoints militaires survivants. Comme ces prêts ne nécessitent pas d’acompte, vous pouvez vous qualifier avec un LTV de 100 %. Cela dit, vous devez quand même répondre à plusieurs critères qui concernent le revenu et le statut militaire.

4- Refinancement hypothécaire

Les exigences de LTV pour le refinancement varient selon l’entité de prêt avec laquelle l’investisseur immobilier travaille. Par exemple, le refinancement d’un prêt hypothécaire par le biais de la FHA ne s’accompagne d’aucune limite de LTV. D’autre part, passer par le Home Affordable Refinance Program (HARP) signifie que vous serez soumis au même minimum de 80 % que les prêts conventionnels exigent.

Autres variables à garder à l’esprit lors de la demande de prêt

Bien que très important, le ratio prêt/valeur n’est pas la seule variable qui entre en jeu lors de l’obtention d’un prêt hypothécaire. Vous devez tout de même vous assurer que vos autres aspects financiers sont en ordre. Certains des facteurs que les prêteurs examineront lors du traitement de votre demande de prêt comprennent le revenu, le pointage de crédit, les antécédents professionnels et le ratio dette-revenu.

The Bottom Line

Etant donné son utilisation comme principal outil d’évaluation des risques par les fournisseurs de prêts hypothécaires, un faible ratio prêt-valeur devrait être l’objectif de tout investisseur immobilier. Commencez à épargner pour un acompte et mettez de l’ordre dans vos finances afin de répondre aux critères de votre prêteur et d’obtenir les meilleures conditions de prêt possibles.

En attendant, vous pouvez utiliser le Property Finder de Mashvisor pour trouver certaines des propriétés d’investissement les plus rentables à vendre ! Cliquez ici pour en savoir plus sur ce produit.

Pour commencer à rechercher et à analyser les meilleures propriétés d’investissement dans la ville et le quartier de votre choix, cliquez ici.