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Pour expulser un locataire qui a violé les termes du bail, comme continuer à vivre dans les locaux sans payer de loyer, le propriétaire est tenu de suivre une procédure légale précise. Les spécificités varient d’un état à l’autre, mais généralement toutes les lois exigent :

• un motif légal d’expulsion
• un avis au locataire
• un procès devant un juge
• un ordre d’expulsion
• l’expulsion du locataire

un avis d’évacuation

Typiquement, les lois exigent un préavis écrit de 3 à 10 jours pour informer le locataire que le propriétaire cherche à l’expulser. L’avis peut être appelé « avis de quitter le logement », « avis de démissionner » ou un autre terme. Certaines lois permettent au propriétaire d’aviser lui-même le locataire ; d’autres exigent que le personnel des forces de l’ordre, habituellement un adjoint du shérif, « signifie » l’avis au locataire.

Si un adjoint doit signifier l’avis de départ, le greffier du tribunal prépare généralement l’avis moyennant des frais. Le greffier envoie ensuite l’avis au bureau du shérif pour la signification. Le shérif peut soit remettre l’avis au locataire en personne, soit l’afficher sur la porte du logement locatif.

Une fois l’avis signifié, le locataire dispose d’un court délai pour payer le loyer en souffrance (si c’est le problème) ou pour quitter les lieux. Par exemple, si un locataire se voit signifier un avis de vacance de 5 jours un lundi matin, il doit payer le loyer échu ou quitter les lieux avant le samedi matin.

TIP : Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans le temps dont dispose le locataire pour payer ou quitter les lieux avant la date limite. Dans l’exemple ci-dessus, le locataire doit quitter les lieux un samedi. Bien que le samedi fasse partie du week-end, il compte quand même comme un jour dans le délai de préavis. Le locataire n’a pas le droit de sauter le samedi et le dimanche et d’attendre le lundi pour payer ou quitter les lieux.

TIP : Le bureau du shérif ne signifie pas les avis et autres documents juridiques pendant les fins de semaine ou les jours fériés. Si vous êtes propriétaire, gardez à l’esprit qu’il peut y avoir un délai avant que votre locataire reçoive l’avis de départ pendant les périodes de vacances.

Mon propriétaire m’a donné un avis de départ de 24 heures et j’ai immédiatement payé le loyer en souffrance. Puis-je quand même être expulsé de mon appartement ?

Non. Vous avez fait exactement ce que le propriétaire voulait accomplir en vous donnant l’avis – vous avez payé le loyer. Le propriétaire n’a aucune base pour une expulsion. Tant que vous continuez à payer le loyer et à respecter les autres dispositions du contrat de location, vous pouvez rester dans votre appartement jusqu’à la fin du bail.

Le propriétaire a donné à ma fille adolescente un avis de départ. Est-ce valide ?

Oui, dans certains cas. Les lois permettent de donner le préavis de départ à d’autres résidents de l’appartement s’ils ont un certain âge. Vous devez vérifier la loi de votre état concernant les avis d’expulsion. Au Texas, par exemple, si votre fille avait moins de 16 ans, le préavis de départ du propriétaire ne vous a pas été donné correctement.

La loi de mon état donne aux locataires 3 jours pour quitter les lieux mais mon propriétaire m’a donné un préavis de départ de 24 heures. Est-ce légal ?

Dans certaines juridictions, si votre bail prévoit spécifiquement seulement un préavis de 24 heures, alors la loi de l’État ne s’applique pas. En vertu du bail, le propriétaire agit légalement et vous avez 24 heures pour quitter les lieux ou pour remédier au problème qui a motivé le préavis.

J’ai donné à ma locataire un préavis de départ mais elle n’a pas quitté l’appartement. Puis-je changer les serrures et déplacer ses meubles et autres biens à l’extérieur ?

Non. Vous devez déposer un procès d’expulsion et obtenir une ordonnance du tribunal exigeant le départ du locataire.

TIP : Si votre bail vous donne un privilège de propriétaire, vous n’avez pas besoin d’aller au tribunal pour déplacer les biens du locataire.

J’ai reçu un avis d’évacuation. Dois-je déménager avant la date limite ?

Non. Votre propriétaire doit obtenir une ordonnance du tribunal. Tant qu’il n’a pas l’ordonnance, il ne peut pas vous retirer de force de l’appartement ni de vos biens (à moins qu’il n’ait un privilège de propriétaire).

Dépôt d’une poursuite

Une fois que le propriétaire a donné au locataire un avis de départ, ou que l’avis a été signifié, et que la date limite est passée sans que le locataire ne paie le loyer en souffrance ou ne quitte les lieux, le propriétaire déposera une poursuite pour expulser le locataire. Ce procès peut être appelé « procès d’expulsion », « procès d’entrée et de détention forcées (FED) » ou « procès de dépossession ». Dans de telles poursuites, le propriétaire demande une ordonnance judiciaire lui permettant d’expulser le locataire, les occupants et tout bien leur appartenant qui se trouve sur les lieux

Une fois que la poursuite est déposée, le locataire doit en être informé. Cela se fait en lui signifiant une copie. Le locataire a le droit de répondre ou de  » répondre  » à la poursuite du propriétaire. Le délai de réponse (appelé « date de réponse ») commence à courir dès que le locataire reçoit la signification. Généralement, le délai de réponse est court – environ 10 jours.

Délai de réponse du locataire

La réponse du locataire doit être écrite et déposée dans les délais, sinon il perd automatiquement l’affaire. Une fois que le locataire a déposé sa réponse, le tribunal fixe une date de procès pour l’affaire d’expulsion. Le locataire doit être informé de l’heure et de la date du procès par le tribunal. Il a le droit de comparaître devant le tribunal lors du procès et de montrer les raisons pour lesquelles il ne devrait pas être expulsé.

TIP : Appelez le greffier du tribunal et demandez s’il existe des formulaires disponibles pour répondre à une poursuite d’expulsion.

TIP : La date de réponse du locataire (la date limite pour répondre à la poursuite) peut également être la date à laquelle le juge prévoit d’entendre l’affaire. Si on vous a signifié un procès d’expulsion ou d’entrée et de détention forcées, appelez le greffier du tribunal et demandez si le juge entendra l’affaire à la date de réponse. Si la réponse est « non », vous devez seulement vous préoccuper de faire parvenir une réponse écrite au tribunal avant la date de réponse. Si le juge entend l’affaire, vous devez être prêt à vous défendre contre l’affirmation du propriétaire selon laquelle il a le droit de vous expulser.

La réponse doit inclure une déclaration selon laquelle le locataire « nie toutes les revendications énoncées dans la poursuite ». En outre, une demande reconventionnelle contre le propriétaire peut être incluse. Une demande reconventionnelle est une allégation selon laquelle le propriétaire doit une somme d’argent au locataire. Généralement, la demande reconventionnelle du locataire concerne les frais de réparation que le propriétaire a refusé de couvrir. Par exemple, si la chasse d’eau n’a pas fonctionné et que le locataire a été obligé d’appeler un plombier, le locataire peut présenter une demande reconventionnelle pour le coût du plombier.

TIP : Vous ne gagnerez sur vos demandes reconventionnelles pour les coûts de réparation que si le propriétaire savait qu’il devait faire les réparations et a refusé. Lors d’un procès, vous devez avoir la preuve d’un avis au propriétaire sous la forme d’une demande écrite ou d’un témoin qui peut attester que le propriétaire était au courant du problème.

On m’a signifié une poursuite pour expulsion. Est-il trop tard pour régler avec le propriétaire ?

Non. Vous pouvez régler à tout moment avant que la juge ne rende sa décision finale, même pendant le procès lui-même.

TIP : Si vous et le propriétaire avez conclu un accord avant que la réponse ne soit due, vous pouvez procéder au dépôt d’une réponse niant les revendications de la poursuite. Après avoir nié les réclamations, incluez une description de l’accord. Par exemple, « Le propriétaire et moi avons convenu de régler cette affaire et un procès n’est pas nécessaire ». Demandez ensuite au tribunal de rejeter l’affaire.

Si mon propriétaire et moi avons réglé la poursuite pour expulsion, ai-je besoin d’un accord de règlement écrit ?

Oui, sinon vous n’avez aucune preuve de votre accord avec le propriétaire. De plus, si le tribunal n’a pas rejeté la poursuite, le locateur peut demander une date de procès à tout moment.