San Francisco Business Times

Par Blanca Torres | 12 avril 2009

Les logements abordables de la région de la baie sont critiqués

« C’est un vrai gâchis », dit Murtagh de EAH Housing. « Nous faisons tous du sur-place. »

Pendant des mois, les promoteurs de logements abordables ont fait tourner les chantiers pendant que les promoteurs du marché abandonnaient des projets ou faisaient faillite. Cela est sur le point de changer alors que l’oasis des promoteurs de logements abordables s’assèche.

Le financement des développements abordables tire de l’argent de plusieurs sources telles que le financement de l’État, qui se tarit, et les ventes de crédits d’impôt aux entreprises, qui n’en ont plus besoin.

« Cela allait être une année terrible même sans la récession », a déclaré Mary Murtagh, présidente de EAH Housing, basée à San Rafael. « C’est un véritable gâchis. Il y a toutes ces possibilités de réaliser des projets … et nous ne pouvons rien faire. Nous faisons tous du surplace. »

EAH a 12 projets dans son pipeline de développement, dont la moitié pourrait se retrouver dans les limbes du financement.

La plupart des développements abordables qui ont commencé la construction ont un financement en place, mais les promoteurs craignent maintenant que le manque de financement retarde ou tue les projets qui étaient prêts à commencer la construction cette année. Une autre préoccupation est que les promoteurs ne recevront pas les fonds engagés à temps pour rembourser les prêts de construction pour les projets terminés.

Ann Gressani, directrice des politiques et des communications pour la Non-Profit Housing Association of Northern California, a déclaré que son groupe connaît au moins 20 développements de la région de la baie qui ont été bloqués à divers points du processus de développement.

Les promoteurs de logements abordables ont connu un boom ces dernières années après que les Californiens ont adopté les propositions d’État 46 et 1C qui, ensemble, ont fourni 4,95 milliards de dollars pour financer des programmes de logements abordables. Ces mesures ont encore quelques années devant elles, mais à court terme, un resserrement budgétaire a conduit l’État à geler 1,8 milliard de dollars de fonds qu’il avait engagés pour 800 projets abordables dans l’État. Plus de 100 d’entre eux se trouvent dans cinq comtés de la région de la baie.

Jennifer Sweeney, une porte-parole du California Department of Housing and Community Development, a déclaré que maintenant que le budget a été adopté, l’État s’attend à libérer ces fonds, mais n’a pas déterminé quand.

Une autre source de financement est constituée par les subventions des agences locales de redéveloppement, mais cette source de financement a commencé à décliner dans de nombreuses villes.

Répercussion des banques

Les promoteurs apportent des revenus importants en vendant des crédits d’impôt à des entreprises qui les utilisent pour compenser leurs bénéfices. De nombreux acheteurs étaient des banques qui n’ont désormais plus de bénéfices à compenser. Dans le même temps, les banques réduisent leurs prêts à la construction.

« Les banques ont subi la pression d’autres parties de leur activité », a déclaré Jim Francis, vice-président senior du financement du développement communautaire pour l’Union Bank of California. « Il a été très difficile pour la plupart des grandes banques de faire de nouveaux prêts dans l’immobilier commercial, même dans un domaine comme le logement abordable qui a résisté à la tempête jusqu’à présent. »

L’Union Bank détient 1 milliard de dollars d’investissements dans le logement abordable et a fourni 2 milliards de dollars de financement pour ce type de projets au cours des 15 dernières années. C’est l’une des rares banques commerciales qui prêtent encore.

« (Union Bank) est dans une position de capital très solide et nous pensons que (le développement abordable) est un très bon endroit pour déployer du capital », a-t-il déclaré. « Nos rendements ont été bons et prévisibles. »

« Double coup dur »

Les malheurs financiers retardent déjà les projets en cours qui sont autrement prêts à être lancés, a déclaré Carol Galante, présidente et PDG de Bridge Housing, basée à San Francisco, qui partira bientôt pour devenir secrétaire adjointe adjointe au ministère américain du Logement et du Développement urbain.

« C’est toujours un jonglage avec la variété des sources de financement et la mise en place du gâteau à couches », a déclaré Galante. « Ce double coup dur du gel des fonds par l’État et de la dislocation de l’équité fiscale sur le marché, ce sont deux gros tremblements de terre pour un système qui repose déjà sur la créativité. »

Bridge a neuf projets en cours de construction, notamment des sites à Oakland, Colma, Palo Alto et South San Francisco. L’un d’eux à Oakland, la réhabilitation historique de 80 unités de St. Joseph pour les maisons de retraite, était censé commencer la construction le 1er mai, mais est maintenant en attente pour au moins trois mois.

« La banque hésite à conclure (le prêt) et à commencer la construction », a déclaré Galante.

La société Resources for Community Development, basée à Berkeley, est au milieu de la construction de quatre développements à Oakland, Pittsburg, Berkeley et Alameda, mais a mis un frein à un cinquième projet à Berkeley jusqu’à ce que les fonds de l’État soient disponibles.

Dan Sawiflak, le directeur exécutif de la firme, a déclaré que de nombreux promoteurs attendent qu’une partie de l’argent provienne du plan de relance et d’autres sources de financement fédéral.

« Nous supposons que les choses vont prendre plus de temps – le système change », a déclaré Sawiflak. « C’est une sorte de danse entre le fait de faire avancer les choses pour qu’elles soient prêtes à être mises en chantier et le fait d’attendre jusqu’à ce que les programmes se mettent vraiment en place. »

L’ironie est qu’avec les coûts de construction qui baissent, les prix des terrains qui chutent et la demande de logements abordables qui monte en flèche, de nombreux promoteurs de logements abordables sont impatients d’entreprendre de nouveaux projets.

« La tragédie est que c’est le meilleur moment pour construire des logements abordables que j’ai vu en vingt ans », a déclaré Murtagh.