La croissance des loyers à Chicago s’est moins bien comportée pendant la pandémie que dans d’autres villes passerelles similaires, selon la recherche de RED Capital.

Les investisseurs multifamiliaux préfèrent concentrer les capitaux sur les marchés primaires. Bien que les prix soient élevés et les taux de capitalisation faibles, les villes passerelles offrent aux acheteurs de capital-investissement et aux acheteurs institutionnels les locataires jeunes et aisés, la diversification économique, le creux profond des données de performance et la liquidité du marché immobilier que l’on ne trouve pas dans les villes plus petites. Les villes-portes offrent ces atouts… jusqu’à ce qu’elles ne le fassent plus.

La récession pandémique a bouleversé la façon habituelle de voir les choses. Au moins pour le moment, les locataires fuient les coûts élevés et les dangers perçus de la vie urbaine dense pour la sécurité relative et les plans d’étage plus grands que l’on trouve dans les banlieues et, dans certains cas, sur les marchés secondaires et tertiaires.

L’impact sur la performance immobilière est significatif. Dans les immeubles urbains modernes de moyenne et grande hauteur privilégiés par les grands investisseurs de portefeuille, l’occupation et les loyers sont en baisse sensible, réduisant le revenu net d’exploitation prévisionnel de 15 % ou plus dans de nombreux immeubles de Los Angeles, New York et San Francisco.

Déterminer la juste valeur des actifs est presque impossible dans ces circonstances. Les acheteurs peuvent encore être disposés à faire des offres à des prix générant des rendements initiaux profondément inférieurs à 4 pour cent, mais seulement contre des niveaux de NOI souscrits de manière conservatrice qui écartent une période prolongée de faiblesse des performances. Peu de propriétaires sont prêts à réaliser la baisse de valeur qui en résulte, et les ventes sont en baisse proportionnellement. Le volume du troisième trimestre a chuté de 70 % par rapport à l’année précédente à Los Angeles, de 75 % à New York et de 67 % à San Francisco. La participation des acheteurs institutionnels, des fonds d’investissement privés et des sociétés de placement immobilier a encore diminué, chutant de 80 % ou plus sur chaque marché. Voilà pour la liquidité du marché immobilier.

Cela soulève la question de savoir si les investisseurs peuvent trouver les attributs du marché primaire qu’ils recherchent avec moins de risque de NOI sur les marchés plus prévisibles du Midwest. Le statut de marché quasi primaire de Chicago en fait le cas test naturel pour cette proposition.

La croissance du NOI des actifs multifamiliaux de Chicago se situe historiquement en milieu de peloton parmi les zones métropolitaines. Le RED Research Group calcule (en utilisant les données trimestrielles Reis sur les loyers moyens, l’occupation et les dépenses) que le NOI des appartements de Chicago a augmenté à un rythme annuel composé de 2,2 % depuis 1999, soit le 34e plus rapide parmi les 50 marchés métropolitains les plus activement négociés du pays. En effet, la croissance de la deuxième ville a été plus rapide que celle d’un seul des principaux marchés – New York (1,7 %). La croissance annuelle du NOI dans les autres marchés primaires se situait entre 2,5 pour cent (Boston) et 4,1 pour cent (Seattle).

La plus grande stabilité des rendements (et donc la réduction du risque) a-t-elle compensé les investisseurs de Chicago pour une croissance plus lente du NOI ? La réponse est oui, mais seulement dans une certaine mesure. En ce qui concerne l’écart type des taux de croissance trimestrielle du NOI, que nous utilisons comme indicateur de la volatilité de la croissance du NOI, Chicago s’est classé au 14e rang des plus stables parmi le groupe de pairs de 50 métros, talonnant Boston, Washington D.C. et Seattle parmi les marchés primaires.

Les métriques à plus long terme ne suggèrent pas que Chicago représente un havre particulièrement sûr dans la tempête de la récession, mais qu’en est-il des performances récentes ? Pour tester cette théorie, nous avons examiné les changements de revenus de loyer brut du même magasin signalés de février à août 2020 par les immeubles urbains de moyenne et grande hauteur construits depuis 2010 sur les marchés primaires et à Chicago, en utilisant les données Yardi au niveau des propriétés.

L’analyse a confirmé que l’espace intercalaire de San Francisco et de New York est en difficulté. Les GRR mensuels moyens respectifs pondérés par unité ont chuté de 10,1 et 12,4 %, ce qui est considérablement pire que la baisse moyenne de 3,9 % enregistrée parmi les autres marchés primaires. Seattle a été l’exception positive dans le groupe, affichant une baisse comparable de seulement 1,6 pour cent.

Les données indiquent que Chicago ne s’est pas avéré un port particulièrement sûr dans ce cycle. Le GRR comparable a diminué de 6,2 pour cent parmi un groupe de 62 immeubles de moyenne et grande hauteur de Chicago (-7,6 pour cent dans le Loop), ce qui est pire que la moyenne du marché primaire de -5,6 pour cent et à peu près équivalent aux résultats d’East Bay et de San Diego.

Au contraire, la résilience des loyers et de l’occupation pendant la récession de 2020 est apparue dans certains endroits surprenants. Comme indiqué, Seattle a affiché la performance la plus durable à ce jour, indépendamment du fait qu’elle a été la première zone métropolitaine à ressentir l’impact de la pandémie et qu’elle n’a pas été étrangère à la vague de troubles sociaux de cette année. De même, les revenus immobiliers à Miami (-3,3 pour cent) et dans le comté d’Orange (-3,8 pour cent) ont relativement bien résisté, malgré la forte exposition de ces zones métropolitaines aux industries du voyage de loisirs et du divertissement durement touchées, dans lesquelles la transition vers un environnement de travail à domicile n’est pas pratique.

Le comportement des locataires dans cette récession jusqu’à présent suggère que pour prospérer dans l’environnement post-pandémie, les acheteurs orientés vers le rendement total peuvent être contraints d’élargir un peu leurs paramètres d’investissement pour inclure des actifs plus suburbains et du marché secondaire. L’âge et l’expérience de la pandémie amènent la puissante génération du millénaire à réévaluer ses priorités en matière de logement. Les investisseurs doivent peut-être modifier leurs préférences en matière d’actifs en conséquence.

– Daniel J. Hogan est le directeur général de la recherche d’ORIX Real Estate Capital. RED Mortgage Capital, une division d’ORIX Real Estate Capital LLC, est un partenaire de contenu de REBusinessOnline. Les opinions exprimées dans ce document sont celles de l’auteur et ne reflètent pas nécessairement les opinions de RED Capital Group ou des collègues de l’auteur chez RED. Pour une analyse plus approfondie de RED Capital Group, cliquez ici.

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