Esther Fung
12 juin 2017 8h00
Lire l’article complet ici>>
Lorsque Starwood Capital Group LLC a acheté Fairlane Town Center en 2014, la société d’investissement avait beaucoup de travail à faire.
Le centre commercial de Dearborn, Mich, n’était loué qu’à 72 %, et parmi les espaces vacants se trouvait un ancien magasin pilier tentaculaire.
Un appel fortuit à Ford Motor Co. pour vendre de la publicité dans le centre commercial s’est avéré changer la donne. En avril, Ford a déplacé l’ensemble de son personnel d’ingénierie et d’achat dans l’espace autrefois occupé par la chaîne de grands magasins Lord & Taylor. Ford est maintenant le plus grand locataire du centre commercial, avec 240 000 pieds carrés d’espace.
« Notre relation a commencé comme de bons voisins », a déclaré Michael Powers, vice-président senior de la location à Starwood. « Puis nous avons découvert qu’ils étaient sur le marché de l’espace de bureau. C’était un peu un heureux hasard. »
Alors que les détaillants ferment leurs magasins de briques et de mortier à un rythme accéléré, les propriétaires de centres commerciaux comme Starwood Capital sont confrontés à une question épineuse : Que faire de tout cet espace vide ?
Leurs solutions sont variées mais ont toutes un élément commun : réduire, voire éliminer, le commerce de détail de l’équation.
Certains propriétaires comblent les espaces vides avec des églises, des écoles à but lucratif et des entreprises aléatoires pendant qu’ils élaborent un plan à long terme. D’autres voient un avenir dans l’immobilier à usage mixte, convertissant les centres commerciaux en paysages de rue avec des restaurants, des bureaux et des logements. Et d’autres encore rasent complètement les propriétés et les transforment en parcs de divertissement ou en parcs industriels.
Le bail de 10 ans de Ford au Fairlane Town Center « a apporté 1 800 à 2 000 personnes employées à notre propriété, des personnes avec un chèque de paie », a déclaré M. Powers. Le centre commercial, qui est toujours ancré par Macy’s ,J.C. Penney et Sears, est actuellement loué à 91%, a-t-il dit, et ses opérateurs alimentaires font mieux dans la journée qu’avant, alors que les travailleurs de Ford s’entassent pour déjeuner.
Ford a aimé la proximité du centre commercial de son installation principale à Dearborn, qui est en cours de reconstruction au cours des 10 prochaines années, et ses grands espaces.
« Nous n’avons pas déplacé de murs, nous n’avons rien changé de manière significative », a déclaré Dave Dubensky, président et directeur général de Ford Land, la branche immobilière de la société.
Une frénésie de construction dans les années 1980 et 1990 a laissé les États-Unis sursaturés de centres commerciaux. La croissance des ventes en ligne et la baisse de la demande de produits à prix plein poussent les détaillants à réduire leur parc de magasins et à détourner des ressources vers les plateformes de commerce électronique.
Au total, les détaillants ont annoncé 2 880 fermetures de magasins de janvier au 6 avril de cette année, soit plus de deux fois plus que sur la même période l’année précédente, selon le Credit Suisse . Pour l’ensemble de l’année, la banque d’investissement prévoit la fermeture de plus de 8 600 magasins. Les analystes prévoient qu’environ 400 des quelque 1 100 centres commerciaux des États-Unis fermeront leurs portes dans les années à venir.
De nombreux propriétaires de centres commerciaux tentent d’animer l’expérience, en amenant plus de locataires de restauration et de divertissement et en évitant le mélange traditionnel d’aires de restauration moyennes, de détaillants de mode et de grands magasins.
« L’appétit pour l’expérimentation est là », a déclaré Matthew Billerbeck, un vice-président principal basé à Seattle de la société de conception et d’architecture CallisonRTKL. « Une stratégie consiste à convertir les centres commerciaux fermés en propriétés à ciel ouvert que les propriétaires appellent des « centres de style de vie », avec des appartements, des théâtres, des épiceries, des bureaux médicaux et d’autres commodités, et beaucoup moins de commerce de détail, le propriétaire Forest City Realty Trust réaménage le Ballston Common Mall en abattant l’entrée principale pour créer une place, en enlevant les deux tiers du toit et en installant plus de fenêtres pour créer des vues plus larges sur les espaces ouverts. Le fonds d’investissement immobilier basé à Cleveland construit également 406 appartements liés au centre commercial.
« Nous transformons le centre commercial à l’envers », a déclaré Will Voegele, vice-président senior de Forest City Realty Trust. « Nous ne voulons pas d’un bâtiment qui tourne le dos à la rue ».
L’entreprise convertit ce qui était autrefois le magasin de meubles Macy’s au troisième niveau du centre commercial en un espace de rassemblement pour les résidents, comprenant des patios extérieurs, des sièges et un aménagement paysager. Ses locataires proposeront davantage d’options de restauration et de commerces ayant pignon sur rue.
Au Staten Island Mall de New York, la société d’investissement immobilier de centres commerciaux GGP Inc. ajoute 235 000 pieds carrés d’espace dans le cadre d’une expansion qui devrait être achevée à l’automne prochain. Les opérateurs de divertissement, tels que les cinémas AMC et Dave & Buster’swill, occuperont 54 % de l’espace, tandis que les locataires du secteur alimentaire, dont Shake Shack, en occuperont 20 %. Les locataires de vêtements tels que Zara ne représenteront que 17%.
L’espace restant sera occupé par des magasins d’ameublement et de soins personnels ainsi que d’autres entreprises telles que Apple Bank. L’opérateur de supermarchés à bas prix Lidl y ouvrira bientôt.
Dans les participations de GGP, qui compte plus de 130 centres commerciaux, l’habillement occupe la moitié du portefeuille en termes de surface locative brute. L’alimentation est passée de 6% à 13% et devrait atteindre 20% d’ici 2025, a déclaré le directeur général de GGP, Sandeep Mathrani, lors d’une récente conférence téléphonique sur les résultats. Les vêtements baisseront encore d’environ 10 % d’ici l’automne et se stabiliseront autour de 40 %, a-t-il dit.
Parfois, les promoteurs concluent que la seule façon de sauver un centre commercial mourant est de le raser et de recommencer.
Le centre commercial City Center dans le centre-ville de Columbus, dans l’Ohio, était une pièce maîtresse de la communauté où des groupes pop tels que Hanson se produisaient dans les années 1990.
Mais le 1.25 millions de pieds carrés a commencé à se détériorer à mesure que la concurrence de centres commerciaux tels que le Mall at Tuttle Crossing, Easton Town Center et Polaris Fashion Place augmentait.
Les grands magasins piliers de City Center, Lazarus, Kaufmann’s et Jacobson’s, ont fermé dans les années 2000, et les taux d’inoccupation ont bondi à 75%.
En 2007, la ville a poursuivi les propriétaires du centre commercial et a cherché à les expulser, les accusant de négliger la propriété. La ville a acheté la propriété cette année-là dans l’espoir de la redévelopper, mais l’a fermée en 2009.
« Nous avons examiné 10 plans de redéveloppement différents », a déclaré Guy Worley, directeur général et président de Columbus Downtown Development Corp, une société de développement à but non lucratif. « Il a été construit pour être un centre commercial et rien d’autre. »
Alors la ville a « démoli chirurgicalement » la propriété sur une période de deux ans pour conserver la structure de stationnement souterrain, qui était toujours utilisée par les travailleurs du centre-ville. En 2011, Columbus Downtown a ouvert à sa place un parc appelé Columbus Commons, qui dispose d’une salle de spectacle, de deux cafés, d’un carrousel et de terrains de pétanque.
Le parc a stimulé le développement autour de son périmètre, principalement des bureaux et des résidences, et accueille plus de 200 événements par an. Le grand magasin phare Lazarus, qui avait été lié au centre commercial, est maintenant un immeuble de bureaux.
Prenant un peu d’inspiration des parcs et des commerces de rue de New York, M. Worley a déclaré que Columbus Downtown cherche à ajouter des restaurants et des galeries d’art le long des rues à un bloc du parc, préférant garder les bâtiments faisant face au parc pour un usage résidentiel.
Bien qu’il n’y ait pas eu de projets de propriétés purement commerciales autour de Columbus Commons, certains magasins de détail arrivent à bord qui sont « plus organiques, pas des détaillants nationaux », a-t-il ajouté.
« Le commerce de détail revient », a-t-il dit, « mais il suit le résidentiel ». »