Quels sont les droits d’un locataire lorsque la climatisation tombe en panne ?

Si la climatisation de votre appartement est en panne au milieu de l’été, vous voulez probablement qu’elle soit réparée hier ! Quelques nuits blanches et moites ne feront rien pour votre humeur lors des négociations avec la direction ; cependant, avant de perdre complètement votre sang-froid, assurez-vous de connaître vos droits. La climatisation est-elle une commodité ou une nécessité ? Pouvez-vous la réparer vous-même et déduire le coût de votre loyer ? Qui appelez-vous lorsque le propriétaire ne répond tout simplement pas ?

Le fait est que le droit des propriétaires/locataires en 2020 est complexe. Pour répondre à l’une des questions ci-dessus, vous devez patauger dans un territoire juridique compliqué. Les informations qui suivent donnent une compréhension de base des enjeux et vous orientent dans la bonne direction.

Quels sont vos droits en matière de chauffage et de climatisation ?

Même si les vagues de chaleur ne font pas la une des journaux de façon aussi spectaculaire que les tremblements de terre ou les ouragans, la chaleur extrême peut être un tueur dangereux. La National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA) a rapporté que 108 Américains sont morts de conditions liées à la chaleur en 2018, contre 94 en 2016 et 45 en 2015.

En 1995, les températures à Chicago ont grimpé si haut que l’on estime que 700 habitants de la ville sont morts pendant une semaine en juillet. Plus récemment, le Earth Policy Institute rapporte que plus de 52 000 Européens sont morts au cours de l’été 2003 dans « l’une des catastrophes liées au climat les plus meurtrières de l’histoire de l’Occident ».

Néanmoins, l’avocat des locataires Steven R. Kellman du Tenants Legal Center de San Diego déclare : « Une climatisation fonctionnelle est généralement considérée comme un agrément plutôt qu’une exigence de conditions de vie habitables. Si vous vivez dans une région qui connaît des températures assez élevées ou si vous avez une condition médicale nécessitant un climatiseur en état de marche, la loi pourrait considérer cela différemment. »

À Houston, où les étés sont extrêmement chauds et humides, Andy Teas, vice-président des affaires publiques de la Houston Apartment Association, une association commerciale représentant les propriétaires, les sociétés de gestion, les promoteurs et autres professionnels connexes du secteur du logement locatif, affirme que « pratiquement 100 % » des appartements sont équipés d’une climatisation centrale.

En outre, dit-il, « Une climatisation cassée est le problème d’entretien numéro un que nous voyons en été. »

Teas note également que l’évolution des directives fédérales en matière d’énergie rend la réparation de la climatisation plus difficile qu’auparavant. « Il ne suffit pas de remplacer une pièce ou d’injecter un peu de fréon », explique-t-il. Plus souvent de nos jours, les nouvelles pièces plus efficaces nécessitent de changer le compresseur ou d’effectuer d’autres changements majeurs pour mettre à niveau l’ensemble du système.

Teas dit qu’au Texas, la responsabilité d’un propriétaire est de « réparer ou de remédier » à toute condition qui « affecte matériellement la santé physique et la sécurité d’un locataire ordinaire. »

« Certains juges, » Teas conjecture, « décideront que la climatisation en août affecte définitivement la santé et la sécurité d’un résident. D’autres diront que les gens ont vécu sans climatisation pendant des décennies, alors faites avec. »

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Landlord/Tenant Law

La relation entre un propriétaire et un locataire est régie par l’État dans lequel vous vivez. Par conséquent, chaque état est légèrement – ou significativement – différent. Comme pour le divorce et les accidents de voiture, ne présumez pas que ce qui est vrai dans un État vaut dans un autre. Renseignez-vous.

Les départements de protection des consommateurs de nombreux gouvernements d’État offrent des informations conviviales sur le droit des propriétaires/locataires. Une recherche sur le droit des propriétaires et des locataires sur la page d’accueil d’un gouvernement d’État conduira généralement à des informations utiles. En outre, une recherche sur les droits des locataires + dans un moteur de recherche général tel que Google permettra également de trouver des ressources pertinentes. Enfin, le ministère américain du logement et du développement urbain dispose d’une liste intéressante de ressources par État.

En plus de la loi de l’État, les villes peuvent réglementer les pratiques de location par le biais d’une ordonnance municipale. Dans l’État du Wisconsin, par exemple, la pratique propriétaire-locataire est régie par plusieurs statuts administratifs différents. Le Wisconsin dans son ensemble ne compte pas une grande population de locataires, mais dans la ville de Madison, où la majorité des résidents sont des locataires (recensement américain, 2000), il existe un ensemble supplémentaire de codes qui renforcent les droits des locataires. À Madison, les propriétaires versent des intérêts sur un dépôt de garantie ; à Oshkosh, tout intérêt gagné reste avec le propriétaire.

Malgré les différences dans les détails, dans la plupart des États, les responsabilités d’un propriétaire relèvent de la « garantie d’habitabilité implicite. » L’habitabilité signifie généralement « des conditions adaptées à la vie », mais Bill Deegan, directeur exécutif de Renter Nation, déclare : « Il n’y a probablement pas de définition standard nationale de ce que cela signifie ».

Souvent, une résidence habitable est décrite comme comprenant de l’eau chaude, des toilettes à chasse d’eau, des toits et des murs qui ne fuient pas, du chauffage, des portes qui se verrouillent et un endroit pour jeter les ordures, entre autres choses. L’habitabilité est basée sur des conditions de vie sûres, hygiéniques et sécurisées ; elle ne signifie pas que le logement soit parfait ou esthétiquement plaisant. Et, comme l’a noté l’avocat Kellman ci-dessus, elle n’inclut pas la climatisation.

Un mot sur les baux

Un bail est un document écrit énonçant les conditions d’un contrat de location. Dans certains États, un bail écrit est requis par la loi, et dans d’autres, il est facultatif.

L’avocat Alberto M. Cardet exerce à Miami, en Floride, où la climatisation est un « gros problème ». Il affirme que « les relations entre propriétaires et locataires sont très décontractées jusqu’à ce que quelque chose se passe mal. Alors, cela devient une dispute de type « il dit, elle dit ». En conséquence, Cardet explique que dans de nombreux endroits, y compris en Floride, le droit des propriétaires/locataires « vit et meurt sur les questions de préavis », c’est-à-dire quand et comment avez-vous informé le propriétaire que la climatisation était en panne et combien de temps avez-vous attendu qu’il la répare ? Un bon bail énoncera les obligations du locataire et du propriétaire dans de tels cas.

Les organisations de locataires ou les groupes d’étudiants auront souvent des exemples de baux à examiner. En sachant à l’avance à quoi s’attendre dans un bail, il est plus facile de négocier. Au minimum, assurez-vous que le bail comporte les coordonnées complètes du propriétaire et/ou de la société de gestion. Un numéro de téléphone portable ne suffit pas. Assurez-vous d’avoir une adresse postale, ainsi qu’une adresse électronique, si possible. Demandez s’il y a un bureau qui répond aux appels 24 heures sur 24. Qui appelez-vous au milieu de la nuit ?

Cardet recommande deux choses supplémentaires qu’un locataire peut faire au début d’un contrat de location pour diminuer les chances d’un problème de réparation plus tard.

• Premièrement, le locataire peut demander que tous les principaux appareils, y compris la climatisation, soient inspectés par un professionnel de l’entretien. De cette façon, les deux parties auront une compréhension commune de l’état des appareils fournis. De plus, si un problème de fonctionnement ou un manque d’entretien est révélé par l’inspection, il peut être abordé à ce moment-là.
• Deuxièmement, Cardet suggère que le locataire puisse insister sur un contrat avec une société d’entretien pour les réparations. Il dit que même si une société d’entretien peut être plus coûteuse pour le propriétaire, c’est plus facile et plus rapide « puisqu’il y a une 3e partie impliquée, il n’y a pas de litige sur la façon dont le climatiseur s’est brisé, si c’était un défaut d’entretien du propriétaire ou un abus/mauvais usage par le locataire. »

L’avocat Kellman dit qu’il conseille aux gens qui signent un bail de « prendre du recul » et de penser à ce qui est le plus important dans une situation de vie. Cela sera différent pour chaque personne, dit-il. Ainsi, si vous savez que vous êtes sensible à la chaleur et que vous serez très désemparé sans climatisation, précisez dans le bail : « Le propriétaire maintiendra la climatisation en bon état de fonctionnement. »

« Si un propriétaire ne veut pas mettre par écrit quelque chose qui compte pour vous, suggère Kellman, c’est un drapeau rouge. Un bon propriétaire, dit-il, peut être plus important qu’une bonne propriété. »

A propos de la climatisation en particulier, Kellman dit : « Si le système de climatisation était là au début de la location, même sans bail, il est inclus tout comme si c’était un réfrigérateur ou une cuisinière. » Un bail, cependant, pourrait exclure le système de climatisation de l’entretien ou des réparations, de sorte qu’il pourrait tomber en panne pendant la location et le propriétaire pourrait ne pas avoir à le réparer. »

Dans la chaleur de la crise

Alors, que doit faire un locataire ?

Vous n’êtes certainement pas la première personne à avoir des problèmes avec le propriétaire, et vous n’êtes pas seul. La plupart des grandes villes ont une association de locataires, une organisation à but non lucratif qui fournit de l’aide aux locataires. La ville de New York, par exemple, en compte au moins trois : l’East Side Tenants Coalition, la West Side Tenants Association et le Metropolitan Council on Housing, qui couvre toute la ville.

Les groupes de locataires fournissent une variété de services, y compris des informations par le biais de publications et de programmes, en aidant les locataires à s’organiser au sein d’un immeuble, en fournissant des conseils juridiques gratuits ou à faible coût, et en défendant les droits des locataires par le biais d’un programme législatif.