Vakuutus on yksi rakennushankkeisiin liittyvien riskien hallintaan useimmiten käytetyistä välineistä. Rakennusurakoiden vakuutusvaatimuksia määritettäessä on tärkeää tunnistaa hankkeeseen liittyvät riskit ja varmistaa, että vakuutusehdot ja -rajat riittävät kattamaan mahdolliset tappiot. Tässä kaksiosaisessa artikkelissa käsitellään yleisimpiä vakuutustyyppejä ja vakuutuskirjojen poikkeuksia, joista on syytä olla tietoinen, sekä tekijöitä, jotka on otettava huomioon lentoyhtiötä valittaessa. Artikkelin ensimmäisessä osassa esitetään yhteenveto yleisimmistä vakuutustyypeistä ja tilanteista, joissa kutakin vakuutustyyppiä voidaan soveltaa parhaiten. Siinä tarkastellaan myös seikkoja, jotka rakennusalan ammattilaisten olisi otettava huomioon vakuutusyhtiötä valitessaan. Artikkelin toinen osa, joka julkaistaan lokakuussa, sisältää yhteenvedon vakuutussopimusten yleisimmistä poikkeustyypeistä ja siitä, mitä rakennusalan ammattilaisten tulisi tehdä täyttääkseen mahdolliset vakuutusturva-aukot.
Vakuutustyypit
1. Kaupallinen yleinen vastuuvakuutus
Yleisin vakuutustyyppi rakennusalalla on yleinen vastuuvakuutus, josta käytetään usein nimitystä Commercial General Liability (CGL) -vakuutus. CGL-vakuutus luo perustan vakuutusturvalle, ja sen jälkeen voidaan hankkia muita vakuutuksia vakuutusturvan koordinoimiseksi tietyn työn tai olosuhteiden mukaan. Tavallinen CGL-vakuutus kattaa ”henkilövahinkoihin” ja ”omaisuusvahinkoihin” liittyvän vastuun, jotka molemmat on yleensä määritelty vakuutuskirjassa. Useimpien vakuutuksenantajien käyttämässä vuoden 2013 Insurance Services Organization (”ISO”) CGL-vakuutuksessa ”henkilövahinko” määritellään seuraavasti: ”henkilövahinko, sairaus tai tauti, mukaan luettuna kuolemantapaus, joka aiheutuu jostakin näistä milloin tahansa”. ”Omaisuusvahinko” määritellään seuraavasti: ”a) aineelliselle omaisuudelle aiheutunut fyysinen vahinko, mukaan lukien kaikki siitä johtuvat omaisuuden käytön menetykset. Kaiken tällaisen käytön menetyksen katsotaan tapahtuneen sen aiheuttaneen fyysisen vahingon hetkellä; tai b) sellaisen aineellisen omaisuuden käytön menetys, joka ei ole fyysisesti vahingoittunut.”
On tärkeää huomata, että CGL-vakuutus ei kata virheellisen työn korjauskustannuksia, vaan ainoastaan kyseisestä virheellisestä työstä johtuvat vahingot. Korjauskysymyksiin liittyvät korvausvaatimukset määräytyvät yleensä sopimuksen perusteella, joten takuu- ja vahingonkorvausmääräysten ehdot ovat erityisen tärkeitä.
2. Sateenvarjovakuutus
Sateenvarjovakuutus on tyypillisesti hyödyllisin suuremmille urakoitsijoille, jotka harjoittavat toimintaa suurilla rakennustyömailla. Tämäntyyppinen vakuutus on usein CGL-vakuutuksen täydennys, koska CGL-vakuutuksen enimmäisrajat eivät välttämättä kata urakoitsijan kaikkea vastuuta. Tällöin sateenvarjovakuutus kattaa kaikki summat, jotka ylittävät CGL-vakuutuksen rajat.
3. Rakennuttajan riski
Rakennuttajan riskivakuutus suojaa nimettyä vakuutettua tietyiltä nimetyiltä vaaroilta rakennuksen rakentamisen aikana. Tyypillisesti rakennussopimuksissa edellytetään, että omistaja tai pääurakoitsija ostaa rakennuttajan riskivakuutuksen, jossa vakuutetuiksi nimetään omistaja, pääurakoitsija ja aliurakoitsijat. Rakennuttajan riskivakuutus voi kattaa sekä itse rakennuksen että materiaalit, jotka ovat jo työmaalla tai odottavat asennusta tai kuljetusta työmaalle. Nämä vakuutukset on yleensä laadittu keston mukaan, ja ne tarjoavat vakuutusturvaa erilaisilta tapahtumilta, yleisimmin tulipalolta, tuulelta, varkaudelta, salamalta, raekuuroilta, räjähdyksiltä ja ilkivallalta. Builder’s Risk -vakuutuksessa on myös useita yleisiä poissulkemisia vakuutusturvan piiristä, mukaan lukien maanjäristykset, työntekijävarkaudet, tulvavahingot, avoimeen paikkaan jätettyyn omaisuuteen kohdistuvat säävahingot, sota, hallituksen toimet, sopimussakosta johtuvat vahingot, projektin vapaaehtoinen lopettaminen tai laitteiden mekaanisesta rikkoutumisesta johtuvat vahingot.
4. Ammatillinen vastuuvakuutus
Ammatillinen vastuuvakuutus on toinen vakuutuslaji, jonka yhä useammat rakennusurakoitsijat hankkivat. Perinteisesti suunnittelua sisältävissä rakennushankkeissa suurin osa ammatillisesta vastuusta on suunnittelijan vastuulla. Yhä useammat urakoitsijat toimivat kuitenkin suunnittelijoina ja rakennuttajina, jolloin he ottavat vastuun suunnittelusta ja siihen liittyvistä vastuukysymyksistä. Tämäntyyppistä ammatillista vastuuta ei useinkaan kateta CGL-vakuutuksesta, joten monet tämäntyyppistä liiketoimintaa harjoittavat urakoitsijat hankkivat erillisen vakuutuksen.
5. Urakoitsijan pilaantumisturva
Pilaantumisvakuutus tarjoaa vakuutusturvan kolmannen osapuolen esittämille henkilövahinkoja ja/tai omaisuusvahinkoja koskeville korvausvaatimuksille sekä vakuutusturvan urakoitsijan vakuutuksen piiriin kuuluvasta toiminnasta johtuviin pilaantumistapahtumiin liittyville kunnostuskustannuksille. Tämäntyyppinen vakuutus voi olla hyödyllisin urakoitsijoille, jotka työskentelevät päällystys-, infrastruktuuri-, kunnossapito-, kone-, purku-, teollisuus-, kaivu-, maansiirto-, LVI-, puusepän-, putki- ja säiliöasennus- ja asennustöissä.
Vakuutusyhtiötä valittaessa huomioon otettavia seikkoja
Vakuutusyhtiötä valittaessa on otettava huomioon vakavaraisuus. Vakuutusyhtiöt luokitellaan niiden ”yhdistetyn suhdeluvun” perusteella. Yhdistetty suhdeluku on kahden muun suhdeluvun – vahinkosuhteen ja kulusuhteen – summa, ja sitä pidetään osoituksena siitä, miten hyvin vakuutusyhtiö suoriutuu päivittäisestä toiminnastaan. Vahinkosuhde mittaa korjauskustannusten ja tappioiden suhdetta ansaittujen vakuutusmaksujen määrään. Kulusuhde mittaa liiketoiminnasta aiheutuneiden kulujen suhdetta vakuutusmaksutuloon. Nämä kaksi suhdelukua lasketaan yhteen, jolloin saadaan yhdistetty suhdeluku. Jos yhdistetty suhdeluku ylittää 100 prosenttia jonakin vuonna, vakuutusyhtiö on menettänyt rahaa kyseisenä vuonna.
A.M. Best Company, kansallinen luokituslaitos, mittaa vakuutusyhtiöiden vakavaraisuutta asteikolla A+ (erinomainen) – C (tyydyttävä). Jos vakuutusyhtiö ei tee yhteistyötä tai sillä ei ole vähintään viiden vuoden historiaa, luokitus jätetään pois Best’s Rating Reports -julkaisuista, jotka ovat vuosittaisia julkaisuja, jotka sisältävät arvioita ja tietoja listatuista vakuutusyhtiöistä. Ihannetapauksessa urakoitsijan tulisi hankkia vakuutukset vakuutusyhtiöiltä, joilla on A+- tai A-luokitus.
Vakuutusyhtiötä valittaessa on otettava huomioon myös vakuutusyhtiön luokka. Luokkia on kaksi – hyväksyttyjä ja hyväksymättömiä. Hyväksyttyjen vakuutuksenantajien katsotaan asuvan osavaltiossa, ja niiden on noudatettava osavaltion vakuutusministeriön määräyksiä, mukaan luettuna vakuutusmaksujen ilmoittaminen osavaltiolle, jonka osavaltion on hyväksyttävä ne. Muut kuin hyväksytyt vakuutusyhtiöt eivät asu osavaltiossa, joten niihin ei sovelleta samoja osavaltion asettamia vaatimuksia.
Lisätyn vakuutusyhtiön kanssa työskentelyn suurimpana etuna on se, että osavaltiolla on velvollisuus maksaa kaikki vakuutusyhtiölle esitetyt korvausvaatimukset. Muilla kuin hyväksytyillä vakuutuksenantajilla on kuitenkin paljon enemmän joustavuutta hinnoittelussa, koska niiden ei tarvitse toimittaa vakuutusmaksujaan osavaltiolle tarkistettavaksi ja hyväksyttäväksi. Tämän seurauksena ei-hyväksytyt vakuutusyhtiöt voivat vakuuttaa korkeamman riskin tapahtumia, kuten ammatillisen vastuuvakuutuksen kaltaisia erityisriskejä, joita hyväksytyillä vakuutusyhtiöillä ei välttämättä ole varaa kattaa.
Rakennusalan ammattilaisille on ratkaisevan tärkeää valita oikeantyyppinen vakuutusturva oikeantyyppiseltä palveluntarjoajalta, kun otetaan huomioon rakennushankkeissa esiintyvien vahinkojen yleisyys ja suuruusluokka. On kuitenkin myös tärkeää muistaa, että se, mitä vakuutuskirjassa ei ole, voi olla yhtä tärkeää kuin se, mitä siinä on – tämän artikkelin seuraavassa osassa keskitytään yleisimpiin vakuutuskirjaan sisältyviin poissulkemisiin rakennusvakuutusten yhteydessä ja siihen, miten niiltäkin suojaudutaan.
Jill Johnson on Chamberlain Hrdlicka White Williams & Aughtryn vanhempi lakimies. Jill keskittyy rakennusoikeudenkäynteihin ja liiketoimintaoikeudenkäynteihin, joihin liittyy suurelta osin kiinteistöasioita. Hän edustaa pääasiassa paikallisia ja kansallisia yrityksiä ja neuvoo asiakkaitaan muun muassa sopimusneuvotteluissa ja riitojen välttämisessä sekä yleisissä liike-elämän oikeudellisissa asioissa, kuten riskienhallintakysymyksissä.
Jill on suorittanut kandidaatin tutkinnon (Magna Cum Laude) Clemsonin yliopistossa ja oikeustieteellisen tutkinnon Etelä-Carolinan yliopistossa, jossa hän toimi South Carolina Law Review -lehden henkilökunnan jäsenenä ja toimittajana. Jill on saanut kollegoidensa tunnustuksen ”Georgia Rising Star” -tunnustuksen liiketoimintaoikeudenkäyntien alalla, minkä kunnian saa korkeintaan 2,5 prosenttia Georgian lakimiehistä.