Chicagon vuokrankasvu on pärjännyt pandemian aikana huonommin kuin muissa samankaltaisissa porttikaupungeissa, kertoo RED Capitalin tutkimus.
Multifamily-sijoittajat keskittävät pääomaa mieluummin ensisijaisille markkinoille. Vaikka hinnat ovat jyrkkiä ja korkokannat alhaisia, porttikaupungit tarjoavat pääomasijoittajille ja institutionaalisille ostajille nuoria, varakkaita vuokralaisia, taloudellista monipuolistuneisuutta, suorituskykydatan syvää aallonpohjaa ja kiinteistömarkkinoiden likviditeettiä, joita ei löydy pienemmistä kaupungeista. Gateway-kaupungit tarjoavat näitä voimavaroja… kunnes ne eivät enää tarjoa niitä.
Pandeeminen taantuma on kääntänyt tavanomaisen tavan tarkastella asioita päälaelleen. Ainakin tällä hetkellä vuokralaiset pakenevat tiheän kaupunkiasumisen korkeita kustannuksia ja koettuja vaaroja suhteelliseen turvallisuuteen ja suurempiin pohjaratkaisuihin, joita löytyy esikaupungeista ja joissakin tapauksissa toissijaisilta ja kolmannen sektorin markkinoilta.
Vaikutus kiinteistöjen suorituskykyyn on merkittävä. Suurten salkkusijoittajien suosimissa nykyaikaisissa keski- ja korkeissa kaupunkirakennuksissa käyttöaste ja vuokrat ovat laskeneet merkittävästi, mikä on vähentänyt ennakoitua nettokäyttötuloa 15 prosenttia tai enemmän monissa Los Angelesin, New Yorkin ja San Franciscon rakennuksissa.
Käyvän omaisuuserän arvon määrittäminen on näissä olosuhteissa lähes mahdotonta. Ostajat saattavat edelleen olla halukkaita tekemään tarjouksia hinnoilla, jotka tuottavat syvästi alle 4 prosentin alkutuoton, mutta vain varovaisesti kirjattuja NOI-tasoja vastaan, joissa ei oteta huomioon pitkää heikompaa tuloskehitystä. Vain harvat omistajat ovat halukkaita toteuttamaan tästä johtuvaa arvon alenemista, ja myynti on vastaavasti laskenut. Kolmannen vuosineljänneksen myynnin määrä laski 70 prosenttia edellisvuodesta Los Angelesissa, 75 prosenttia New Yorkissa ja 67 prosenttia San Franciscossa. Institutionaalisten ostajien, pääomasijoittajien ja REIT-yhtiöiden osallistuminen laski vielä enemmän, 80 prosenttia tai enemmän kullakin markkina-alueella. Se siitä kiinteistömarkkinoiden likviditeetistä.
Tämä herättää kysymyksen siitä, voivatko sijoittajat löytää etsimänsä ensisijaiset markkinaominaisuudet pienemmällä NOI-riskillä ennustettavammilta keskilännen markkinoilta. Chicagon lähes ensisijainen markkina-asema tekee siitä luonnollisen testitapauksen tälle väitteelle.
Chicagon monikerrostalojen NOI:n kasvu on historiallisesti sijoittunut suurkaupunkialueiden keskikastiin. RED Research Group laskee (käyttäen Reisin neljännesvuosittaisia keskimääräisiä vuokra-, käyttöaste- ja kustannustietoja), että Chicagon asuinkiinteistöjen NOI on kasvanut 2,2 prosentin vuotuisella kasvuvauhdilla vuodesta 1999 lähtien, mikä on 34. nopeinta maan 50:stä aktiivisimmin kaupankäynnin kohteena olevasta metropolialueesta. Second Cityn kasvu oli itse asiassa nopeampaa kuin vain yhdellä päämarkkinoista – New Yorkissa (1,7 prosenttia). Muilla päämarkkinoilla NOI:n vuotuinen kasvu vaihteli 2,5 prosentin (Boston) ja 4,1 prosentin (Seattle) välillä.
Kompensoiko Chicagon sijoittajien hitaampi NOI:n kasvu suuremman tuottovakauden (ja siten pienemmän riskin)? Vastaus on kyllä, mutta vain jossain määrin. Neljän neljän vuosineljänneksen NOI:n kasvuvauhdin standardipoikkeaman osalta, jota käytämme NOI:n kasvun volatiliteetin välittäjänä, Chicago sijoittui 50 metron vertaisryhmässä 14. vakaimmalle sijalle, jääden päämarkkinoista jälkeen Bostonin, Washington D.C.:n ja Seattlen jälkeen.
Pitkän aikavälin tunnusluvut eivät viittaa siihen, että Chicago edustaisi erityisen turvallista satamaa taantumamyrskyssä, mutta entä viimeaikainen suorituskyky? Tämän teorian testaamiseksi tarkastelimme Yardi-kiinteistötason tietojen avulla vuoden 2020 helmikuun ja elokuun välisenä aikana raportoituja saman kerroksen bruttovuokratulojen muutoksia, jotka on raportoitu vuodesta 2010 lähtien rakennetuista kaupunkien keski- ja korkeista rakennuksista ensisijaisilla markkinoilla ja Chicagossa.
Analyysi vahvisti, että San Fransiscossa ja New Yorkissa täydennysrakentamisalueilla on vaikeuksia. Vastaavat kuukausittaiset yksikköpainotetut keskimääräiset GRR-arvot laskivat 10,1 ja 12,4 prosenttia, mikä on huomattavasti pahempaa kuin muilla päämarkkinoilla todettu 3,9 prosentin keskimääräinen lasku. Seattle oli ryhmän positiivinen poikkeus, sillä sen vastaava lasku oli vain 1,6 prosenttia.
Tiedot osoittavat, että Chicago ei ole osoittautunut erityisen turvalliseksi satamaksi tässä syklissä. Vertailukelpoinen GRR laski 6,2 prosenttia 62 keski- ja korkeakorkuisen chicagolaisen rakennuksen ryhmässä (-7,6 prosenttia Loopissa), mikä on huonompi kuin -5,6 prosentin päämarkkinakeskiarvo ja vastaa suunnilleen East Bayn ja San Diegon tuloksia.
Vuokrien ja käyttöasteen kestävyys vuoden 2020 taantuman aikana ilmeni sen sijaan joissakin yllättävissä paikoissa. Kuten todettiin, Seattle on osoittanut tähän mennessä kestävintä suorituskykyä huolimatta siitä, että se oli ensimmäinen metropolialue, joka sai tuntea pandemian vaikutukset, eikä se ole ollut vieras tämän vuoden yhteiskunnallisille levottomuuksille. Samoin Miamin (-3,3 prosenttia) ja Orange Countyn (-3,8 prosenttia) kiinteistötulot pitivät suhteellisen hyvin pintansa huolimatta siitä, että näillä metropolialueilla vapaa-ajan matkailu- ja viihdeteollisuus, joka on kärsinyt kovia kolhuja ja jossa siirtyminen työskentelyyn kotoa kotiin on epäkäytännöllistä, on suuressa määrin alttiina näille metropolialueille.
Vuokralaiskäyttäytyminen tämän taantuman aikana viittaa siihen, että kukoistakseen pandemianjälkeisessä ilmapiirissä kokonaistuoton tuottoon suuntautuneilla ostajilla saattaisi olla pakko laajentaa sijoitusparametrejään hieman siten, että he ottaisivat käyttöönsä enemmän lähiöissä sijaitsevia ja toissijaisia omaisuuksia. Ikä ja pandemian kokemukset saavat voimakkaan tuhatvuotissukupolven arvioimaan uudelleen asumisensa painopisteitä. Sijoittajien on ehkä muokattava omaisuuseräpreferenssejään vastaavasti.
– Daniel J. Hogan on ORIX Real Estate Capitalin tutkimuksesta vastaava toimitusjohtaja. RED Mortgage Capital, joka on ORIX Real Estate Capital LLC:n osasto, on REBusinessOnlinen sisältökumppani. Tässä esitetyt näkemykset ovat kirjoittajan omia eivätkä välttämättä vastaa RED Capital Groupin tai kirjoittajan kollegoiden näkemyksiä REDissä. RED Capital Groupin lisäanalyysejä löydät täältä.
Hoganin näkemyksiä muista markkinoista löydät täältä.