Mitkä ovat vuokralaisen oikeudet, kun ilmastointilaite hajoaa?

Jos ilmastointilaite asunnossasi hajoaa keskellä kesää, haluat luultavasti, että se korjataan eilen! Muutama uneton, hikinen yö ei tee mitään mielialallesi neuvotellessasi isännöitsijän kanssa; ennen kuin menetät kuitenkin täysin malttisi, varmista, että tiedät oikeutesi. Onko ilmastointi mukavuus vai välttämättömyys? Voitko korjata sen itse ja vähentää kustannukset vuokrasta? Kenelle soitat, kun vuokranantaja ei vain vastaa?

Tosiasiassa vuokranantajan laki vuonna 2020 on monimutkainen. Jotta voisit vastata mihinkään edellä mainituista kysymyksistä, sinun on kahlattava monimutkaiselle oikeudelliselle alueelle. Seuraavat tiedot antavat perusymmärryksen siitä, mistä on kyse, ja opastavat sinua oikeaan suuntaan.

Mitkä ovat oikeutesi lämmityksen ja ilmastointilaitteiden osalta?

Vaikka helleaallot eivät ehkä nouse yhtä dramaattisesti etusivun uutisiin kuin maanjäristykset tai hurrikaanit, äärimmäinen kuumuus voi olla vaarallinen tappaja. National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA) raportoi, että 108 amerikkalaista kuoli kuumuuteen liittyviin olosuhteisiin vuonna 2018, kun vastaava luku oli 94 vuonna 2016 ja 45 vuonna 2015.

Vuonna 1995 Chicagossa lämpötilat kohosivat niin korkeiksi, että arviolta 700 kaupungin asukasta kuoli yhden viikon aikana heinäkuussa. Äskettäin Earth Policy Institute raportoi, että yli 52 000 eurooppalaista kuoli kesällä 2003 ”yhdessä länsimaiden historian tappavimmista ilmastoon liittyvistä katastrofeista.”

Vuokralaisasianajaja Steven R. Kellman San Diegossa sijaitsevasta The Tenants Legal Centeristä sanoo kuitenkin: ”Toimivaa ilmastointia pidetään yleensä pikemminkin mukavuutena kuin asumiskelpoisten asumisolosuhteiden vaatimuksena. Jos asut alueella, jossa on melko korkeat lämpötilat, tai jos sinulla on sairaus, joka edellyttää toimivaa ilmastointilaitetta, laki saattaa suhtautua siihen eri tavalla.”

Houstonissa, jossa kesät ovat erittäin kuumia ja kosteita, Andy Teas, Houston Apartment Associationin, joka on kiinteistönomistajia, isännöintiyrityksiä, rakennuttajia ja muita vuokra-asuntoteollisuuden ammattilaisia edustava ammattiyhdistys, julkisista asioista vastaava varatoimitusjohtaja, sanoo, että ”lähes 100 prosentissa” huoneistoista on keskusilmastointi.

Lisäksi hän sanoo: ”Rikkinäinen ilmastointi on numero yksi huolto-ongelma, jota näemme kesällä.”

Teas huomauttaa myös, että muuttuvat liittovaltion energiaohjeet vaikeuttavat ilmastointilaitteiden korjaamista entisestään. ”Et voi vain vaihtaa osaa tai ruiskuttaa freonia”, hän sanoo. Nykyään uudemmat, tehokkaammat osat edellyttävät useammin kompressorin vaihtamista tai muita suuria muutoksia koko järjestelmän päivittämiseksi.”

Teas sanoo, että Teksasissa vuokranantajan velvollisuutena on ”korjata tai korjata” kaikki olosuhteet, jotka ”vaikuttavat olennaisesti tavanomaisen vuokralaisen fyysiseen terveyteen ja turvallisuuteen.”

”Jotkin tuomarit”, Teas arvelee, ”päättävät, että elokuun ilmastointi vaikuttaa ehdottomasti asukkaan terveyteen ja turvallisuuteen”. Jotkut sanovat, että ihmiset ovat eläneet ilman ilmastointilaitetta vuosikymmeniä, joten sopeutukaa siihen.”

Tämä saattaa kiinnostaa: 23 luovaa tapaa maksaa uusi ilmastointilaite

Landlord/Tenant Law

Vuokranantajan ja vuokralaisen välistä suhdetta säätelee osavaltio, jossa asut. Tästä johtuen jokainen osavaltio on hieman – tai merkittävästi – erilainen. Kuten avioeron ja auto-onnettomuuksien kohdalla, älä oleta, että se, mikä pätee yhdessä osavaltiossa, pätee myös toisessa. Tutustu tosiasioihin.

Monien osavaltioiden hallitusten kuluttajansuojaosastot tarjoavat käyttäjäystävällistä tietoa vuokranantajan ja vuokralaisen lainsäädännöstä. Hakusana vuokranantajan ja vuokralaisen laki osavaltion hallituksen kotisivulla johtaa yleensä hyödylliseen tietoon. Lisäksi haku vuokralaisten oikeudet + yleisessä hakukoneessa, kuten Googlessa, löytää myös asiaankuuluvia resursseja. Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriöllä on mielenkiintoinen luettelo osavaltiokohtaisista lähteistä.

Osavaltioiden lakien lisäksi kaupungit voivat säännellä vuokrakäytäntöjä kunnallisilla määräyksillä. Esimerkiksi Wisconsinin osavaltiossa vuokranantajan ja vuokralaisen välistä käytäntöä säännellään useilla eri hallinnollisilla säädöksillä. Wisconsinissa kokonaisuutena ei ole paljon vuokralaisia, mutta Madisonin kaupungissa, jossa suurin osa asukkaista on vuokralaisia (US Census, 2000), on ylimääräinen säännöstö, joka vahvistaa vuokralaisten oikeuksia. Madisonissa vuokranantajat maksavat korkoa vakuustalletukselle; Oshkoshissa kaikki kertyneet korot jäävät vuokranantajalle.

Eroista yksityiskohdissa huolimatta useimmissa osavaltioissa vuokranantajan velvollisuudet kuuluvat ”implisiittisen asuttavuuden takuun” piiriin. Asumiskelpoisuus tarkoittaa yleensä ”asumiskelpoisia olosuhteita”, mutta Renter Nation -järjestön toiminnanjohtaja Bill Deegan sanoo: ”Kansallista vakiomääritelmää siitä, mitä tämä tarkoittaa, ei luultavasti ole.”

Usein asumiskelpoinen asunto kuvataan asunnoksi, johon kuuluu muun muassa lämmin vesi, huuhteluvessat, vuotamattomat katot ja seinät, lämmitys, lukittavat ovet ja paikka, jonne voi hävittää roskat. Asuttavuus perustuu turvallisiin, hygieenisiin ja varmoihin elinolosuhteisiin; se ei tarkoita täydellistä tai esteettisesti miellyttävää. Ja kuten asianajaja Kellman edellä totesi, siihen ei kuulu ilmastointi.

Sana vuokrasopimuksista

Vuokrasopimus on kirjallinen asiakirja, jossa ilmoitetaan vuokrasopimuksen ehdot. Joissakin osavaltioissa kirjallinen vuokrasopimus on lakisääteinen, ja joissakin osavaltioissa se on vapaaehtoinen.

Valtuutettu Alberto M. Cardet toimii Miamissa, Floridassa, jossa ilmastointi on ”iso asia”. Hän sanoo, että ”vuokranantajan ja vuokralaisen väliset suhteet ovat hyvin rentoja, kunnes jokin menee pieleen. ”Sitten siitä tulee hän sanoi, hän sanoi, hän sanoi.” Cardet selittää, että monissa paikoissa, myös Floridassa, vuokranantajan ja vuokralaisen laki ”elää ja kuolee ilmoituskysymysten perusteella” eli milloin ja miten ilmoitit vuokranantajalle, että ilmastointi oli rikki, ja kauanko odotit, että hän korjaa sen? Hyvässä vuokrasopimuksessa selvitetään sekä vuokralaisen että vuokranantajan velvollisuudet tällaisissa tapauksissa.

Vuokralaisjärjestöillä tai opiskelijaryhmillä on usein vuokrasopimusmalleja, joihin voi tutustua. Kun tietää etukäteen, mitä vuokrasopimuksessa on odotettavissa, neuvotteleminen on helpompaa. Varmista ainakin, että vuokrasopimuksessa on vuokranantajan ja/tai isännöintiyhtiön täydelliset yhteystiedot. Pelkkä matkapuhelinnumero ei riitä. Varmista, että sinulla on postiosoite ja mahdollisuuksien mukaan myös sähköpostiosoite. Kysy, onko kiinteistöllä toimisto, joka vastaa puheluihin 24 tuntia vuorokaudessa. Kenelle soitat keskellä yötä?

Cardet suosittelee kahta lisäasiaa, jotka vuokralainen voi tehdä vuokrasopimuksen alussa vähentääkseen korjausongelman mahdollisuutta myöhemmin.

• Vuokralainen voi ensinnäkin pyytää, että huoltoalan ammattilainen tarkastaa kaikki tärkeimmät laitteet, myös ilmastoinnin. Näin molemmilla osapuolilla on yhteinen käsitys tarjottujen laitteiden kunnosta. Lisäksi jos tarkastuksessa paljastuu jokin toimintaongelma tai huollon puute, siihen voidaan puuttua tuolloin.
• Toiseksi Cardet ehdottaa, että vuokralainen voi vaatia huoltofirman kanssa tehtävää sopimusta korjauksista. Hän sanoo, että vaikka huoltoyhtiö voi olla vuokranantajalle kalliimpi, se on helpompaa ja nopeampaa, ”koska mukana on kolmas osapuoli, ei ole riitaa siitä, miten ilmastointilaite rikkoutui, oliko se vuokranantajan huollon laiminlyönti vai vuokralaisen tekemä väärinkäyttö/väärinkäyttö.”

Valtuutettu Kellman sanoo neuvovansa vuokrasopimusta solmimassa olevia henkilöitä ”ottamaan askeleen taaksepäin” ja miettimään, mikä on asumistilanteessa tärkeintä. Se tulee olemaan erilainen jokaiselle ihmiselle, hän sanoo. Jos siis tiedät, että olet lämpöherkkä ja tulet olemaan erittäin järkyttynyt ilman ilmastointia, määrittele se vuokrasopimuksessa: ”Vuokranantaja pitää ilmastoinnin kunnossa.”

”Jos vuokranantaja ei halua kirjoittaa kirjallisesti jotain, mikä on sinulle tärkeää”, Kellman ehdottaa, ”se on punainen vaate. Hyvä vuokranantaja”, hän sanoo, ”voi olla tärkeämpi kuin hyvä kiinteistö.”

Erityisesti ilmastointilaitteista Kellman sanoo: ”Jos ilmastointijärjestelmä oli olemassa vuokrasuhteen alkaessa, vaikka vuokrasopimusta ei olisi tehty, se kuuluu vuokrasopimukseen aivan kuten jääkaappi tai liesi.” Vuokrasopimus voi kuitenkin sulkea ilmastointijärjestelmän huollon tai korjausten ulkopuolelle, joten se voi vioittua vuokrasuhteen aikana, eikä vuokranantajan tarvitse välttämättä korjata sitä.”

Kriisin helteessä

Mitä vuokralaisen pitäisi siis tehdä?

Et todellakaan ole ensimmäinen henkilö, jolla on ongelmia vuokranantajan kanssa, etkä ole yksin. Useimmissa suurissa kaupungeissa on vuokralaisten yhdistys, voittoa tavoittelematon järjestö, joka tarjoaa apua vuokralaisille. Esimerkiksi New Yorkissa on ainakin kolme: East Side Tenants Coalition, West Side Tenants Association ja koko kaupungin kattava Metropolitan Council on Housing.

Vuokralaisryhmät tarjoavat monenlaisia palveluja, kuten tietoa julkaisujen ja ohjelmien avulla, auttavat vuokralaisia järjestäytymään rakennuksen sisällä, tarjoavat ilmaista tai edullista oikeudellista neuvontaa ja ajavat vuokralaisten oikeuksia lainsäädännöllisellä asialistalla.